Was ist unter geschlossenen Immobilienfonds zu verstehen?

Definition: Geschlossene Immobilienfonds sind eine Sonderform der Immobilienfonds und das Pendant zu den offenen. Sie zeichnen sich insbesondere dadurch aus, dass sie oft in nur eine Immobilie investieren und daher ein vorher fest bestimmtes Höchstvolumen haben. Das bedeutet, dass Investoren nur bis zu dem Punkt in den Fonds eintreten können, an dem das Höchstvolumen erreicht ist.

Darüber hinaus kann niemand mehr eintreten und nur schwer wieder vorzeitig austreten. Der Handel der Anteile über den Zweitmarkt ist meist mit Verlusten verbunden. Das Ziel der emittierenden Gesellschaft ist es, die entsprechende Immobilie erst zu bauen, zu sanieren, mehrere Jahre zu halten und sie dann mit Gewinn zu veräußern. Dann wickelt sie den Fonds ab und zahlt die Investoren aus.

Weil Investoren vorher meist nicht genau wissen, in welches Projekt ihr Geld fließt und unter welchen Voraussetzungen es zustande kommt, ist die Geldanlage in geschlossene Fonds ein spekulatives und risikoreiches Investment.

Mehr dazu im Artikel unterhalb.

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Wie funktionieren geschlossene Immobilienfonds?

Geschlossene Immobilienfonds werden z.B. dann initiiert und emittiert, wenn an einem attraktiven Standort etwa ein Einkaufszentrum, Hotel oder auch eine Büroimmobilie entstehen soll. Die dafür erforderlichen Mittel kommen aus dem Fonds.

Der Plan ist dann, aus den Mieteinnahmen des Objekts Gewinne zu erzielen und die Immobilie nach mehreren Jahren zu veräußern. Der Erlös fließt dann in den Fonds zurück und die Investoren werden wieder ausbezahlt.

Geschlossene Immobilienfonds sind also als ein Investment in ein einzelnes Immobilienprojekt über mehrere Jahre. Anleger spekulieren zunächst auf hohe Mieteinnahmen und dann darauf, dass die Immobilie zu einem vage definierten Zeitpunkt in der Zukunft teuer verkauft werden kann. Das ist der Unterschied zu offenen Immobilienfonds, die die Masse an Investoren mit kleineren Summen oder Sparplänen bedienen und in viele verschiedene Immobilien statt nur einer investieren.

Um als Investor an einem geschlossenen Immobilienfonds teilzuhaben, muss man normalerweise Summen mit vier bis fünf Stellen in die Hand nehmen. Der Kauf findet abseits der Börse statt und darüber hinaus sind die Zertifikate in ihrer Anzahl limitiert.

Die emittierende Gesellschaft bestimmt vorab eine Höchstsumme, die der Fonds braucht, um die Immobilie finanzieren zu können. Ist diese Höchstsumme erreicht, dann kommen keine weiteren Investoren an Bord – der Immobilienfonds ist geschlossen. Daher hat er seinen Namen.

Und das bedeutet auch, dass Investoren nicht so einfach wieder austreten können. Sie sind bis zum Schluss investiert, wenn die Immobilie verkauft und das Fondsvolumen inklusive der Gewinne ausbezahlt wird. Investoren haben allerdings ein beschränktes Mitspracherecht.

Möchte man vorher austreten, dann funktioniert das nur über den Zweitmarkt und ist mit meist erheblichen Verlusten verbunden. Investoren kalkulieren es also ein, dass sie von ihrem Investment erst in 5, 10, vielleicht auch 15 Jahren wirklich profitieren.

Die Laufzeit der Investition ist den Anlegern zwar bekannt, der Verkaufszeitpunkt ist normalerweise nicht exakt definiert. Das ist bei einem Bau, bei der Sanierung, Vermietung und Veräußerung einer Immobilie auch gar nicht ohne weiteres möglich. Sinnvollerweise handelt der Immobilienfonds aber azyklisch. Das bedeutet, dass er eine Immobilie oder ein Grundstück in schwachen Marktphasen kauft und im Boom, wenn der Wert einer Immobilie exponentiell zunimmt, veräußert.

Kann man diese Immobilienfonds den AIFs zuordnen?

