Mit Sparplan ins Eigenheim: Der finanzielle Grundstein für die eigenen vier Wände

Das Wichtigste in Kürze
  • Kaufen ist häufig sinnvoller als Mieten: Käufer sollten sich davor schlau machen über die Miet- und Kaufpreise für Immobilien in den entsprechenden Regionen. Auch die Immobilienpreisentwicklung ist dabei für Immobilienkäufer wichtig. Ebenso ist der Kauf nur dann relevant, wenn Käufer über die finanziellen Eigenmittel verfügen und die Kosten langfristig tragbar sind.
  • Die Zinsen für Baudarlehen befinden sich nach wie vor auf einem historischen Tiefstand. So ist es trotz steigender Immobilienpreise günstiger und attraktiver geworden, ein Eigenheim zu finanzieren.
  • Viele Immobilienkäufer nutzen einen Immobilienkredit, um ein Haus oder eine Wohnung zu finanzieren. Einen wesentlichen Einfluss auf die Konditionen nimmt die Höhe des Eigenkapitals. Je mehr Kapital man zur Verfügung hat, desto geringer wird das Risiko für die Bank. Wenn das Risiko für die Bank sinkt, kann sie Käufern auch einen besseren Zins bieten. Es gilt also: Je höher das Risiko, desto höher auch der Zins. Zudem sinkt im Gegenzug die Zinsbelastung, da die Darlehenssumme geringer ist. Dabei besteht Eigenkapital nicht nur aus Bargeld oder Guthaben auf Giro- und Sparkonten. Auch Aktien, Fonds und andere Wertpapiere zählen dazu. Mehr dazu unter “Wie viel Eigenkapital braucht man zum Hauskauf?”.
  • Viele Häuslebauer und Käufer wissen schon Jahre vorher, dass sie eine Immobilie erwerben und finanzieren möchten. Es kann sich auszahlen, da bereits mit dem Sparen anzufangen. Meist ist ein individueller Sparplan auf Basis eines einfachen Sparkontos oder verbunden mit Investitionen in ETFs das Mittel der Wahl. Wesentlich ist nur, dass das Risiko-Rendite-Verhältnis stimmt.
  • Bausparen ist nicht mehr so attraktiv wie noch vor Jahren. Das hat mit dem Zinstief der Europäischen Zentralbank zu tun. Die Vorteile des Bausparens mit Zuschüssen vom Staat und Zinsvorteilen beim späteren Kredit lohnen sich kaum noch. Das Zinstief ebnet aber auch den Weg für generell sehr preiswerte Zinsen bei Immobilienkrediten.

Während in vielen anderen Ländern der EU bereits die Mehrheit der Bevölkerung ein Eigenheim besitzt, träumen die Deutschen noch davon: Im Gegensatz zu 96,4 % der Rumänen, können sich nur 51,5 % der deutschen Bevölkerung Eigenheimbesitzer nennen. Und auch wenn wir über die Hälfte der Deutschen reden: Im EU-weiten Vergleich landet Deutschland selbst mit 51,5 % auf dem letzten Platz.

Doch welche Vorteile hat ein Eigenheim?

In den eigenen vier Wänden sind Sie freier und unabhängiger. Zudem können Sie ein zusätzliches Sparpotenzial ausschöpfen, denn mit einem Eigenheim fällt die Miete weg. Trotz Kosten wie dem Hypothekarzins, allfälligen Amortisationen, dem laufenden Unterhalt der Liegenschaft und den steigenden Kaufpreisen, ist der Kauf einer Immobilie in vielen  Fällen wirtschaftlich sinnvoller als die Miete. Dieser Kostenvorteil wird auch später im Rentenalter spürbar. Denn wer das Eigenheim später abbezahlt hat und nur noch Nebenkosten zahlen muss oder gar Mieteinnahmen erzielt, hat mehr von der Rente.

Die Entscheidung zum Kauf einer Immobilie oder dem Bau eines Hauses ist sehr individuell und von vielen Umständen abhängig. Es lohnt sich vorher möglichst viele Informationen einzuholen und sich Gedanken über die optimale Immobilie zu machen. Grundsätzlich reif für ein Eigenheim ist zunächst, wer genügend Eigenkapital aufbringen kann, um sich ein Eigenheim zu finanzieren. Dazu benötigt man in der Regel 20 bis 30 % des Kaufpreises in Form von Sparguthaben oder Gelder, an die Sie durch Auflösung eines Anlagevermögens kommen. Weiterhin dürfen auch Ersparnisse aus der Pensionskasse vorbezogen werden. Auch die langfristige Tragbarkeit und gewisse Sesshaftigkeit sind Voraussetzungen, die man als Hauskäufer beachten muss.

