Immobilienfonds als Geldanlage

Wie Immobilienfonds funktionieren und welche Renditen und Risiken sie mitbringen

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Immobilienfonds sind klassische Investmentfonds, die mehrheitlich in Immobilien investieren. Sie können so am Immobilienmarkt teilnehmen, ohne eigene Immobilien zu besitzen und instand halten zu müssen. Immobilienfonds teilen sich in offene und geschlossene Immobilienfonds auf. Die offene Variante wird am häufigsten als Geldanlage genutzt, denn in geschlossene Immobilienfonds investieren meist nur erfahrene und risikobereite Anleger. Das in Immobilienfonds angelegte Kapital zählt außerdem als Sondervermögen und ist somit bei einer Insolvenz der Fondsgesellschaft geschützt

Was genau der Unterschied zwischen offenen und geschlossenen Immobilienfonds ist, welche Rendite Sie erwarten können und welche Risiken solch eine Geldanlage mit sich bringt, haben wir für Sie zusammengestellt.

Das Wichtigste in Kürze
  • Anlagestrategie: Immobilienfonds legen mindestens 51 % des Fondsvolumens in bebaute und unbebaute Grundstücke, Erbbaurechte und Gewerbeimmobilien an. Maximal 49 % des Fondsvolumens fließen in festverzinsliche Wertpapiere wie Anleihen oder liegen als Barvermögen im Fonds
  • Rendite: Bei offenen Immobilienfonds liegt die durchschnittliche jährliche Rendite bei 4 %.¹ Sie setzt sich zusammen aus Mieteinnahmen, Immobilienverkäufen und den Zinsen der im Immobilienfonds enthaltenen Zinspapiere. Geschlossene Immobilienfonds sind zu individuell, um eine durchschnittliche Rendite zu ermitteln.
  • Gebühren: Offene Immobilienfonds sind mit Verwaltungsgebühren von 0,5 bis 1,5 % und anfallenden Ausgabeaufschlägen bis zu 6 % sehr teuer. Geschlossene Immobilienfonds sind ähnlich teuer, jedoch zu individuell, um genaue Zahlen zu ermitteln.
  • Risiko: Immobilienfonds sind sehr risikobehaftet, denn es ist nicht sicher, dass Immobilienprojekte am Ende auch lukrativ sind. Der Wert von Immobilien kann sehr stark schwanken. Haltefristen binden Anleger auch bei schlechter Performance. Insbesondere geschlossene Fonds können hochspekulativ sein.

Was ist ein Immobilienfonds?

Ein Immobilienfonds ist ein Investmentfonds, mit dem man in Immobilien investieren kann, ohne sie selbst zu kaufen oder instand halten zu müssen. Sie werden so zum Mitbesitzer der Immobilie. Das gesamte in Fonds angelegte Kapital zählt als Sondervermögen. Bei dieser Art der Geldanlage gibt es 2 unterschiedliche Formen: offene und geschlossene Immobilienfonds. Diese unterscheiden sich deutlich in der Mindestinvestitionssumme, den Renditemöglichkeiten und im Risiko.

Wir erklären es Ihnen genauer.

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Offene Immobilienfonds

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Offene Immobilienfonds bieten privaten Anlegern die Möglichkeit, in Immobilien zu investieren, ohne sie selbst besitzen zu müssen. Die Mindestinvestitionssumme liegt in der Regel bei 50 EUR, sodass viele Investoren an einem Immobilienfonds beteiligt sind. Die Anzahl der käuflichen Anteile ist nicht beschränkt, das heißt, der Fonds ist nicht auf ein maximales Fondsvolumen limitiert. Je mehr Geld investiert wird, desto mehr Immobilien sind in einem offenen Immobilienfonds enthalten. Dadurch reduziert sich das Risiko für die Anleger, denn die Rendite des Fonds ist nicht von einer einzigen Immobilie abhängig. Wer Immobilienfonds verkaufen möchte, kann dies erst nach Ablauf der 2-Jahre-Haltefrist tun. Zudem muss die Rückgabe bzw. der Verkauf der Anteile 1 Jahr im Voraus angekündigt werden.

