Geschlossene Immobilienfonds

Wie hoch ist das Risiko wirklich?

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Immobilien gelten gemeinhin als krisensichere Kapitalanlage und sind gerade deshalb bei Anlegerinnen und Anlegern besonders beliebt. Jedoch wird es in diesem Segment immer schwieriger, rentable Anlagen zu finden. Die Immobilienpreise sind in den letzten Jahren enorm angestiegen, was auch die Renditen der Investitionen in Immobilienobjekte schmälert. Viele investieren deshalb in Immobilienanlagen mit erhöhtem Risiko: den geschlossenen Immobilienfonds

Die geschlossenen Fonds investieren oft nur in ein einzelnes Immobilienprojekt, was die Anlage zu einem risikoreichen Investment macht. Wie geschlossene Immobilienfonds im Detail funktionieren und wie hoch das Risiko der Anlage wirklich ist, zeigen wir Ihnen im Folgenden.

Das Wichtigste in Kürze
  • Definition: Geschlossene Immobilienfonds sind eine Sonderform der Immobilienfonds und das Pendant zu offenen Immobilienfonds. Dabei wird über mehrere Jahre zielgerichtet oft nur in ein bis zwei Immobilien investiert. Die Fonds haben zudem ein vorher fest bestimmtes, individuelles Höchstvolumen. 
  • Rendite: Anlegerinnen und Anleger spekulieren mit geschlossenen Immobilienfonds auf Mieteinnahmen und einen profitablen Verkauf der Immobilie. Renditen lassen sich daher nicht pauschal beziffern, auch wenn sie oft höher liegen als bei offenen Immobilienfonds.  Die Kosten bei geschlossenen Immobilienfonds sind sehr hoch und können bis zu 20 Prozent des Anlagebetrags ausmachen.¹  
  • Risiko: Weil Anlegerinnen und Anleger vorher meist nicht genau wissen, in welches Projekt ihr Geld fließt und unter welchen Voraussetzungen es zustande kommt, ist die Geldanlage in geschlossene Immobilienfonds ein spekulatives und risikoreiches Investment.
  • Verkauf: Ein Ausstieg während der Laufzeit ist fast unmöglich. Geschlossene Immobilienfonds können Sie lediglich über den Zweitmarkt verkaufen. Das ist aber meist nur mit Verlusten möglich.

Wie funktionieren geschlossene Immobilienfonds?

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Geschlossene Immobilienfonds investieren über mehrere Jahre in nur ein oder zwei Immobilienprojekte. Dazu werden sie abseits der Börse angeboten, der Zugang ist limitiert: Ist das anvisierte Investitionsvolumen eingesammelt, wird der Fonds geschlossen, d. h. es können keine Anlegerinnen und Anleger mehr einsteigen. Der Plan ist, aus den Mieteinnahmen des Objekts Gewinne zu erzielen und die Immobilie nach mehreren Jahren zu veräußern. Die Erträge fließen dann in den Fonds zurück und die Anlegerinnen und Anleger werden entsprechend bezahlt.

 

Geschlossene Immobilienfonds werden z. B. dann initiiert und emittiert, wenn an einem attraktiven Standort etwa ein Einkaufszentrum, Hotel oder auch eine Büroimmobilie entstehen soll. Die dafür erforderlichen Mittel kommen aus dem Fonds.

Anlegerinnen und Anleger spekulieren zunächst auf hohe Mieteinnahmen und dann darauf, dass die Immobilie zu einem vage definierten Zeitpunkt in der Zukunft teuer verkauft werden kann. Das ist der Unterschied zu offenen Immobilienfonds, welche die Masse an Anlegerinnen und Anlegern mit kleineren Summen oder Sparplänen bedienen und in viele verschiedene Immobilien investieren.

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Laufzeit: Wie lange läuft ein
geschlossener Immobilienfonds?

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Die emittierende Gesellschaft bestimmt vorab eine Höchstsumme, die der Fonds braucht, um die Immobilie finanzieren zu können. Ist diese Höchstsumme erreicht, dann kommen keine weiteren Anlegerinnen und Anleger an Bord – der Immobilienfonds ist geschlossen. Daher hat er auch seinen Namen.

 

So können Anlegerinnen und Anleger ihre Anteile an geschlossenen Immobilienfonds auch nicht so einfach kündigen bzw. verkaufen. Sie sind bis zum Schluss investiert, wenn die Immobilie verkauft und das Fondsvolumen inklusive der Gewinne ausbezahlt wird. Die Laufzeit der Investition ist zwar bekannt, der Verkaufszeitpunkt ist normalerweise nicht exakt definiert. Das ist bei einem Bau, bei der Sanierung, Vermietung und Veräußerung einer Immobilie auch gar nicht ohne weiteres möglich.