Timing: Wann ist der richtige Zeitpunkt für den Hauskauf?

  • Sowohl die Preise für Häuser und Wohnungen als auch die Mieten nehmen immer weiter zu.
  • Meist lohnt es sich langfristig eher, eine Immobilie zu besitzen als eine zu mieten. Das gilt aber nicht überall. In einigen Ballungszentren waren die Preissteigerungen zuletzt so stark, dass mieten wieder attraktiver geworden ist.

Wer von den eigenen vier Wänden träumt, mag sich angesichts der niedrigen Zinsen fragen, ob nun der richtige Zeitpunkt gekommen sei, um in ein Eigenheim zu investieren. Fragt man das Kölner Institut der deutschen Wirtschaft (IW), lautet die Antwort: Ja. Denn dort kommt man zu dem Schluss, dass es deutschlandweit günstiger ist, eine Immobilie zu kaufen als zur Miete zu wohnen.

Das mag angesichts steigender Immobilienpreise erstaunen. Allerdings stiegen auch die Mieten deutlich an. Zudem hält die Europäische Zentralbank weiter an ihrer Niedrigzinspolitik fest. Infolgedessen sind die ohnehin günstigen Zinsen für Darlehen weiter zurückgegangen. Ein Eigenheim zu finanzieren rechnet sich daher trotz gestiegener Kaufpreise. Und hinsichtlich des Zeitpunkts ist immer wieder zu hören, dass man lieber jetzt kaufen solle, bevor entweder die Immobilien noch teurer werden oder aber die Zinsen für Kredite wieder zunehmen. Wer flexibler bleiben möchte, für die kann zur Miete leben unter Umständen vorteilhafter sein als ein Haus abzubezahlen. 

Das IW verglich in einer Studie, ob es günstiger ist, eine Wohnung zu mieten oder sie zu kaufen. Das Ergebnis ist so verblüffend wie eindeutig: Gemäss IW Köln umfasste der Kostenvorteil der selbst genutzten Immobilie gegenüber einer vergleichbaren Mietwohnung  bei einer gesamtdeutschen Betrachtung im Jahr 2019 durchschnittlich rund 30 Prozent. Zwischen den Kreisen bestehen zwar Unterschiede, aber momentan ist Eigentum in 94 Prozent der Kreise erschwinglicher als Miete. Die wenigen Ausnahmen, wo Mieten aktuell tatsächlich günstiger ist, sind beispielsweise Wuppertal und Duisburg.  

Ausnahme Großstadt? Umstritten ist diese Frage in Ballungszentren wie Berlin, München und Hamburg. Während das IW Köln davon ausgeht, dass auch in den Großstädten kaufen besser ist als mieten, kommen andere Studien zu gegenteiligen Ergebnissen. 

Wie die Verhältnisse in Zukunft aussehen, ist schwieriger zu beurteilen. Generell dürfte die eigene Immobilie aber nicht an Attraktivität verlieren. Nicht zuletzt, da sie eine wichtige Komponente der Altersvorsorge darstellt. Denn wer sich als Rentner die Miete spart, hat mehr Luft für andere wichtige Dinge im Leben. Wenn Sie sich als künftigen Immobilienbesitzer sehen, stellt sich nur noch die Frage, wie man das Wunschhaus oder die Traumwohnung am besten finanziert.

Fundament: Wie viel Eigenkapital braucht man zum Hauskauf?

  • Eine Vorschrift für die Höhe der Eigenkapitalquote gibt es nicht. Banken wie die Sparkasse empfehlen 20 bis 30 % bezogen auf die Gesamterwerbskosten. Wer etwa eine Immobilie für 300.000 EUR finanzieren möchte, sollte bereits 60.000 EUR bis 90.000 EUR haben.
  • Je höher das Eigenkapital ist, desto günstiger sind die Konditionen für den Kredit. Nicht nur Bargeld und Kontoguthaben gehören zum Eigenkapital. Auch Aktien, Wertpapiere und Fonds zählen dazu.

 

Die Faustregel sagt: Je mehr Eigenkapital, desto besser. In der Regel finanzieren Hauskäufer ihre Immobilie mit einem Bankkredit. Dieser soll die Lücke zwischen dem vorhandenen Eigenkapital und dem Kaufpreis schließen

Ein höherer Eigenkapitalanteil senkt das Risiko für die Bank. Sie kann ihren Kredit deshalb günstiger anbieten. Durch mehr Eigenkapital sinkt auch die benötigte Kreditsumme. Man kann seine Schulden also schneller abbezahlen und spart dadurch bei den Zinsen.

