Was ist unter Immobilienfonds zu verstehen?

Definition: Bei einem Immobilienfonds handelt es sich um einen klassischen Investmentfonds, der mehrheitlich in Immobilien investiert. Anders als etwa bei Aktienfonds oder Rentenfondsteilen sich Immobilienfonds noch in offene sowie geschlossene Immobilienfonds auf. Die offene Variante der Fonds ist die am weitesten verbreitete.

Die Rendite setzt sich unter anderem aus Mieteinnahmen und Gewinnen aus Immobilienverkäufen zusammen. Auch Zins-Renditen können dazukommen. Was es damit auf sich hat, obwohl Immobilienfonds doch in zinsfreie Immobilien investieren und wie es mit den Risiken aussieht, erklären wir Ihnen unterhalb.

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Was ist ein Immobilienfonds?

Immobilienfonds sind eine Alternative dazu, selbst eine Immobilie zu kaufen oder zu finanzieren sowie instand zu halten. Wer sich eine einzelne Immobilie also nicht leisten kann oder möchte und dennoch am weiterhin boomenden Immobilienmarkt mitmischen will, kann einfach in Immobilienfonds investieren.

Immobilienfonds investieren mindestens 51 % des Geldes in bebaute und unbebaute Grundstücke und Erbbaurechte und können auch in Gewerbeimmobilien investieren. Zu denen zählen etwa Einkaufszentren, Hotels oder Bürokomplexe. Die Anteile der Investoren werden durch Zertifikate repräsentiert, die sie zum „Mitbesitzer“ der Immobilien machen. Da es sich bei Zertifikaten auch um eine Anlageklasse handelt kann, ist im weiteren Verlauf von “Fondsanteilen” die Rede.

Immobilienfonds unterscheiden sich außerdem in „offene“ und „geschlossene“ Fonds. Das ist bei anderen Investmentfonds zwar auch denkbar, aber eher unüblich. Was es mit diesem Unterschied auf sich hat, erfahren Sie weiter unten.

Wie setzen sich Immobilienfonds zusammen?

Mindestens 51 % des Volumens „stecken“ in Immobilien, aber was passiert mit den anderen höchstens 49 %? Diesen Teil des Volumens können Immobilienfonds beispielsweise in Zinspapiere investieren, also etwa in sofort handelbare Anleihen. Auch einfache Barreserven sind denkbar, die nicht investiert werden.

Denn, wenn Investoren ihre Anteile verkaufen wollen, muss der Fonds über eine ausreichende Liquidität verfügen, um diese Anteile tatsächlich zurückzahlen zu können. Allein mit den Immobilien funktioniert das nicht, da es Zeit braucht, um diese zu attraktiven Preisen zu veräußern.

Dass Immobilienfonds ausreichend Liquidität vorhalten müssen, kam in Form eines Gesetzes erst als Reaktion auf die Finanzkrise 2008 zustande. Als es durch die Krise zu einem Massenverkauf von Fondsanteilen kam, mussten diverse Immobilienfonds die Rücknahme von Anteilen aussetzen und für eine Weile „schließen“. Die Investoren kamen also vorerst nicht an ihr Geld.

Damals investierten die Fonds noch einen Großteil des Volumens nur in Immobilien – und hatten daher nicht die liquiden Mittel, um den Verkaufswünschen der Investoren im Krisenfall nachzukommen. Diese erhielten das Geld am Ende zwar zurück, aber erst nach mehreren Monaten und teils verbunden mit erheblichen Verlusten.

Die neuen Regeln im Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) sehen nicht nur vor, dass Immobilienfonds außer in Immobilien auch ins Zinspapiere investieren oder Barreserven halten müssen. Vielmehr wurden bestimmte Fristen definiert, an die sich auch die Investoren halten müssen. Die potenzielle Situation von Immobilienfonds in Krisenzeiten wird dadurch noch weiter entschärft. Dazu im Abschnitt „Funktionsweise“ mehr.

Was ist ein offener Immobilienfonds?