AIF steht für “Alternative Investmentfonds” (AIF) und für Beteiligungen, die Investoren eingehen können, um an einzelnen Groß-Projekten sowie ihren Gewinnen teilzuhaben. In diesen Projekten dreht es sich normalerweise um Sachwerte (also beispielsweise Immobilien) bis hin zu Private Equity, also Beteiligungen am Eigenkapital eines Unternehmens. In den letzten Jahren wurden auch viele Projekte aus dem Bereich der erneuerbaren Energien durch AIFs finanziert – also etwa Windparks oder Solarparks.

Tatsächlich werden die Begriffe Alternative Investmentfonds und geschlossene Immobilienfonds oft synonym verwendet. AIFs sind also die rechtliche Grundlage für geschlossene Fonds nach dem Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB). Man investiert das Geld nicht in verbriefte Werte, sondern in reale Vermögensgegenstände. Es existiert eine Mindestzeichnungssumme plus Gebühr (Agio), die Investoren aufwenden müssen, um investieren zu können. Das Gesamtkapital kann neben den investierten Summen auch Fremdkapital enthalten – viele AIFs verzichten aber darauf. Ist das vorher definierte Gesamtvolumen erreicht, dann können keine weiteren Investoren mehr partizipieren. Die Investoren, die an Bord sind, warten nun die ebenso vorab definierte Laufzeit ab und erhalten ihr Geld dann inklusive der im besten Fall erzielten Gewinne zurück.

Eine andere Ausgestaltung von geschlossenen Fonds gibt es in Form von Vermögensanlagen nach dem Vermögensanlagengesetz (VermAnlG). Sie haben eine Mindestlaufzeit von 24 Monaten und eine Kündigungsfrist von sechs Monaten. Hierunter fallen beispielsweise Anteile an Treuhandvermögen, Genussrechte und Namensschuldverschreibungen. Auch partiarische Darlehen, Nachrangdarlehen und Direktinvestments fallen darunter. Bei Investitionen in CrowdInvesting-Immobilien handelt es sich meistens um eine Vermögensanlage in Form eines Nachrangdarlehens. Sie sind nicht verbrieft und stellen keine Anteile an einem Investmentvermögen dar. Zudem können sie ebenso wie Anteile an AIFs nicht so einfach zurückgegeben werden.

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Was macht geschlossene Immobilienfonds so risikoreich?

Geschlossene Immobilienfonds sind hochspekulativ und risikoreich und das aus mehreren Gründen. Zunächst findet keine Diversifikation durch Investments in mehrere Immobilien statt. Die Investoren bauen allein auf einer Immobilie auf und sind mehrere Jahre mit ihr verbunden. Sie durchleben alle Höhen und Tiefen der Immobilie von der Baugenehmigung über das Richtfest bis zum Verkauf.

Wenn es optimal läuft, haben die Investoren allen Grund zur Freude. Dann handelt es sich um Investitionen mit hohen Renditeversprechen. Konkrete prozentuale Gewinne lassen sich kaum pauschalisieren, weil kein geschlossener Immobilienfonds wie der andere ist und es auf viele individuelle Details wie die Laufzeit, die Lage und das Objekt ankommt.

Wenn die Ziele mit der Immobilie aber nicht erreicht werden können, kann das Investment mit hohen Verlusten und auch einem Totalverlust verbunden sein. Im Fonds sind keine weiteren Immobilien enthalten, die die Misere einer anderen kompensieren können.

Dann sind da noch die Provisionen und Gebühren, die (statt in die Fonds) an den Emittenten / Initiator fließen. Diese belaufen sich oft auf mehr als 10 % p.a. und schmälern die laufende Rendite der Investoren merklich. Näheres hierzu können Investoren den Produktdetails entnehmen.

Ein weiteres Risiko stellt das Fremdkapital dar, aus dem sich geschlossene Immobilienfonds abseits der Investorensummen zusammensetzt. Dieses Geld muss der Fonds ab sofort zurückzahlen. Ist das Einnahmenkonstrukt hinsichtlich der Mieten stabil, dann ist das kein Problem. Wenn aber unerwartete Situationen eintreten, drücken diese auf die Liquidität des Fonds und das kann die Rendite einmal mehr schmälern.

Ein wesentliches Risiko besteht dann auch noch in der Gesellschaftsform. Die Investoren werden zu Mitunternehmern. Handelt es sich dann beispielsweise um eine KG, dann können Investoren nur ihr investiertes Geld verlieren. Handelt es sich etwa um eine GbR, können sie über diese Summe hinaus privat haftbar sein (Nachschusspflicht).