Zwar ist es auch möglich, das Eigenheim zu 100 % von der Bank finanzieren zu lassen, doch das hat Nachteile: Das Risiko für die Bank ist höher, deshalb werden die Zinsen für den Kredit teurer. Außerdem dauert es länger, einen höheren Kredit abzubezahlen und die Raten werden durch die Zinsen unter Umständen so hoch, dass man sie zwischenzeitlich nicht mehr bedienen kann. Viele Banken prüfen heute sehr genau, wie viel Eigenkapital der Kreditnehmer mitbringt und wie es sonst um seine Bonität steht. Anhand dessen entscheiden sie, ob sie einen Kredit zusagen oder ablehnen.

Wer wissen möchte, wie stark sich das Eigenkapital im Laufe der Jahre auswirkt, findet im Internet zahlreiche Baufinanzierungsrechner. Um den Unterschied zu illustrieren, schauen wir uns das nachstehende Beispiel an. Hier stellen wir gegenüber, was passiert, wenn man 30 % Eigenkapitalanteil mitbringt oder die Immobilie zu 100 % von der Bank finanzieren lässt.

 

Folgende Annahmen liegen dem Beispiel zugrunde:

  • Kaufpreis: 300.000 EUR
  • Eigenkapital: 90.000 EUR
  • Zinsbindung: 15 Jahre
  • Anfänglicher Tilgungssatz: 2 % (man hat bei Immobilienkrediten stets eine prozentuale Tilgung plus Zinsbindungsfrist statt einer festen Monatsrate und Laufzeit)
Immobilie mit 30 % EK finanzieren Immobilie mit 0 % EK finanzieren
Eigenkapital 90.000 EUR 0 EUR
Darlehen von der Bank 210.000 EUR 300.000 EUR
Effektivzins p.a. 1,00 % 1,88 %
Mtl. Darlehensrate 521,50 EUR 922,50 EUR
Zinskosten nach 15 Jahren 26.265,67 EUR 64.119,20 EUR
Restschuld nach 15 Jahren 141.352,67 EUR 201.491,70 EUR

Der hohe Eigenkapitalanteil wirkt sich in vielerlei Hinsicht positiv aus. Die Zinskosten nach 15 Jahren betragen im Vergleich deutlich weniger als die Hälfte. Zudem ist der Kreditnehmer monatlich weitaus geringer belastet. Und die Restschuld für das Eigenheim nach 15 Jahren liegt fast 30 % unter der Vergleichssumme ohne Eigenkapital. Es braucht also weniger Zeit, um den Rest des Kredits abzubezahlen.

Exkurs I: Was gehört zum Eigenkapital?

Neben den Guthaben auf Spar- und Girokonten zählen auch alle denkbaren Vermögenswerte zum Eigenkapital, also etwa in ETFs investiertes Geld, Bausparguthaben, Lebensversicherungen oder bereits bestehendes Wohneigentum. Unter bestimmten Bedingungen kann auch die Aufnahme eines Kredits, z.B. bei der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW), zum Eigenkapital dazuzählen. 

Eigenkapital ist also nicht nur „eigenes Geld“, sondern vielmehr die Summe des Vermögens, das man besitzt und einsetzen kann. Je eher man beginnt, das Eigenkapital aufzubauen, desto höher ist der Betrag, um den man später den Kredit für den Immobilienkauf mindern kann.

Hieraus lassen sich zwei Dinge ableiten. Wer früh mit dem Aufbau des Eigenkapitals beginnt, kann auf sichere Anlageformen mit einer geringeren Rendite setzen. Wer später mit dem Sparen beginnt, muss ein höheres Risiko eingehen und auch höhere Summen investieren, um in kürzerer Zeit dasselbe Resultat zu erzielen. 

Investieren für das Eigenheim: Es gibt auch Geldanlagen mit besseren Renditechancen wie beispielsweise ein Portfolio des ETF Robo Advisors. Diese bergen zwar auch Verlustrisiken, bei guter Diversifikation und dank des Zinseszinseffekts können diese Produkte aber langfristig eine nennenswerte Rendite erzielen, die dem Eigenkapital zugutekommt.

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Eigenkapital aufbauen: Wie spart man am besten?

  • Für regelmäßiges Sparen ist ein Sparplan ein geeignetes Vehikel.
  • Ob man in klassische Produkte wie Festgeld oder Tagesgeld einzahlt oder das Geld etwa in ETFs anlegt, macht einen großen Unterschied. ETFs können eine deutlich höhere Rendite als die klassischen Sparprodukte hervorrufen, haben aber auch ein hohes Risiko.
  • Je mehr Zeit man mitbringt und je höher die Rendite ist, desto weniger muss man monatlich investieren, um eine vordefinierte Summe zu erreichen. 

