Immobilienfonds als Geldanlage

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Das Wichtigste in Kürze
  • Anlagestrategie: Immobilienfonds legen mindestens 51 % des Fondsvolumens in bebaute und unbebaute Grundstücke, Erbbaurechte und Gewerbeimmobilien an. Maximal 49 % des Fondsvolumens fließen in festverzinsliche Wertpapiere wie Anleihen oder liegen als Barvermögen im Fonds.

  • Arten: Bei Immobilienfonds kann zwischen offenen und geschlossenen Immobilienfonds unterschieden werden. Offene Immobilienfonds ermöglichen es, täglich Anteile zu kaufen und zu verkaufen, während geschlossene Immobilienfonds eine festgelegte Laufzeit haben.

  • Gebühren: Die Kostenstruktur von Immobilienfonds, sowohl offen als auch geschlossen, kann je nach Fonds und Anbieter variieren. Diese Gebühren können Verwaltungsgebühren, Ausgabeaufschläge, Performancegebühren und andere Kosten umfassen.

Was ist ein Immobilienfonds?

Ein Immobilienfonds ist ein Investmentfonds, mit dem man in Immobilien investieren kann, ohne sie selbst zu kaufen oder instand zu halten. Anlegerinnen und Anleger gelangen so in den Mitbesitz der Immobilie. Das gesamte in Fonds angelegte Kapital zählt als Sondervermögen. Bei dieser Art der Geldanlage gibt es zwei unterschiedliche Formen: offene und geschlossene Immobilienfonds. Diese unterscheiden sich beispielsweise in der Mindestinvestitionssumme, den Renditemöglichkeiten und im Risiko.

Offene Immobilienfonds

Offene Immobilienfonds bieten bei einer privaten Anlage die Möglichkeit, in Immobilien zu investieren, ohne sie selbst zu besitzen. Die Mindestinvestitionssumme liegt in der Regel bei 50 €, sodass viele Parteien an einem Immobilienfonds beteiligt sein können. Die Anzahl der käuflichen Anteile ist unbeschränkt, das heißt, der Fonds ist nicht auf ein maximales Fondsvolumen limitiert. Je mehr Geld investiert wird, desto mehr Immobilien sind in einem offenen Immobilienfonds enthalten. Dadurch reduziert sich das Risiko, denn die Rendite des Fonds ist nicht von einer einzigen Immobilie abhängig. Wer Immobilienfonds verkaufen möchte, kann dies erst nach Ablauf der Zwei-Jahre-Haltefrist tun. Zudem ist die Rückgabe beziehungsweise der Verkauf der Anteile ein Jahr im Voraus anzukündigen. Die niedrige Einstiegssumme der offenen Immobilienfonds bietet die Möglichkeit, ohne den Kauf eines Gebäudes am Immobilienmarkt teilzuhaben.

Geschlossene Immobilienfonds

Geschlossene Immobilienfonds eignen sich ebenfalls zur Investition in Immobilien, ohne selbst eine zu kaufen. Zur Investition in einen geschlossenen Immobilienfonds sind in der Regel mindestens 5.000 € notwendig. Jedoch ist der Fonds durch ein Höchstvolumen und damit auch die Anzahl der käuflichen Anteile begrenzt. Ist das Höchstvolumen erreicht, schließt die Fondsgesellschaft den Immobilienfonds. Durch das begrenzte Volumen investiert der Fonds oftmals lediglich in eine oder wenige Immobilien. Das erhöht das Risiko. Personen, die investiert haben, bleiben meist für die gesamte Laufzeit im Fonds investiert. Die Anteile können zwar am Zweitmarkt verkauft werden, das kann jedoch mit Verlusten verbunden sein.

