Sparen für ein Haus: Das Eigenheim finanzieren

Die Frage, ob es sich noch lohnt, Geld für ein Haus zu sparen, hängt von verschiedenen Faktoren ab und ist eine sehr individuelle Entscheidung. Die Preise für Häuser und Wohnungen steigen seit Jahren an, die Mieten jedoch ebenso. Daher kann es sinnvoll sein, die persönliche finanzielle Situation sowie die langfristigen Ziele und Lebensumstände zu berücksichtigen, um die richtige Entscheidung zwischen Kaufen und Mieten zu treffen. Die Kauf- und auch die Mietkosten können sich zwischen Städten und ländlichen Gebieten stark unterscheiden.

Trotz Kosten wie dem Hypothekenzins, eventuellen Amortisationen, dem laufenden Unterhalt der Liegenschaft und den steigenden Kaufpreisen, kann der Kauf einer Immobilie sogar wirtschaftlich sinnvoller sein als die Miete. Dieser Kostenvorteil wird später im Rentenalter spürbar. Für das Eigenheim fallen – sobald es abbezahlt ist – nur noch Nebenkosten an oder es können sogar Mieteinnahmen erzielt werden, was sich positiv auf die Rente auswirken kann. Eine Immobilie hat zudem den Vorteil der Wertbeständigkeit. Das bedeutet, dass sie ihren realen Wert nicht verliert, selbst wenn das allgemeine Preisniveau sinkt.

Die Entscheidung zum Kauf einer Immobilie oder zum Bau eines Hauses ist sehr individuell und von vielen Umständen abhängig. Die eigenen vier Wände bieten den Vorteil, unabhängiger zu sein. Zur Miete zu wohnen bedeutet dagegen, flexibler zu bleiben, ohne viele Jahre oder Jahrzehnte ein Haus abzubezahlen. Es kann sich lohnen, vorher möglichst viele Informationen einzuholen und sich Gedanken über die optimale Immobilie und deren Finanzierung zu machen.

Viele Banken empfehlen, 20,00 % bis 30,00 % Eigenkapital anzusparen. Wer eine Immobilie für 300.000 € finanzieren möchte, benötigt demnach etwa 60.000 € bis 90.000 € als Eigenkapital. Der Vorteil ist dabei: Je höher das Eigenkapital ist, desto günstiger sind die Konditionen für den Kredit.

Ein höherer Eigenkapitalanteil senkt das Risiko für die Bank. Sie kann den Kredit daher günstiger anbieten. Zudem sinkt durch mehr Eigenkapital die benötigte Kreditsumme. Man kann seine Schulden also schneller abbezahlen und spart dadurch Zinsen.

Als Eigenkapital zählen dabei Bargeld und Kontoguthaben, bestehendes Wohneigentum, Aktien, Wertpapiere und Fonds. Weiterhin dürfen auch Ersparnisse aus der Pensionskasse miteinbezogen werden. Unter bestimmten Bedingungen kann auch die Aufnahme eines Kredits, zum Beispiel bei der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW), zum Eigenkapital zählen.

Beim Kauf eines Hauses ohne Eigenkapital ist das Risiko für die Bank höher. Aus diesem Grund werden die Zinsen für den Kredit teurer. Außerdem dauert es länger, einen höheren Kredit abzubezahlen und die Raten für die Tilgung können durch die Zinsen unter Umständen hoch ausfallen.

Viele Banken prüfen daher genau, wie viel Eigenkapital die Kreditnehmerin beziehungsweise der Kreditnehmer mitbringt und welche Bonität besteht. Anhand dessen entscheiden sie, ob sie einen Kredit akzeptieren oder ablehnen.

Die folgenden Beispiele sollen verdeutlichen, wie sich die Eigenkapitalquote auf die Immobilienfinanzierung auswirken kann. Dazu wird ein Eigenkapitalanteil (EK) von 30,00 % einem Beispiel gegenübergestellt, bei dem die Immobilie zu 100,00 % von der Bank finanziert wird.