 

Die offenen Immobilienfonds sind so gesehen das Standard-Investmentprodukt im Immobilienbereich. Bei Privatanlegern sind sie deutlich beliebter als geschlossene Immobilienfonds, denn die niedrige Einstiegssumme ermöglicht es nahezu jedem, am Immobilienmarkt teilzuhaben.

Geschlossene Immobilienfonds

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Auch geschlossene Immobilienfonds eignen sich zur Investition in Immobilien, ohne selbst eine solche kaufen zu müssen. Um sich in einen geschlossenen Immobilienfonds einzukaufen, müssen in der Regel mindestens 5.000 EUR investiert werden. Jedoch ist der Fonds durch ein Höchstvolumen und damit auch die Anzahl der käuflichen Anteile begrenzt. Ist das Höchstvolumen erreicht, schließt der Immobilienfonds. Durch das begrenzte Volumen investiert der Fonds oftmals nur in eine oder wenige Immobilien. Das erhöht das Risiko für die Anleger. Wer investiert hat, bleibt meistens auch für die gesamte Laufzeit im Fonds investiert. Die Anteile können zwar am Zweitmarkt verkauft werden, das ist jedoch häufig mit hohen Verlusten verbunden.

 

Das investierte Geld erhalten die Anleger erst dann zurück, wenn die Fondsgesellschaft den Fonds auflöst. Das ist meistens nach dem Verkauf der Immobilie der Fall. Durch das erhöhte Risiko eignen sich geschlossene Immobilienfonds nur für erfahrene und chancenorientierte Investoren. Denn es gilt: Ein höheres Risiko entspricht höheren Renditechancen.

Wie funktionieren Immobilienfonds?

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Immobilienfonds funktionieren genauso wie andere Investmentfonds. Es wird einmal oder kontinuierlich eine bestimmte Summe in den Fonds investiert. Dafür erhält man Anteile an diesem Fonds, der das angelegte Kapital in Immobilien investiert. Der Fonds kauft Immobilien und Grundstücke, vermietet diese und kann sie an anderer Stelle verkaufen, um die Rendite zu optimieren. Die Gewinne daraus fließen zurück in den Immobilienfonds und werden unter den Investoren verteilt. Welche Objekte gekauft oder verkauft werden, bestimmt das Fondsmanagement. Wie viel Geld das Fondsmanagement letzten Endes in Immobilien investiert, bleibt ihm selbst überlassen.

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Jedoch müssen Immobilienfonds mindestens 51 % des Geldes in bebaute und unbebaute Grundstücke, in Erbbaurechte oder in Gewerbeimmobilien investieren. Dazu zählen etwa Einkaufszentren, Hotels oder Bürokomplexe. Doch was passiert mit den anderen 49 %? Diesen Teil des Fondsvermögens können Immobilienfonds beispielsweise in Zinspapiere investieren, also etwa in sofort handelbare Anleihen. Auch einfache Barreserven sind denkbar, die nicht investiert werden. Denn es besteht immer die Möglichkeit, dass ein Anleger seine Anteile verkaufen möchte. Der offene Immobilienfonds muss dann über eine ausreichende Liquidität verfügen, um den Anleger auszahlen zu können. Würde das gesamte Fondsvermögen nur in Immobilien investiert werden, wäre eine Auszahlung nicht so schnell machbar, da sie keine liquiden Anlagen wie Aktien sind. Es braucht Zeit, bis die Objekte durch den Verkauf wieder Geld in den Immobilienfonds zurückführen oder Mieteinnahmen generieren. Um diese Situation zu entschärfen, wurden Fristen festgelegt. Die sogenannte Haltefrist bestimmt, dass Anleger ihre Investition mindestens 2 Jahre halten müssen und nicht vorzeitig aussteigen können. Durch die Rückgabe-Ankündigungsfrist muss ein Anleger mindestens 1 Jahr im Voraus ankündigen, dass er seine Anteile verkaufen möchte. Für geschlossene Immobilienfonds gelten die Fristen nicht, da die Anleger nicht vor Ende der Laufzeit aus dem Fonds aussteigen können. Sie können ihre Anteile lediglich an einen anderen Anleger verkaufen, dadurch wird dem Immobilienfonds jedoch kein Geld entnommen.