 

Sinnvollerweise handelt der Immobilienfonds aber azyklisch. Das bedeutet, dass die Fondsgesellschaft eine Immobilie oder ein Grundstück in schwachen Marktphasen kauft und im Boom, wenn der Wert einer Immobilie exponentiell zunimmt, veräußert. Anlegerinnen und Anleger haben in dieser Hinsicht allerdings ein beschränktes Mitspracherecht. 

Möchte man den geschlossenen Immobilienfonds vorher verkaufen, funktioniert das nur über den Zweitmarkt und ist meist mit Verlusten verbunden. Anlegerinnen und Anleger kalkulieren also ein, dass sie von ihrem Investment erst in 5, 10, vielleicht auch 15 Jahren wirklich profitieren. Bei dieser Investition wird also ein mittelfristiger bis langer Anlagehorizont vorausgesetzt.

Wie sich geschlossene Immobilienfonds
von offenen unterscheiden

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Während offene Immobilienfonds in eine Vielzahl an Immobilien investieren, konzentrieren sich geschlossene Immobilienfonds meist auf einzelne Objekte. Die geschlossenen Fonds sind auch eher für Anlegerinnen und Anleger geeignet, die eine hohe Summe anlegen möchten und sich auf Kursschwankungen einlassen können. In offene Immobilienfonds hingegen können auch Kleinanleger investieren, da diese deutlich unkomplizierter und risikoarmer sind als geschlossene Immobilienfonds.

VERGLEICH GESCHLOSSENER IMMOBILIENFONDS OFFENER IMMOBILIENFONDS
Handelbarkeit Direktes Investment beim Emittenten abseits der Börse Börsenhandel oder direkt über die Fondsgesellschaft oder Bank
Volumen Beschränkt auf ein klar definiertes Höchstvolumen Skalierbar, je weiter der Fonds wächst, desto mehr investiert er in weitere Immobilien
Anleger Beschränkt – Anlegerinnen und Anleger können nur bis zu einem klar definierten Höchstvolumen eintreten, danach schließt der Fonds Jede Anlegerinnen und jeder Anleger kann jederzeit eintreten, Fondsanteile nachkaufen und mit Blick auf die Haltefrist auch wieder austreten
Mindestinvestment Es braucht höhere Investments, um in einen geschlossenen Immobilienfonds hineinzukommen Normalerweise können Anlegerinnen und Anleger auch schon mit kleinen Summen in den Fonds eintreten
Immobilien Es ist meist nur eine Immobilie enthalten Skalierbar, je mehr Volumen in dem Fonds steckt, in desto mehr Investitionsobjekte kann er investieren
Laufzeit Das Ziel ist der Verkauf der einzelnen Immobilie, danach löst man den Immobilienfonds auf. Ein konkreter Verkaufszeitpunkt wird meistens aber nicht bestimmt Normalerweise dauerhaft ohne ein konkretes Verkaufsziel oder Ende
Haltefrist Dauerhaftes Investment, das man vor der finalen Auflösung des geschlossenen Immobilienfonds nicht ohne Verluste kündigen kann 24 Monate Mindesthaltefrist und 12 Monate vorher bekannt machen, dass man die Anteile verkaufen möchte. Dann ist ein Verkauf aber durchführbar
Risiko Viele verschiedene Risiken machen geschlossene Immobilienfonds hochspekulativ Ausreichend diversifiziert, da der Fonds in eine Vielzahl von Immobilien investiert – das Risiko eines finanziellen Verlustes ist aber trotzdem vorhanden und es kann zu Kursschwankungen kommen
Wert innerhalb des Portfolios Geschlossene Immobilienfonds sind ausschließlich chancenorientierten Anlegerinnen und Anlegern vorbehalten, die sich dem hohen Risiko bewusst sind. Die Investition sollte in das Gesamtportfolio des Anlegerinnen und Anlegers passen Offene Immobilienfonds sind denkbar, um ein schon ausreichend diversifiziertes Portfolio zu erweitern und noch mehr zu diversifizieren. Ausschließlich in Immobilienfonds zu investieren ist risikoreich und nur chancenorientierten Anlegerinnen und Anlegern vorbehalten

Wie erzielen geschlossenen
Immobilienfonds Rendite?

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Die Rendite von geschlossenen Immobilienfonds setzt sich grundsätzlich aus den Netto-Mieteinnahmen und der Wertentwicklung der Immobilie zusammen. Denn mit Verkauf der Immobilie zum Ende der Laufzeit wird das Fondsvolumen inklusive Gewinnen an die Anlegerinnen und Anleger ausbezahlt.