Folgende Annahmen liegen dem Beispiel zugrunde:

Kaufpreis: 300.000 €

Eigenkapital: 90.000 €

Zinsbindung: 15 Jahre

Anfänglicher Tilgungssatz: 2,00 %

(Bei der Immobilienfinanzierung gilt eine prozentuale Tilgung plus Zinsbindungsfrist statt einer festen Monatsrate und Laufzeit)

Ergebnis: Der hohe Eigenkapitalanteil wirkt sich in vielerlei Hinsicht positiv aus. Die Zinskosten betragen nach 15 Jahren im Vergleich deutlich weniger. Zudem fällt die monatliche Belastung geringer aus. Die Restschuld für das Eigenheim nach 15 Jahren liegt deutlich unter der Vergleichssumme ohne Eigenkapital. Kreditnehmerinnen und Kreditnehmer benötigen also weniger Zeit, um den Rest des Kredits abzubezahlen.

Aufgrund hoher Kaufpreise für Immobilien liegt der Betrag, um die empfohlenen 20,00 % bis 30,00 % Eigenkapital für ein Haus zu sparen, häufig bei mehreren Zehntausend Euro. Die folgenden fünf Ideen können dabei unterstützen, eine solche Summe als Sparziel zu erreichen.

1. Schulden abbezahlen: Bevor Sparerinnen und Sparer anfangen, für ihren Traum vom Eigenheim zu sparen, können bisher bestehende Schulden beglichen werden. Dazu kann es von Vorteil sein, sich einen Überblick über die individuelle finanzielle Situation zu verschaffen.
2. Notgroschen bilden: Eine Rücklage von zwei bis drei Nettogehältern kann dazu genutzt werden, um unvorhergesehene Ausgaben wie größere Reparaturen bewerkstelligen zu können. Der Notgroschen kann ebenfalls als Überbrückungshilfe bei finanziellen Engpässen dienen.
3. Budgetplan aufstellen: Um herauszufinden, wie viel Geld man für ein Haus sparen kann, eignet sich zum Beispiel ein Budgetplan. Darin werden anfallende Ein- und Ausgaben genau festgehalten. So erhalten Sparerinnen und Sparer eine Vorstellung darüber, wie viel sie monatlich sparen können. Dabei sind auch mögliche zukünftige Ausgaben zu berücksichtigen.
4. Realistische Sparraten ansetzen: Personen, die einen Budgetplan aufstellen, wissen, wie viel Geld ihnen monatlich zur Verfügung steht, um das Sparen für ein Haus anzugehen. Um auch andere Kosten, wie zum Beispiel unvorhergesehene Ausgaben, begleichen zu können, kann es von Vorteil sein, die Sparrate nicht zu hoch anzusetzen.
5. Förderungen nutzen: Personen, die eine Immobilie finanzieren möchten, stehen in Deutschland einige Förderprogramme zur Verfügung – beispielsweise KfW-Förderungen, Baukindergeld, Wohn-Riester oder Wohnungsbauprämien.

Ein Bausparvertrag dient dazu, Eigenkapital für den Kauf einer Immobilie zu beschaffen und dabei von Zinsen sowie unter Umständen von Zuschüssen des Staates zu profitieren. Die Laufzeit für das Bausparen beträgt im Durchschnitt sieben bis acht Jahre. Man legt eine Bausparsumme als Ziel fest und spart mit von der Bank verzinsten monatlichen Beiträgen auf diese Summe hin. Die Bausparsumme setzt sich aus dem Guthaben und einem späteren Darlehen zusammen.

Interessant kann das Bausparen vor allem für Personen sein, die vom Arbeitgeber vermögenswirksame Leistungen („VL“) erhalten. Dabei zahlt der Arbeitgeber bis zu 70 € monatlich ein. Verwendet man die VL für das Bausparen, kann man eine sogenannte Wohnungsbauprämie beanspruchen. Das ist einer der staatlichen Zuschüsse. Allerdings darf hierfür das Jahreseinkommen (brutto) nicht mehr als 35.000 € betragen.