Das investierte Geld wird erst zurückgezahlt, wenn die Fondsgesellschaft den Fonds auflöst. Das ist in der Regel nach dem Verkauf der Immobilie der Fall. Durch das erhöhte Risiko eignen sich geschlossene Immobilienfonds insbesondere für erfahrene und chancenorientierte Personen. Denn es gilt: Ein höheres Risiko entspricht in der Regel höheren Renditechancen.

Wie funktionieren Immobilienfonds?

Immobilienfonds funktionieren genauso wie andere Investmentfonds. Es wird einmal oder kontinuierlich eine bestimmte Summe in den Fonds investiert. Dafür erhält man Anteile an diesem Fonds, der das angelegte Kapital in Immobilien investiert. Mit dem im Fonds investierten Kapital werden Immobilien und Grundstücke gekauft, vermietet und an anderer Stelle verkauft, um die Rendite zu optimieren. Die Gewinne daraus fließen zurück in den Immobilienfonds und werden unter den investierenden Personen verteilt. Welche Objekte gekauft oder verkauft werden, bestimmt ein Fondsmanagement. 

Bei Immobilienfonds werden mindestens 51 % des Geldes in bebaute und unbebaute Grundstücke, in Erbbaurechte oder in Gewerbeimmobilien investiert. Dazu zählen etwa Einkaufszentren, Hotels oder Bürokomplexe. Die weiteren 49 % des Fondsvermögens können Immobilienfonds beispielsweise in Zinspapiere investieren, etwa in sofort handelbare Anleihen. Barreserven, die nicht investiert werden, sind ebenfalls ein mögliches Investment. Denn es besteht immer die Möglichkeit, dass Anteile verkauft werden. Der offene Immobilienfonds hat dann über eine ausreichende Liquidität zu verfügen, um die Person auszahlen zu können. 

Würde das gesamte Fondsvermögen ausschließlich in Immobilien investiert werden, wäre eine Auszahlung nicht so schnell möglich, da sie keine liquiden Anlagen sind. Es braucht Zeit, bis die Objekte durch den Verkauf wieder Geld in den Immobilienfonds zurückführen oder Mieteinnahmen generieren. Um diese Situation zu entschärfen, wurden Fristen festgelegt. Die sogenannte Haltefrist bestimmt, dass eine Investition mindestens zwei Jahre gehalten wird und nicht vorzeitig ausgestiegen werden kann. Durch die Rückgabe-Ankündigungsfrist ist mindestens ein Jahr im Voraus anzukündigen, wenn man Anteile verkaufen möchte. Für geschlossene Immobilienfonds gelten die Fristen nicht, da nicht vor Ende der Laufzeit aus dem Fonds ausgestiegen werden kann. Anteile können lediglich an andere Personen verkauft werden, dadurch wird dem Immobilienfonds jedoch kein Geld entnommen.

Wie erzielen Immobilienfonds Rendite?

Die Rendite setzt sich bei Immobilienfonds aus Mieteinnahmen, Verkäufen sowie unter Umständen auch aus Zinsen der im Immobilienfonds enthaltenen Zinspapiere zusammen. In der Regel können mit geschlossenen Immobilienfonds höhere Renditen erreicht werden als mit offenen Immobilienfonds. Dafür steigt jedoch auch das Risiko. Immobilienfonds handeln meistens antizyklisch, was bedeutet, dass in schwachen Phasen Immobilien günstig gekauft und in Hochphasen wieder teurer verkauft werden.

Welche Gebühren fallen bei Immobilienfonds an?

Bei Immobilienfonds können Kosten für Verwaltungsgebühren, Performance-Gebühren und Ausgabeaufschläge anfallen. Bei offenen Immobilienfonds kann der Ausgabeaufschlag bis zu 6 % der Anlagesumme betragen. Hinzu können jährliche Verwaltungsgebühren kommen, die sich zwischen 0,5 % bis 2 % bewegen.

Wie hoch ist das Risiko bei Immobilienfonds?