 

Wenn es optimal läuft, haben Anlegerinnen und Anleger allen Grund zur Freude. Dann handelt es sich um Investitionen mit hohen Renditeversprechen. Konkrete prozentuale Gewinne lassen sich kaum pauschalisieren, weil kein geschlossener Immobilienfonds wie der andere ist und es auf viele individuelle Details wie die Laufzeit, die Lage und das Objekt ankommt.

Im Vergleich mit dem offenen Pendant liegt die Rendite von geschlossenen Immobilienfonds aber oftmals höher.

Was macht geschlossene Immobilienfonds
so risikoreich?

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Geschlossene Immobilienfonds sind hochspekulativ und risikoreich und das aus mehreren Gründen:

  • Keine Diversifikation 
  • Finanzieller Verlust möglich 
  • Anlegerinnen und Anleger haften mit Privatvermögen
  • Hohen Provisionen und Gebühren

 

Bei geschlossenen Immobilienfonds findet keine Diversifikation durch Investments in mehrere Immobilien statt. Scheitert das Immobilienprojekt, können Investments verloren gehen. Im Fonds sind keine weiteren Immobilien enthalten, welche die Kursschwankungen kompensieren können.

Anlegerinnen und Anleger durchlaufen alle Phasen der Immobilie von der Baugenehmigung über das Richtfest bis zum Verkauf. Bei ausbleibenden Einnahmen können schnell Liquiditätsengpässe entstehen, die womöglich nicht bewältigt werden können. 

Dann sind da noch Provisionen und Gebühren, die (statt in die Fonds) an den Emittenten fließen. Diese schmälern die laufende Rendite der geschlossenen Immobilienfonds merklich. 

Ein weiteres Risiko stellt das Fremdkapital dar, aus dem sich geschlossene Immobilienfonds abseits der Investorensummen zusammensetzt. Dieses Geld muss der Fonds zurückzahlen. Ist das Einnahmenkonstrukt hinsichtlich der Mieten stabil, ist das unkompliziert. Wenn aber unerwartete Situationen eintreten, drücken diese auf die Liquidität des Fonds und das kann die Rendite einmal mehr schmälern.

Ein wesentliches Risiko besteht in der Gesellschaftsform: Die Anlegerinnen und Anleger werden zu Mitunternehmern. Handelt es sich dann beispielsweise um eine Kommanditgesellschaft (KG), können Anlegerinnen und Anleger nur ihr investiertes Geld verlieren. Ist der Fonds eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR), haften Anlegerinnen und Anleger zudem mit ihrem Privatvermögen (Nachschusspflicht).

Geschlossene Immobilienfonds werden üblicherweise durch einen ausführlichen Verkaufsprospekt präsentiert. Hier finden sich alle wesentlichen Details und auch Informationen zu erwarteten Mieteinnahmen. Laien blicken durch diese oft aber nur schwer durch. In diesem Falle sind Steuerberater oder Anlageberater geeignete Ansprechpartner.

Alternativen zu geschlossenen Immobilienfonds

Wenn alles funktioniert, sind geschlossene Immobilienfonds hoch lukrativ. Allerdings sind sie nur für Anlegerinnen und Anleger geeignet, die das hohe Risiko in Kauf nehmen und potenzielle Ausfälle verkraften können. Sicherer fahren sie beispielsweise mit diversifizierten ETFs, die im Kern die Vorteile von Aktien und Fonds vereinen.

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Eine Alternative zu geschlossenen Immobilienfonds sind beispielsweise Immobilien-ETFs, die nicht nur Immobilien, sondern auch Aktien von Immobilienunternehmen enthalten. Das hat den Vorteil, dass das Investment nicht nur von einer einzigen Immobilien abhängig ist. Da hinter den ETFs kein aktives Fondsmanagement steht, sind die Kosten wesentlich niedriger als bei den geschlossenen Fonds. Auch wenn die Rendite von geschlossenen Immobilienfonds im Durchschnitt höher ist, sind ETFs durch die niedrigeren Gebühren und das überaus geringere Risiko attraktiver.

 

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Risikohinweis: Jede Anlage am Kapitalmarkt ist mit Chancen und Risiken behaftet. Der Kurs der Anlagen kann steigen oder fallen. Im äußersten Fall kann es zu einem Verlust des angelegten Betrages kommen. Alle ausführlichen Informationen können Sie unter Risikohinweise nachlesen.