Um ausreichend Eigenkapital für ein Haus anzusparen, ist eine langfristige Planung entscheidend sowie die Frage nach der Form der Geldanlage. Ob man dabei in klassische Produkte wie Festgeld oder Tagesgeld einzahlt oder das Geld etwa in ETFs anlegt, kann einen großen Unterschied machen. ETFs können eine deutlich höhere Rendite als die klassischen Sparprodukte hervorrufen, haben jedoch auch ein höheres Risiko.

Tagesgeld

Anlegende können beim Tagesgeld täglich über ihr Guthaben verfügen. Die Bank kann die Zinsen jederzeit anpassen. Tagesgeld ist bezüglich der Zinsen weniger planbar als Festgeld. Mit einem Tagesgeld-Sparplan kann beispielsweise monatlich ein Guthaben aufgebaut werden.

Festgeld

Beim Festgeld steht die Höhe des Zinssatzes fest, ebenso die Laufzeit. Die Sparerin beziehungsweise der Sparer kann in der Regel erst zum Ende der Laufzeit auf das Geld zugreifen. Weil man sich für einen längeren Zeitraum verpflichtet, sind die Zinsen beim Festgeld jedoch höher als beim Tagesgeld.

ETFs

ETFs sind börsengehandelte Indexfonds. Sie bilden die Wertentwicklung eines Index nach, beispielsweise den DAX. Anlegende kaufen Anteile an ETFs und profitieren davon, wenn sich die Kurse im Index positiv entwickeln. ETFs erzielen meist deutlich höhere Renditen als Tagesgeld und Festgeld. Sie sind dafür jedoch gleichzeitig mit Verlustrisiken verbunden.

Um eine vordefinierte Summe für ein Haus zu sparen, kann es von Vorteil sein, früh mit dem Sparen zu beginnen. Angenommen, zwei Personen möchten getrennt voneinander jeweils ein Eigenkapital von 30.000 € aufbauen. Person 1 nimmt sich dafür 15 Jahre Zeit, Person 2 25 Jahre. Auf dieser Basis werden Festgeld, Tagesgeld und ETFs nebeneinander gestellt:

Person 1, die sich 15 Jahre Zeit nimmt, zahlt beim Tagesgeld monatlich 129,70 €, beim Festgeld einmalig 15.839,25 € und bei den passiven ETFs monatlich 117,45 € ein, um mit den entsprechenden Konditionen in 15 Jahren auf 30.000 € zu kommen. Aufgrund der gestiegenen Zinsen für Tages- und Festgelder fallen die monatliche Rate beziehungsweise der benötigte einmalige Sparbetrag deutlich geringer aus als zu Zeiten der Niedrigzinspolitik.

Bei Person 2, die sich 25 Jahre Zeit nimmt, um 30.000 € für den Hauskauf zu sparen, fallen die erforderlichen Investitionen deutlich geringer aus:

* Festgelder haben meist eine Höchstlaufzeit von 10 Jahren. Der Einfachheit halber gehen wir hier davon aus, dass das entsprechende Festgeld 15 Jahre mit 4,35 % Zinsen läuft.

ETFs bieten attraktive Renditechancen, sind jedoch mit höheren Risiken verbunden. Tagesgeld und Festgeld gelten als risikoarm, da das Sparguthaben bis 100.000 € pro Anleger und Bank durch die EU-weite Einlagensicherung abgesichert ist. Um für ein Eigenheim zu sparen, kommt es daher auf die persönliche Risikobereitschaft und den Anlagehorizont an. Die Geldanlage kann auf verschiedene Produkte diversifiziert aufgeteilt werden, damit mögliche Risiken breit gestreut werden. Insbesondere bei einem langfristigen Anlagehorizont können so mögliche Verluste durch Gewinne ausgeglichen werden.