(Für alle Investoren, die am Immobilienmarkt teilhaben möchten.)

Die „offenen“ Immobilienfonds sind das Standard-Investmentprodukt im Immobilienbereich und bei den Privatanlegern dementsprechend populärer als geschlossene Immobilienfonds.

Offene Immobilienfonds zeichnen sich insbesondere dadurch aus, dass Investoren schon mit kleinen Summen eintreten, Anteile nachkaufen und auch wieder austreten können. Beim Austreten ist aber eine Frist zu beachten, dazu weiter unten mehr.

Die Anzahl der erwerbbaren Fondsanteile ist nicht beschränkt. Dadurch sind normalerweise sehr viele Investoren in ihnen vertreten. Und da mit vielen Investoren auch ein stärkeres Fondsvolumen zustande kommt, sind in offenen Immobilienfonds meist auch mehr Einzelimmobilien enthalten als in geschlossenen Immobilienfonds (siehe unten).

Das Risiko ist dabei durch die Mehrzahl an Immobilien überschaubarer und sofern Investoren nach Ablauf der 24-Monate-Haltefrist austreten möchten, verkaufen sie ihre Anteile mit einer Rückgabe-Ankündigungsfrist von 12 Monaten. Was es mit den Fristen explizit auf sich hat, lesen Sie unter „Funktionsweise“.

Wir haben eine Themenseite speziell zu offenen Immobilienfonds veröffentlicht, die alle wesentlichen Informationen rund um das Thema beinhaltet.

Mehr Informationen zu offenen Immobilienfonds

Was ist ein geschlossener Immobilienfonds?

Geschlossene Immobilienfonds eignen sich nur für erfahrene und chancenorientierte Investoren und zeichnen sich dadurch aus, dass die Zahl der Investoren und auch der Fondsanteile beschränkt ist. Da die Fonds meist nur in eine oder wenige Immobilien investieren, haben sie ein Höchstvolumen für Investitionen. Sobald dieses Höchstvolumen erreicht ist, „schließt“ der Fonds. Das bedeutet, dass genügend Mittel eingesammelt wurden und keine neuen Investoren zugelassen werden.

Dazu kommt, dass Investoren höhere Summen investieren müssen, um hinein zu kommen. Hier ist die Rede von Mindestinvestitionssummen (auch Mindestzeichnungssumme). Ein Anteil ist recht oft erst ab 5.000 Euro aufwärts erwerbbar.

In der Regel bleiben bestehende Investoren für die gesamte Laufzeit im Fonds investiert. Zwar kann man seine Anteile auch vor Ablauf der Investitionszeit am sogenannten Zweitmarkt verkaufen, doch das ist normalerweise mit hohen Verlusten verbunden. Das investierte Geld erhalten die Investoren erst dann zurück, wenn die Fondsgesellschaft den Fonds auflöst. Diese Liquidation – so nennt man das Ganze – passiert meistens nach dem Verkauf der Immobilie.

Der Zeitraum zwischen Investition und Liquidation des geschlossen Immobilienfonds kann mehrere Jahre betragen. Laufzeiten von 5 bis 10 Jahren sind nicht unüblich. Da die Investoren in dieser Zeit nicht an ihr Kapital herankommen, werden geschlossene Immobilienfonds als illiquide und intransparente Geldanlagen bezeichnet.

Geschlossene Immobilienfonds sind dadurch sehr spekulativ und risikoreich. Weitere Risiken kommen noch dazu, die wir auf einer anderen Unterseite speziell zum Thema behandelt haben. Ebenso wie die Funktionsweise.

Mehr Informationen zu geschlossenen Immobilienfonds

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Welche Vorteile und Nachteile haben Immobilienfonds?