Beispiel:

Um dies zu verdeutlichen, nehmen wir an, dass zwei Personen getrennt voneinander jeweils ein Eigenkapital von 30.000 EUR aufbauen möchten. Die erste Person nimmt sich dafür 25 Jahre Zeit, die zweite Person nimmt sich 15 Jahre Zeit. Auf dieser Basis stellen wir die Produkte Festgeld, Tagesgeld und ETFs von WeltSparen nebeneinander:

 

  • Beim Festgeld leiht der Sparer der Bank Geld und bekommt dafür Zinsen. Die Höhe des Zinssatzes steht fest, ebenso die Laufzeit. Vor Ende der Laufzeit kann der Sparer auf sein Geld nicht zugreifen. Weil sich der Anleger für einen längeren Zeitraum verpflichtet, sind die Zinsen beim Festgeld höher als beim Tagesgeld. Nachteil beim Festgeld ist, dass man bereits über eine hohe Geldsumme verfügen muss, um sie anzulegen und nennenswerte Gewinne zu erzielen.
  • Auch beim Tagesgeld leiht der Sparer der Bank Geld. Allerdings kann die Bank die Zinsen jederzeit anpassen und auch sind die Zinsen nicht so hoch wie beim Festgeld. Der Anleger kann täglich (deshalb „Tagesgeld“) über sein Guthaben verfügen. Tagesgeld ist bezüglich der Rendite also weniger planbar als Festgeld. Dafür braucht man keine hohe Geldsumme, sondern kann beispielsweise monatlich ein immer größeres Guthaben anhäufen.
  • ETFs sind börsengehandelte Indexfonds. Sie bilden einen Index nach, beispielsweise den DAX. Sparer kaufen Anteile an ETFs und profitieren davon, wenn sich die Kurse im Index positiv entwickeln. ETFs erzielen meist deutlich höhere Renditen als Tagesgeld und Festgeld. Sie sind dafür aber auch mit Verlustrisiken verbunden.

 

Die Person, die sich 15 Jahre Zeit nimmt, muss beim Tagesgeld monatlich 161,70 EUR, beim Festgeld einmalig 22.946,44 EUR und bei den passiven ETFs montalich 117,45 EUR einzahlen, um mit den entsprechenden Konditionen in 15 Jahren auf 30.000 EUR zu kommen. Das folgende Beispiel macht dies deutlich: 

Tagesgeld (WeltSparen) Festgeld (WeltSparen) Passive ETFs (ETF Robo Advisor, 100 % Aktien)
Laufzeit 15 Jahre 15 Jahre* 15 Jahre
Investitionen 161,70 EUR / Monat 22.946,44 EUR einmal 117,45 EUR / Monat
Zinsen / Rendite 0,4 % durchschn. / Jahr 1,8 % pro Jahr fester Zins 5 % durchschn. / Jahr
Zinseszins? Ja Ja Ja
Kosten Kostenlos Kostenlos 0,48 % durchschn. / Jahr
Risiko Keins Keins Erhöht: Es kann zu Verlusten kommen.
Einzahlungen 29.106 EUR 22.946,44 EUR 21.141 EUR
Gewinn / Rendite 894,12 EUR 7.043,56 EUR 8.859,21 EUR (Kosten bereits verrechnet)
Gesamtes Guthaben zum Laufzeitende 30.000 EUR 30.000 EUR 30.000 EUR

* Festgelder haben meist eine Höchstlaufzeit von 10 Jahren. Darüber hinaus ist es sinnvoll, kurze Laufzeiten zu wählen und das Festgeld zum aktuell besten Zins immer wieder neu anzulegen. Der Einfachheit halber gingen wir hier davon aus, dass das entsprechende Festgeld 15 Jahre mit 1,8 % Zinsen läuft.