Sowohl offene als auch geschlossene Immobilienfonds bergen Risiken. Das liegt vor allem daran, dass der Wert von Immobilien von vielen verschiedenen Faktoren bestimmt wird und dadurch stark schwankt. Ob das Investment lukrativ war oder nicht, lässt sich erst beim Verkauf der Immobilie durch das Fondsmanagement festmachen. Zudem können Anteile nicht einfach und schnell wieder verkauft werden, wenn die Performance schlechter ist als erwartet. Der Verkauf der Anteile an einem offenen Immobilienfonds ist erst nach Ablauf der Haltefrist von zwei Jahren möglich und ist mindestens ein Jahr im Voraus anzukündigen. Bei geschlossenen Immobilienfonds kann ein größeres Risiko bestehen, da die Anteile vor dem Auflösen des Fonds in der Regel nicht ohne Verluste verkauft werden können.

Immobilienfonds sind besonders risikobehaftet, wenn sie die einzige Position im Portfolio sind. Als Teil eines breit diversifizierten Portfolios können sie jedoch attraktive Renditechancen bieten.

Vor- und Nachteile von Immobilienfonds

Vor der Anlageentscheidung können die Vor- und Nachteile einer möglichen Investition in Immobilienfonds abgewogen werden:

Vorteile:

  • Möglichkeit, sich am Immobilienmarkt zu beteiligen, ohne eine Immobilie selbst zu kaufen 

  • Immobilienfonds können für eine Risikostreuung in einem bestehenden Portfolio mit anderen Investmentfonds sorgen

Nachteile:

  • Bei Immobilienfonds besteht – wie bei allen Geldanlagen am Kapitalmarkt – das Risiko von Wert- beziehungsweise Kursverlusten
  • Offene Immobilienfonds haben vergleichsweise hohe Gebühren

Weitere Aspekte:

  • Durch die Haltefrist und die Rückgabe-Ankündigungsfrist vor dem Verkauf sind Immobilienfonds weniger flexibel als Aktienfonds oder Rentenfonds

  • Geschlossene Immobilienfonds sind meist spekulativ, dadurch ergibt sich jedoch ein höheres Renditepotenzial
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Globale und diversifizierte Portfolios

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Kann man mit ETFs in Immobilien investieren?

Neben aktiven Immobilienfonds sind Exchange Traded Funds (ETFs) eine Investitionsmöglichkeit im Bereich Immobilien. Immobilien-ETFs können beispielsweise auch Aktien oder andere Titel von Immobiliengesellschaften oder aus dem Immobiliensektor enthalten. Meist handelt es sich bei den passiven Immobilien-ETFs um ausschüttende Fonds, die automatisch die Wertentwicklung eines Index abbilden und an der Börse handelbar sind.

Investition in Immobilien-ETFs mit dem ETF Configurator

Mit dem ETF Configurator besteht die Möglichkeit, ein individuelles ETF-Portfolio zusammenzustellen. Aus über 180 ETFs verschiedener Kategorien können bis zu zehn Fonds ausgewählt und ein Portfolio nach den persönlichen Anlagezielen konstruiert werden. Dabei können auch Immobilien-ETFs ausgewählt werden.

Das Besondere am ETF Configurator ist die Flexibilität bei den Ein- und Auszahlungen. Anlegerinnen und Anleger können eine Einmalzahlung einrichten oder einen Sparplan abschließen. Außerdem können Zahlungen und die Zusammensetzung des Portfolios kostenfrei angepasst oder der Sparplan pausiert werden. Die Wiederanlage von Erträgen erfolgt automatisch und ist in der Verwaltungsgebühr von 0,43 % p. a. inklusive.

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Risikohinweis: Jede Anlage am Kapitalmarkt ist mit Chancen und Risiken behaftet. Der Kurs der Anlagen kann steigen oder fallen. Im äußersten Fall kann es zu einem vollständigen Verlust des angelegten Betrages kommen. Alle ausführlichen Informationen können Sie unter Risikohinweise nachlesen.