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Vor- und Nachteile von geschlossenen Immobilienfonds im Überblick

  • Geschlossene Immobilienfonds bieten die Möglichkeit, am Immobilienmarkt zu investieren, ohne eine eigene Immobilie zu besitzen
  • Börsenunabhängige Entwicklung
  • Überdurchschnittliche Renditechancen
  • Einkünfte bleiben unter den Erwartungen
  • Negative Wertentwicklung der Immobilie
  • Geplanter Erwerb kann nicht stattfinden, wenn nicht genügend Kapital eingesammelt wird
  • Möglichkeit eines Totalverlustes
  • Es besteht ein Haftungsrisiko bei Verlusten
  • Falls in geschlossene Immobilienfonds im Ausland investiert wird, besteht ein Währungsrisiko
  • Mietausfälle aufgrund insolventer Mieterinnen und Mieter möglich
  • Fehlende Mitbestimmung bei wichtigen Entscheidungen
  • Zusätzliche Kosten möglich – bspw. für eine unerwartete Sanierung

Fazit: Sind geschlossene Immobilienfonds als Investment sinnvoll?

Investments in geschlossene Immobilienfonds können äußerst lukrativ sein. Sie sind aber nur für Anlegerinnen und Anleger interessant, die sich des Risikos bewusst sind und die bereits ein ausreichend diversifiziertes Portfolio mit anderen Produkten besitzen. So kann das Risiko gestreut und Immobilien in diesem Fall als potenzieller „Renditetreiber“ eingesetzt werden.

Wir beantworten häufige Fragen zum Thema geschlossene Immobilienfonds

Um als Anlegerin oder Anleger an einem geschlossenen Immobilienfonds teilzuhaben, muss man normalerweise eine Mindestanlage von mindestens 10.000 EUR und mehr anlegen.² So kommen geschlossene Immobilienfonds für viele Privatanlegerinnen und -anleger nicht infrage. Nichtsdestotrotz ist die Mindestanlage deutlich geringer als bei einem Immobilienkauf. Der Kauf findet abseits der Börse statt. Anbieter von geschlossenen Immobilienfonds in Deutschland sind Fondsgesellschaften oder Banken. Eine weitere Möglichkeit, Anteile an den Fonds zu erwerben, ist über sogenannte Fondsbörsen – dem Zweitmarkt. Hier werden aber nur Fondsanteile anderer Anlegerinnen und Anleger gekauft, die ihre Anteile an den geschlossenen Immobilienfonds vor Ablauf verkaufen möchten. Am Zweitmarkt kann kein Anlegerschutz gewährleistet werden. Allerdings können die Anteile dort meist günstiger erworben werden.

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AIF steht für „Alternative Investmentfonds” (AIF) und für Beteiligungen, die Anlegerinnen und Anleger eingehen können, um an einzelnen Großprojekten sowie ihren Gewinnen teilzuhaben. Tatsächlich werden die Begriffe Alternative Investmentfonds und geschlossene Immobilienfonds oft synonym verwendet. 

In diesen Projekten dreht es sich normalerweise um Sachwerte (also beispielsweise Immobilien) bis hin zu Private Equity, also Beteiligungen am Eigenkapital eines Unternehmens. In den letzten Jahren wurden auch viele Projekte aus dem Bereich der erneuerbaren Energien durch AIFs finanziert – also etwa Windparks oder Solarparks.

 

AIFs sind also die rechtliche Grundlage für geschlossene Fonds. Man investiert das Geld nicht in verbriefte Werte, sondern in reale Vermögensgegenstände. Es existiert eine Mindestzeichnungssumme plus Gebühr (Agio), die Anlegerinnen und Anleger aufwenden müssen, um investieren zu können. Ist das vorher definierte Gesamtvolumen erreicht, dann können keine weiteren Anleger mehr partizipieren. Die Anlegerinnen und Anleger, die an Bord sind, warten nun die ebenso vorab definierte Laufzeit ab und erhalten ihr Geld dann inklusive der im besten Fall erzielten Gewinne zurück.

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Beteiligungen an einem geschlossenen Immobilienfonds können Sie vor dem Ablauf der Laufzeit nicht kündigen, zurückgegeben oder über die Börse veräußern. Der einzige Weg, die Anteile der Investitionsobjekte vor Ablauf zu verkaufen, ist über Fondsbörsen. Über diesen Zweitmarkt muss sich die Anlegerin oder der Anleger aber selbst einen Käufer suchen und den Preis eigenständig verhandeln.

 

Nachteile für Anleger: Auf dem Zweitmarkt gibt es keine staatlichen Regulierungen und es besteht kein Anlegerschutz. Da es keine Vergleichswerte gibt, sind Anlegerinnen und Anleger auch oft gezwungen, die Anteile an geschlossenen Immobilienfonds unter Wert zu verkaufen.

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¹ https://de.bergfuerst.com/ratgeber/geschlossene-immobilienfonds-risiko

² https://www.finanztip.de/investmentfonds/immobilienfonds/

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