  • Investoren können am Immobilienmarkt mitmischen, ohne eine komplette Immobilie kaufen und instand halten zu müssen.
  • Streut das Risiko in einem bestehenden Portfolio
  • Durch die Mindesthaltefrist und auch Fristen für den Verkauf sind Investoren nicht so flexibel wie etwa bei Aktienfonds oder Rentenfonds.
  • Für den sicherheitsorientierten Investor sind nur offene Immobilienfonds interessant. Geschlossene Immobilienfonds sind recht spekulativ, was sich auch im Renditepotenzial widerspiegelt.
  • Auch bei Immobilienfonds besteht das Risiko von Kursverlusten bis hin zum Totalverlust
  • Recht hohe Gebühren bei überschaubaren Renditen (offene Immobilienfonds).

*Risikohinweis: Jede Anlage am Kapitalmarkt ist mit Chancen und Risiken behaftet. Der Kurs der Anlagen kann steigen oder fallen. Im äußersten Fall kann es zu einem vollständigen Verlust des angelegten Betrages kommen. Der Wert der vermittelten ETF und Indexfonds unterliegt auf dem Markt Schwankungen und folgenden Risiken: 1. Allgemeine Risiken von Kapitalanlagen (wie Konjunkturrisiko, Zinsänderungsrisiko), 2. Wertpapierspezifische Risiken (wie Aktienkursrisiko, Bonitätsrisiko), 3. Spezielle Risiken von Anlagen in Investmentfondsanteile, 4. Spezielle Risiken von Anlagen in ETFs und Indexfonds, 5. Spezielle Risiken bei der Abwicklung von Wertpapieraufträgen. Ausführliche Informationen zu den einzelnen Risiken finden Sie hier.

Wie unterscheiden sich offene Immobilienfonds und Immobilien-Crowdinvesting?

Die Unterschiede sind nicht sofort zu erkennen, aber deutlich.

Bei beiden Investmentformen stehen Immobilien im Mittelpunkt. Beim Crowdinvesting investieren Anleger aber nicht in einen Fonds und profitieren davon, dass die Immobilien an Wert zunehmen. Sondern sie geben einer Investmentgesellschaft meist nur ein sogenanntes nachrangiges Darlehen, wofür sie Zinsen erhalten. Das bedeutet, dass Anleger ihr Geld erst zum Schluss zurückbekommen – sofern sich das Projekt denn rentiert hat. Es kann also sein, dass sie im schlimmsten Fall leer ausgehen.

Crowdinvestments sind also meist Vermögensanlagen nach dem Vermögensanlagengesetz. Die nachrangigen und verzinsten Darlehen werden von Immobiliengesellschaften benötigt, um Immobilien zu kaufen und zu entwickeln. Dafür stellen sie eine Verzinsung (etwa 5 bis 7,5 % p.a. statt „flexibler“ Renditen) in Aussicht. Und das bei einer festen Laufzeit von meist einem bis fünf Jahren.

Der Markt für Immobilien-Crowdinvestments boomt, denn allein im Jahr 2018 wurden 210,7 Millionen Euro über Crowd-Investments allein in Immobilien investiert. Ein weiterer beliebter Sektor sind Startups. Wenn man auf alle Sektoren blickt, verzwölffachte sich das investierte Gesamtvolumen zwischen 2014 und 2018.

Der Immobiliensektor wuchs dabei von allen am schnellsten und stellt bis heute den wesentlichsten und scheinbar interessantesten Sektor für die Crowds dar.

So ist das Crowdinvesting im weitesten Sinne dem Feld der geschlossenen Immobilienfonds zuzuweisen. Man investiert die Summe für eine bestimmte Zeit und bekommt das Geld in Form einer jährlich ausbezahlten Rendite wieder zurück. Nach dem Ende der Laufzeit wird die Anlagesumme zurückbezahlt. Natürlich bestehen zwischen der Crowd und dem geschlossenen Immobilienfonds noch einmal andere Unterschiede.

Immobilienfonds an sich funktionieren wesentlich anders:

Wie funktionieren Immobilienfonds?

Der Grundablauf ist derselbe wie bei anderen Investmentfonds. Man investiert einmal oder kontinuierlich eine bestimmte Summe in den Fonds, erhält dafür Fondsanteile und der Fonds investiert das Geld wiederum in die Immobilien.

