Immobilien gelten gemeinhin als krisensichere Kapitalanlage und sind gerade deshalb bei Anlegerinnen und Anlegern besonders beliebt. Jedoch wird es in diesem Segment immer schwieriger, rentable Anlagen zu finden. Die Immobilienpreise sind in den letzten Jahren enorm angestiegen, was auch die Renditen der Investitionen in Immobilienobjekte schmälert. Viele investieren deshalb in Immobilienanlagen mit erhöhtem Risiko: den geschlossenen Immobilienfonds. 

Die geschlossenen Fonds investieren oft nur in ein einzelnes Immobilienprojekt, was die Anlage zu einem risikoreichen Investment macht. Wie geschlossene Immobilienfonds im Detail funktionieren und wie hoch das Risiko der Anlage wirklich ist, zeigen wir Ihnen im Folgenden.

Geschlossene Immobilienfonds investieren über mehrere Jahre in nur ein oder zwei Immobilienprojekte. Dazu werden sie abseits der Börse angeboten, der Zugang ist limitiert: Ist das anvisierte Investitionsvolumen eingesammelt, wird der Fonds geschlossen, das heißt es können keine Anlegerinnen und Anleger mehr einsteigen. Der Plan ist, aus den Mieteinnahmen des Objekts Gewinne zu erzielen und die Immobilie nach mehreren Jahren zu veräußern. Die Erträge fließen dann in den Fonds zurück und die Anlegerinnen und Anleger werden entsprechend bezahlt.

Geschlossene Immobilienfonds werden zum Beispiel dann initiiert und emittiert, wenn an einem attraktiven Standort etwa ein Einkaufszentrum, Hotel oder auch eine Büroimmobilie entstehen soll. Die dafür erforderlichen Mittel kommen aus dem Fonds.

Anlegerinnen und Anleger spekulieren zunächst auf hohe Mieteinnahmen und dann darauf, dass die Immobilie zu einem vage definierten Zeitpunkt in der Zukunft teuer verkauft werden kann. Das ist der Unterschied zu offenen Immobilienfonds, welche die Masse an Anlegerinnen und Anlegern mit kleineren Summen oder Sparplänen bedienen und in viele verschiedene Immobilien investieren.

Die emittierende Gesellschaft bestimmt vorab eine Höchstsumme, die der Fonds braucht, um die Immobilie finanzieren zu können. Ist diese Höchstsumme erreicht, dann kommen keine weiteren Anlegerinnen und Anleger an Bord – der Immobilienfonds ist geschlossen. Daher hat er auch seinen Namen.

So können Anlegerinnen und Anleger ihre Anteile an geschlossenen Immobilienfonds auch nicht so einfach kündigen beziehungsweise verkaufen. Sie sind bis zum Schluss investiert, wenn die Immobilie verkauft und das Fondsvolumen inklusive der Gewinne ausbezahlt wird. Die Laufzeit der Investition ist zwar bekannt, der Verkaufszeitpunkt ist normalerweise nicht exakt definiert. Das ist bei einem Bau, bei der Sanierung, Vermietung und Veräußerung einer Immobilie auch gar nicht ohne weiteres möglich.

Sinnvollerweise handelt der Immobilienfonds aber azyklisch. Das bedeutet, dass die Fondsgesellschaft eine Immobilie oder ein Grundstück in schwachen Marktphasen kauft und im Boom, wenn der Wert einer Immobilie exponentiell zunimmt, veräußert. Anlegerinnen und Anleger haben in dieser Hinsicht allerdings ein beschränktes Mitspracherecht. 

Möchte man den geschlossenen Immobilienfonds vorher verkaufen, funktioniert das nur über den Zweitmarkt und ist meist mit Verlusten verbunden. Anlegerinnen und Anleger kalkulieren also ein, dass sie von ihrem Investment erst in 5, 10, vielleicht auch 15 Jahren wirklich profitieren. Bei dieser Investition wird also ein mittelfristiger bis langer Anlagehorizont vorausgesetzt.

Während offene Immobilienfonds in eine Vielzahl an Immobilien investieren, konzentrieren sich geschlossene Immobilienfonds meist auf einzelne Objekte. Die geschlossenen Fonds sind auch eher für Anlegerinnen und Anleger geeignet, die eine hohe Summe anlegen möchten und sich auf Kursschwankungen einlassen können. In offene Immobilienfonds hingegen können auch Kleinanleger investieren, da diese deutlich unkomplizierter und risikoarmer sind als geschlossene Immobilienfonds.

Die Rendite von geschlossenen Immobilienfonds setzt sich grundsätzlich aus den Netto-Mieteinnahmen und der Wertentwicklung der Immobilie zusammen. Denn mit Verkauf der Immobilie zum Ende der Laufzeit wird das Fondsvolumen inklusive Gewinnen an die Anlegerinnen und Anleger ausbezahlt.

Wenn es optimal läuft, haben Anlegerinnen und Anleger allen Grund zur Freude. Dann handelt es sich um Investitionen mit hohen Renditeversprechen. Konkrete prozentuale Gewinne lassen sich kaum pauschalisieren, weil kein geschlossener Immobilienfonds wie der andere ist und es auf viele individuelle Details wie die Laufzeit, die Lage und das Objekt ankommt.

Im Vergleich mit dem offenen Pendant liegt die Rendite von geschlossenen Immobilienfonds aber oftmals höher.

Geschlossene Immobilienfonds sind hochspekulativ und risikoreich und das aus mehreren Gründen:

• Keine Diversifikation 
• Finanzieller Verlust möglich 
• Anlegerinnen und Anleger haften mit Privatvermögen
• Hohen Provisionen und Gebühren

Bei geschlossenen Immobilienfonds findet keine Diversifikation durch Investments in mehrere Immobilien statt. Scheitert das Immobilienprojekt, können Investments verloren gehen. Im Fonds sind keine weiteren Immobilien enthalten, welche die Kursschwankungen kompensieren können.

Anlegerinnen und Anleger durchlaufen alle Phasen der Immobilie von der Baugenehmigung über das Richtfest bis zum Verkauf. Bei ausbleibenden Einnahmen können schnell Liquiditätsengpässe entstehen, die womöglich nicht bewältigt werden können. 

Dann sind da noch Provisionen und Gebühren, die (statt in die Fonds) an den Emittenten fließen. Diese schmälern die laufende Rendite der geschlossenen Immobilienfonds merklich. 

Ein weiteres Risiko stellt das Fremdkapital dar, aus dem sich geschlossene Immobilienfonds abseits der Investorensummen zusammensetzt. Dieses Geld hat der Fonds zurückzuzahlen. Ist das Einnahmenkonstrukt hinsichtlich der Mieten stabil, ist das unkompliziert. Wenn aber unerwartete Situationen eintreten, drücken diese auf die Liquidität des Fonds und das kann die Rendite einmal mehr schmälern.

Ein wesentliches Risiko besteht in der Gesellschaftsform: Die Anlegerinnen und Anleger werden zu Mitunternehmern. Handelt es sich dann beispielsweise um eine Kommanditgesellschaft (KG), können Anlegerinnen und Anleger nur ihr investiertes Geld verlieren. Ist der Fonds eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR), haften Anlegerinnen und Anleger zudem mit ihrem Privatvermögen (Nachschusspflicht).