Wie erzielen Immobilienfonds Rendite?

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Woher kommt eigentlich die Rendite aus Immobilienfonds? Grundsätzlich setzt sich die Rendite aus Mieteinnahmen, Verkäufen sowie unter Umständen auch aus Zinsen der im Immobilienfonds enthaltenen Zinspapiere zusammen. Die Durchschnittsrendite der offenen Immobilienfonds belief sich dabei in den letzten Jahren auf rund 4 % pro Jahr. Eine höhere Rendite ist nur mit geschlossenen Immobilienfonds zu erreichen.  Dafür steigt aber auch das Risiko. Genaue Werte können nicht genannt werden, da geschlossene Immobilienfonds zu speziell und individuell sind.

Immobilienfonds handeln meistens antizyklisch, was bedeutet, dass in schwachen Phasen Immobilien günstig gekauft und in Boom-Phasen wieder teurer verkauft wird. Jedoch ist es für die aktiven Fondsmanagements schwer geworden, preiswerte Objekte mit einem dauerhaft hohen Wertsteigerungspotenzial zu finden, da die Immobilienpreise in den letzten Jahren stark gestiegen sind.

Welche Gebühren fallen bei Immobilienfonds an?

Immobilienfonds sind teuer, offene genauso wie geschlossene. Wie bei der Rendite lässt sich über die Gebühren der geschlossenen Immobilienfonds nichts Genaues sagen, da sich die Fonds untereinander stark unterscheiden. Mit Verwaltungsgebühren, Performance-Gebühren und Ausgabeaufschlägen ist aber in jedem Fall zu rechnen. Bei offenen Immobilienfonds kann der Ausgabeaufschlag gerne mal bis zu 6 % der Anlagesumme betragen. Dazu kommen noch jährliche Verwaltungsgebühren, die sich zwischen 0,5 % bis 2 % bewegen. Auch die Steuer muss einkalkuliert werden, denn auf Ausschüttungen von Fonds sind 25 % Abgeltungssteuer, 5,5 % Solidaritätszuschlag sowie ggf. Kirchensteuer zu zahlen. Zusätzlich verlangen einige Fonds eine Performance-Gebühr, die das Fondsmanagement für besondere Leistungen vergütet, zum Beispiel, wenn eine Benchmark übertroffen wird. Dafür können 5 bis 25 % anfallen.

Sind Immobilienfonds ein Risiko?

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Sowohl offene als auch geschlossene Immobilienfonds sind reich an Risiken. Das liegt vor allem daran, dass der Wert von Immobilien von vielen verschiedenen Faktoren bestimmt wird und dadurch stark schwankt. Ob das Investment lukrativ war oder nicht, lässt sich erst beim Verkauf der Immobilie durch das Fondsmanagement festmachen. Zudem können Anteile nicht einfach schnell wieder verkauft werden, wenn die Performance schlechter ist als erwartet. Der Verkauf der Anteile an einem offenen Immobilienfonds ist erst nach Ablauf der Haltefrist von 2 Jahren möglich und muss mindestens 1 Jahr im Voraus angekündigt werden. Bei geschlossenen Immobilienfonds ist das Risiko noch höher, da Sie vor dem Auflösen des Fonds nicht ohne Verluste wieder herauskommen. Anteile können nämlich nicht an den Immobilienfonds zurückgegeben werden, sondern müssen an einen neuen Investor verkauft werden, der in der Regel weniger bezahlt als den ursprünglichen Preis.

Immobilienfonds sind besonders riskant, wenn sie die einzige Position im Portfolio sind. Als Teil eines gemischten Portfolios sind sie durchaus attraktiv und sorgen für eine breite Risikostreuung über Anleihen und Aktien hinaus.