Geschlossene Immobilienfonds werden üblicherweise durch einen ausführlichen Verkaufsprospekt präsentiert. Hierin finden sich alle wesentlichen Details und auch Informationen zu erwarteten Mieteinnahmen. Laien blicken durch diese oft aber nur schwer durch. In diesem Falle sind Steuerberater oder Anlageberater geeignete Ansprechpartner.

Wie unterscheidet sich ein geschlossener Immobilienfonds von einem offenen?

VERGLEICHSPUNKT GESCHLOSSENER IMMOBILIENFONDS OFFENER IMMOBILIENFONDS
Handelbarkeit Direktes Investment beim Emittenten abseits der Börse. Börsenhandel oder direkt über die Fondsgesellschaft oder Bank.
Volumen Beschränkt auf ein klar definiertes Höchstvolumen. Skalierbar, je weiter der Fonds wächst, desto mehr investiert er in weitere Immobilien.
Investorenanzahl Beschränkt – Investoren können nur bis zu einem klar definierten Höchstvolumen eintreten, danach schließt der Fonds. Jeder Investor kann jederzeit eintreten, Anteile nachkaufen und mit Blick auf die Haltefrist auch wieder austreten.
Mindestinvestment Es braucht höhere Investments, um in einen geschlossenen Immobilienfonds hineinzukommen. Normalerweise können Investoren auch schon mit kleinen Summen in den Fonds eintreten.
Immobilienanzahl Es ist meist nur eine Immobilie enthalten. Skalierbar, je mehr Volumen in dem Fonds steckt, in desto mehr Immobilien kann er investieren.
Laufzeit Das Ziel ist der Verkauf der einzelnen Immobilie, danach löst man den Immobilienfonds auf. Ein konkreter Verkaufszeitpunkt wird meistens aber nicht bestimmt. Normalerweise dauerhaft ohne ein konkretes Verkaufsziel oder Ende.
Haltefrist Dauerhaftes Investment, aus dem man vor dem finalen Auflösen des Immobilienfonds nicht ohne Verluste herauskommt. 24 Monate Mindesthaltefrist und 12 Monate vorher bekanntmachen, dass man die Anteile verkaufen möchte. Dann ist ein Verkauf aber durchführbar.
Risiko Viele verschiedene Risiken machen geschlossene Immobilienfonds hochspekulativ. Ausreichend diversifiziert, da der Fonds in eine Vielzahl von Immobilien investiert – das Risiko eines Totalverlustes ist aber trotzdem vorhanden und es kann zu Kursschwankungen kommen.
Wert innerhalb des Portfolios Geschlossene Immobilienfonds sind ausschließlich chancenorientierten Investoren vorbehalten, die sich über das hohe Risiko bewusst sind. Die Investition sollte in das Gesamtportfolio des Anlegers passen. Offene Immobilienfonds sind denkbar, um ein schon ausreichend diversifiziertes Portfolio zu erweitern und noch mehr zu diversifizieren. Ausschließlich in Immobilienfonds zu investieren, ist risikoreich und nur chancenorientierten Investoren vorbehalten.

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Fazit

Investments in geschlossene Immobilienfonds können, wenn die Pläne zu 100 % funktionieren, äußerst lukrativ sein. Sie sind aber nur für Investoren interessant, die sich des Risikos bewusst sind und die bereits ein ausreichend diversifiziertes Portfolio mit anderen Produkten besitzen. So kann man das Risiko streuen und Immobilien in diesem Fall als potenziellen “Renditetreiber” einsetzen.

*Risikohinweis: Jede Anlage am Kapitalmarkt ist mit Chancen und Risiken behaftet. Der Kurs der Anlagen kann steigen oder fallen. Im äußersten Fall kann es zu einem vollständigen Verlust des angelegten Betrages kommen. Der Wert der vermittelten ETF und Indexfonds unterliegt auf dem Markt Schwankungen und folgenden Risiken: 1. Allgemeine Risiken von Kapitalanlagen (wie Konjunkturrisiko, Zinsänderungsrisiko), 2. Wertpapierspezifische Risiken (wie Aktienkursrisiko, Bonitätsrisiko), 3. Spezielle Risiken von Anlagen in Investmentfondsanteile, 4. Spezielle Risiken von Anlagen in ETFs und Indexfonds, 5. Spezielle Risiken bei der Abwicklung von Wertpapieraufträgen. Ausführliche Informationen zu den einzelnen Risiken finden Sie hier.

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