Bei der Person, die sich 25 Jahre Zeit nimmt, um 30.000 EUR zu sparen, fallen die erforderlichen Investitionen deutlich kleiner aus:

 

Tagesgeld (WeltSparen) Festgeld (WeltSparen) Passive ETFs (ETF Robo Advisor, 100 % Aktien)
Laufzeit 25 Jahre 25 Jahre* 25 Jahre
Investitionen 95,08 EUR / Monat 19.205,55 EUR einmal 54,78 EUR / Monat
Zinsen / Rendite 0,4 % durchschn. / Jahr 1,8 % pro Jahr fester Zins 5 % durchschn. / Jahr
Zinseszins? Ja Ja Ja
Kosten Kostenlos Kostenlos 0,48 % durchschn. / Jahr
Risiko Keins Keins Erhöht: es kann zu Verlusten kommen
Einzahlungen 28.524 EUR 19.205,55 EUR 16.434 EUR
Gewinn / Rendite 1.476,94 EUR 10.794,45 EUR 13.567,02 EUR (Kosten bereits verrechnet)
Gesamtes Guthaben zum Laufzeitende 30.000 EUR 30.000 EUR 30.000 EUR

* Festgelder haben meist eine Höchstlaufzeit von 10 Jahren. Darüber hinaus ist es sinnvoll, kurze Laufzeiten zu wählen und das Festgeld zum aktuell besten Zins immer wieder neu anzulegen. Der Einfachheit halber gingen wir hier davon aus, dass das entsprechende Festgeld 15 Jahre mit 1,8 % Zinsen läuft.

 

 

Achtung, wichtiger Hinweis: ETFs bieten zwar bessere Renditechancen, sind aber auch mit erhöhten Verlustrisiken verbunden. Mit ETFs für den Hauskauf zu sparen ist riskant, da ein Aktienmarkt-Crash die Pläne fürs Eigenheim zunichte machen könnte. 

Tagesgeld und Festgeld sind dagegen sicher. Am Ende kommt es am ehesten auf die persönliche Risikobereitschaft und den Anlagehorizont an, welches Produkt man zum Aufbau des Eigenkapitals verwendet.

Bausparen: Was ist das und für wen lohnt es sich?

  • Ein Bausparvertrag ist ein Instrument, um Immobilien zu finanzieren. Über mehrere Jahre zahlen Sie Geld in das Produkt ein und erhalten dafür jährliche Zuschüsse vom Staat sowie Aussicht auf einen preiswerten Immobilienkredit.
  • Weil die Zinsen für „normale“ Kredite so niedrig sind, ist das Bausparen nicht mehr so bedeutend wie vor einigen Jahren.

Noch vor 20, 30 Jahren war Bausparen in aller Munde, der Bausparvertrag nicht selten ein Geschenk von Oma und Opa zur Konfirmation. Ein Bausparvertrag dient dazu, Eigenkapital für den Kauf einer Immobilie zu beschaffen und dabei von Zinsen sowie unter Umständen von Zuschüssen seitens des Staats zu profitieren. Er läuft über eine Bausparkasse oder über die Hausbank.

Die Laufzeit für das Bausparen beträgt im Durchschnitt sieben bis acht Jahre. Man legt eine Bausparsumme als Ziel fest und spart mit von der Bank verzinsten monatlichen Beiträgen auf diese Summe hin. Die Bausparsumme setzt sich aus dem Guthaben und einem späteren Darlehen zusammen.

Sind circa 40 % der Bausparsumme angespart, ist der Vertrag „zuteilungsreif“. Der Bausparer darf nun ein vergünstigtes Bauspardarlehen beanspruchen. Heute sind die Zinsen für Kredite jedoch generell so niedrig, dass man diese besondere Form der Immobilienfinanzierung immer weniger benötigt. Ein „normales Darlehen“ reicht oft aus.

Interessant kann das Bausparen dennoch für diejenigen sein, die vom Arbeitgeber vermögenswirksame Leistungen („VWL“) erhalten. Dabei zahlt der Arbeitgeber bis zu 40 EUR monatlich ein. Verwendet man die VWL für das Bausparen, kann man eine sogenannte Wohnungsbauprämie beanspruchen. Das ist einer der staatlichen Zuschüsse. Allerdings darf hierfür das Jahreseinkommen (brutto) nicht mehr als 25.600 EUR betragen.

Fazit

In Deutschland gibt es weniger Eigenheimbesitzer als in anderen EU-Ländern. Dennoch ist die eigene Immobilie attraktiv, nicht zuletzt als Baustein der Altersvorsorge. Wer rechtzeitig mit dem Sparen beginnt, baut sich über die Zeit einen soliden Eigenkapital-Baustein auf. Das kommt dem Sparer beim Hausbau oder Wohnungskauf zugute, denn hohes Eigenkapital verbessert die Konditionen für den Immobilienkredit. Vergleicht man für den Aufbau von Eigenkapital die Produkte Festgeld, Tagesgeld und ETFs, dann erweisen sich die ETFs durch ihre Kosteneffizienz, Diversifikation und Renditechancen vor allem bei längeren Investitionszeiträumen als am sinnvollsten.

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