Um die Risiken eines Investmentfonds, und damit auch Immobilienfonds, besser einschätzen zu können, wurde eine Skala mit Risikoklassen entwickelt und gesetzlich festgeschrieben. Die Skala reicht von 1 bis 7, wobei 7 das höchste Risiko darstellt. Die Risikoklassen sind im Fondsprospekt und in den Informationen für Anleger zu finden.

Vor- und Nachteile von Immobilienfonds

  • Investoren können sich am Immobilienmarkt beteiligen, ohne eine Immobilie selbst kaufen und instand halten zu müssen.
  • Sie sorgen für eine Risikostreuung in einem bestehenden Portfolio mit anderen Investmentfonds.
  • Durch die Haltefrist und die Rückgabe-Ankündigungsfrist vor dem Verkauf sind Investoren nicht so flexibel wie etwa bei Aktienfonds oder Rentenfonds.
  • Für den risikoscheuen Investor sind nur offene Immobilienfonds interessant, am besten in Kombination mit anderen Investmentfonds in einem Portfolio. Geschlossene Immobilienfonds sind recht spekulativ, dadurch ergibt sich jedoch ein höheres Renditepotenzial.
  • Auch bei Immobilienfonds besteht das Risiko von Kursverlusten bis hin zum Totalverlust.
  • Offene Immobilienfonds haben recht hohe Gebühren bei überschaubaren Renditen.

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Investieren in Immobilien ohne Immobilienfonds

Wer sich am Immobilienmarkt beteiligen möchte, muss nicht zwingend den Weg über Immobilienfonds gehen. Der Markt bietet noch andere Investitionsmöglichkeiten im Bereich Immobilien, zum Beispiel Exchange Traded Funds (ETFs).

Mit ETFs in Immobilien investieren?

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Ja, das geht. Neben direkten Immobilien können Immobilien-ETFs (= Exchange Traded Funds) auch Aktien von Immobiliengesellschaften enthalten. Meist handelt es sich bei den passiven ImmobilienETFs um ausschüttende Fonds, die automatisch einen Index abbilden und an der Börse handelbar sind. Es steht kein aktives Fondsmanagement dahinter, weshalb die Gebühren überschaubar sind. Die Rendite ist ähnlich hoch wie bei Immobilienfonds, die niedrigen Gebühren und die breitere Risikostreuung machen ETFs jedoch attraktiver.

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Fazit: Immobilienfonds als Teil eines gemischten Portfolios

Immobilienfonds sind eine gute Möglichkeit, um sich auch ohne eigene Immobilie am Immobilienmarkt zu beteiligen. Ob eine Investition lukrativ war, lässt sich erst nach dem Verkauf einer Immobilie sagen. Es kann also unter Umständen lange dauern, bis sich aus einem Immobilienfonds eine Rendite ergibt.

Offene Immobilienfonds enthalten mehrere Immobilien, die das Risiko reduzieren, jedoch auch die Rendite schmälern. Geschlossene Immobilienfonds hingegen sind risikoreicher, da wenig Immobilien enthalten sind und die Anleger nur mit einer hohen Investitionssumme einsteigen können. Dafür ist das Renditepotenzial viel höher. Um eine breite Risikostreuung zu erreichen und trotzdem am Immobilienmarkt beteiligt zu sein, sind offene Immobilienfonds als Teil eines diversifizierten Portfolios denkbar, zum Beispiel in Form von Immobilien-ETFs. Geschlossene Immobilienfonds sind nur für risikobereite und erfahrene Anleger geeignet.

Risikohinweis: Jede Anlage am Kapitalmarkt ist mit Chancen und Risiken behaftet. Der Kurs der Anlagen kann steigen oder fallen. Alle ausführlichen Informationen können Sie unter Risikohinweise nachlesen.

¹ https://www.scopeanalysis.com/ScopeAnalysisApi/api/downloadstudy?id=47862a2e-53ae-4873-a637-e358b21e0c57

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