Das bedeutet, dass der Fonds Immobilien und Grundstücke kauft, die in das Portfolio des Fonds passen, diese vermietet und / oder an anderer Stelle verkauft, um die Rendite zu optimieren. Die Gewinne daraus (mehr dazu im Abschnitt „Rendite“) fließen zurück in den Topf und werden unter den Investoren verteilt. Welche Immobilien man kauft oder verkauft, bestimmt das Fondsmanagement, das nach einer klaren Anlagestrategie handelt.

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Was hat es mit der Haltefrist auf sich?

Ein Unterschied zu anderen Investmentfonds besteht darin, dass Investoren eine Haltefrist beachten müssen, sofern sie ihre Anteile wieder verkaufen möchten. Ein Verkauf ist also nicht jederzeit durchführbar, was anders als bei Aktienfonds oder Rentenfonds ist, wo keine Fristen bestehen. Der Hintergrund ist klar: Immobilien sind nun mal keine liquiden Anlagen wie etwa Aktien und Anleihen. Ihr Wert muss erst durch Gutachter bestimmt werden und dann braucht es einen Käufer, der sie abnimmt. Das kann dauern.

Die Haltefrist wird durch das Kaufdatum der Anteile bestimmt.

Bei offenen Immobilienfonds mit einem Kaufdatum ab dem 22. Juli 2013 gibt es eine eine Mindesthaltefrist, eine Rückgabe-Ankündigungsfrist und eventuell bestimmte Rücknahme-Termine mit unterschiedlicher Dauer:

  • Mindesthaltefrist von 24 Monaten – vorher keine Rücknahme.
  • Rückgabe-Ankündigungsfrist von 12 Monaten – ein Jahr vorher muss bekannt werden, dass man die Fondsanteile verkaufen möchte.
  • Rücknahme-Termine – Gesellschaften dürfen bestimmen, wann sie Anteile zurücknehmen oder ob sie es jederzeit tun.

Ob man eine hohe oder eine niedrige Summe investiert hat, ist bei den Fristen irrelevant. Diese sind für alle Investoren verbindlich.

Bei Immobilienfonds mit Kaufdatum vor dem 22. Juli 2013 sieht es etwas anders aus. Die Mindesthaltefrist und die Rückgabe-Ankündigungsfrist sind erst ab einem Anteils-Volumen von 30.000 Euro relevant. Wenn man mit weniger als 30.000 Euro investiert ist, kann man die Anteile jederzeit an der Börse verkaufen.

War das Kaufdatum noch vor dem 01. Januar 2013? Dann fällt die Mindesthaltefrist komplett raus, sofern die Gesellschaft nie eine bestimmt hat. Die Rückgabe-Ankündigungsfrist dehnt sich weiterhin auf 12 Monate aus, wenn es sich um mehr als 30.000 Euro dreht.

Welche Rendite können Immobilienfonds hervorrufen?

Da der Immobilienmarkt nicht zuletzt durch die geldpolitischen Maßnahmen der Europäischen Zentralbank boomt und immer mehr Investoren auf Immobilien setzen, möchte man hohe Renditen erwarten. Doch da werden Investoren vielleicht eher enttäuscht.

Denn die Durchschnittsrendite belief sich in den letzten 5 Jahren auf 4,1 % p.a. – so ist es in einer 2019er Statistik des BVI erkennbar. Zwar ist das im Verhältnis zu den letzten 10 Jahren, in denen sich die Rendite auf nur 2,5 % belief, überdurchschnittlich viel. Doch bei einem Boom wie diesem erwarten manche Investoren noch mehr.

Geschlossene Immobilienfonds können dabei Rendite-technisch nicht beleuchtet werden, da sie zu speziell sind, als dass man sie über einen Kamm scheren kann. Meist pendeln sich die Renditeversprechen deutlich über denen von offenen Immobilienfonds ein. Dafür ist aber auch das Risiko um ein Vielfaches höher.

Die Immobilienpreise sind in den vergangenen Jahren sehr stark gestiegen. Deshalb haben es die aktiven Fondsmanagements mittlerweile schwer, preiswerte Objekte zu finden, die ein dauerhaft hohes Wertsteigerungspotenzial haben.

Sinnvollerweise handeln Immobilienfonds antizyklisch, was bedeutet, dass sie in schwachen Phasen Immobilien kaufen und sie in Boom-Phasen wieder verkaufen. Zur letzten großen Schwächephase kam es während der weltweiten Finanzkrise 2008. In den Jahren darauf floss weltweit viel Liquidität in Immobilien, weil sie im Unterschied zu den Aktienmärkten nach der Krise zu den sicheren Häfen zum Geldanlagen zählten.

Inzwischen haben Fonds zu viel Kapital, das sie kaum investieren können. In den letzten Jahren mussten manche offenen Immobilienfonds aus diesem Grund die Türen für neue Anleger schließen. Sie „hatten zu viel Geld”.

Grundsätzlich setzt sich die Rendite von Immobilienfonds aus Mieteinnahmen, Verkäufen sowie unter Umständen auch aus Zinsen der im Immobilienfonds enthaltenen Zinspapiere zusammen. Natürlich kann man die erzielten Gewinne wieder in den Fonds reinvestieren und so einen Zinseszinseffekt hervorrufen. Dabei ist aber zu beachten, dass für die entsprechenden Anteile wieder eine neue Haltefrist von 24 Monaten besteht.

Welche Gebühren fallen an?

Offene Immobilienfonds sind teuer. 5 % bis 6 % der Anlagesumme sind allein schon beim Anteilskauf als Ausgabeaufschlag zu entrichten. Dazu kommen Verwaltungsgebühren, die sich jährlich bei etwa 0,5 bis 1,5 % einpendeln. Eine Performance-Gebühr, wie man sie oft etwa bei Aktienfonds findet, ist bei Immobilienfonds dafür aber eher unüblich.

Zudem sind die Steuern einzukalkulieren – weitere Informationen dazu erhalten Sie hier.

Geschlossene Immobilienfonds rufen ebenso Gebühren auf wie die offenen. Jedoch lässt sich deren Höhe nicht konkreter betiteln, weil sich die Fonds untereinander stark unterscheiden können. Auch hier ist also mit Ausgabeaufschlägen (in diesem Fall auch als Agio bezeichnet) sowie Verwaltungsgebühren zu rechnen.

Wie sicher sind Immobilienfonds?

Immobilien und offene sowie insbesondere auch geschlossene Immobilienfonds sind trotz des vorherrschenden Booms nur Investoren vorbehalten, die risikobereit sind. Das hat mehrere Gründe.

  • Der Wert von Immobilien wird durch viele verschiedene Faktoren bestimmt und schwankt recht stark. Somit kann man erst beim Verkauf einer Immobilie durch den Fonds festmachen, ob das Investment lukrativ war oder nicht.
  • Wenn man innerhalb des ersten Jahres merkt, dass die Performance schlechter als erwartet ist, kann man die Anteile nicht so schnell wieder verkaufen.
  • Geschlossene Immobilienfonds sind sehr spekulativ und wenn man einmal drin ist, kommt man vor dem Auflösen des Fonds ohne Verluste nicht mehr raus. Den potenziell hohen Renditen steht also ein ebenso hohes Risiko gegenüber.

Insbesondere als einzelne Position im Portfolio sind Immobilienfonds riskant. Als ein Teil des Portfolios kann man sie aber einsetzen, um jenes über Aktien und Anleihen hinaus zu diversifizieren.

Grundsätzlich lässt sich das Risiko bei Investmentfonds – und so auch bei Immobilienfonds – anhand einer Skala ablesen, die von 1 bis 7 reicht. Die 7 stellt dabei das höchste Risiko dar. Die Skala mit diesen Risikoklassen wurde per gesetzlich festgeschrieben, weshalb sich sämtliche Gesellschaften, die Fonds emittieren möchten, daran zu halten haben. Sie soll den Kauf von Fondsanteilen maximal transparent machen. Die Risikoklassen sind im Fondsprospekt und in den wesentlichen Anlegerinformationen zu finden.

Gibt es auch ETFs, die in Immobilien investieren?

Durchaus.

Meistens handelt es sich bei den passiven Immobilien-ETFs (= „Exchange Traded Funds”) um ausschüttende Fonds, die automatisch einen Index abbilden und an der Börse handelbar sind. Sie zeichnen sich dadurch aus, dass hinter ihnen kein aktives Fondsmanagement steht, sondern dass sie die Wertentwicklung bestehender Indizes auf verschiedene Weise replizieren. Die Gebühren sind dadurch überschaubarer, was ETFs insbesondere auf Dauer attraktiver als die aktiven Immobilienfonds macht. Somal die Rendite der ETFs meist sehr nah an deren Rendite herankommt. Immobilien-ETFs können neben direkten Immobilien auch die Aktien von Immobilien-Gesellschaften enthalten.

Was hat es mit REITs auf sich?

Eine Sonderform des Immobilieninvestments sind außerdem noch REITs (= „Real Estate Investment Trusts“). Investoren können REITs daran erkennen, dass die vier Buchstaben im Namen der entsprechenden Fondsgesellschaft auftauchen.

Dabei handelt es sich um Aktienanteile an einer meist aus mehreren Firmen bestehenden Gesellschaft, die Immobilien besitzt und verwaltet. Man kombiniert also die Themenwelten Aktien und Immobilien miteinander. In der Immobilienbranche sind REITs unter den Investoren so etwas wie ein Trendthema.

Denn REITs bieten eine Reihe von Vorteilen – zu denen zählt etwa die Steuerfreiheit auf Gesellschaftsebene. Wenn der REIT mindestens 90 % seiner Gewinne an die Aktionäre verteilt und mindestens 75 % der Gewinne durch Immobilien erzielt werden, entfällt die Körperschaftsteuer und Gewerbesteuer. Diese würden normalerweise die Gewinne schmälern.

REITs setzen sich aus denselben Komponenten wie bei Immobilienfonds zusammen, also aus dem Vermieten, Verpachten und / oder Verkaufen von Immobilien. Zudem sind die Aktionäre wie bei einem Aktienfonds auch flexibel und können ihre Anteile stets an der Börse wieder verkaufen. In den USA sind REITs schon seit den 60er Jahren als Investmentprodukt bekannt, in Deutschland entwickeln sie sich erst seit ein paar Jahren zu einer Investment-Alternative. Natürlich sind aber wie bei normalen Fonds auch die Risikoklassen von 1 bis 7 zu beachten.

Fazit

Immobilieninvestments sind nicht nur mithilfe von offenen oder geschlossenen Immobilienfonds denkbar. Mit Crowdinvestments (meist nachrangige Darlehen) sowie mit passiven ETFs und REITs (Unternehmensaktien) sind Alternativen vorhanden, die zu den individuellen Interessen der Investoren passen.

Mit Blick nur auf die Fonds, haben offene Immobilienfonds als am weitesten verbreitete Immobilienfonds ihre Vorteile und auch Nachteile. Einerseits können Investoren in regulierte Fondsprodukte investieren, um recht einfach am Immobilienmarkt teilzuhaben. Auf der anderen Seite sind die Gebühren hoch und die Renditen aufgrund von verschiedenen geldpolitischen und zyklischen Rahmenbedingungen unter Druck.

Aus diesem Grund dienen offene Immobilienfonds wie auch das Crowdinvesting als Teil eines diversifizierten Portfolios – also zum Streuen des Risikos von Anleihen und Aktien. Geschlossene Immobilienfonds hingegen sind sehr spekulativ, intransparent und illiquide.

Daher findet man sie in den Portfolios von Privatanlegern nur selten. Für den durchschnittlichen Anleger haben sie eher Nachteile als Vorteile.

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