Wer noch vor einigen Jahren in eine Immobilie investiert hat, würde heute gute Renditen beim Verkauf erzielen. Aber lohnt es sich noch, nach den enormen Preiszunahmen der letzten Jahre einzusteigen? 

Die Chance, mit Immobilien eine gute Rendite zu erreichen, besteht generell dann, wenn der Standort nicht von Anfang an sehr beliebt (und damit kostenintensiv) ist, sondern sich im Laufe der Nutzungsdauer positiv entwickelt. 

Der bundesweite Aufwärtstrend bei den Kaufpreisen ist zwar nicht mehr so rasant, aber in einzelnen Regionen und vor allem in Großstädten können Anlegende bei unveränderten Trends weiterhin Preisanstiege erwarten. Immobilien scheinen sich somit vor allem in Ballungsräumen weiterhin zu lohnen.

In Zeiten niedriger Zinsen gilt der Kauf einer Immobilie als kosteneffiziente Kapitalanlage. Denn Häuser und Wohnungen können nicht nur wertbeständig sein, sondern auch beachtliche Renditen erzielen. Aber: Die Nettorendite der Immobilie kann nicht garantiert werden und sich je nach Einzelfall stark unterscheiden.

Bisher hat der Immobilienmarkt kaum unter Corona gelitten. Selbst zu Beginn der Krise im Jahr 2020 war in verschiedener Hinsicht ein Plus auf dem Immobilienmarkt erkennbar. Das Rekordjahr 2019 wurde abermals übertroffen. Es kann jedoch beobachtet werden, dass vermehrt nach kleineren Immobilien oder Immobilien in ländlicheren Gegenden nachgefragt wird. 

Der Immobilienmarkt läuft normalerweise zeitversetzt der Konjunktur nach. Das kann bedeuten, dass sich weitreichende Konsequenzen infolge von Corona erst noch bemerkbar machen könnten. Beispielsweise warnte die Bundesbank Ende 2021 vor steigenden Kreditrisiken bei Banken.

Wann sich Immobilien als Kapitalanlage lohnen, lässt sich nicht immer ganz einfach bestimmen. Die Rendite ist stark von der Lage und den aktuellen Marktgeschehnissen abhängig. Schätzungen gehen davon aus, dass sich ein Immobilienkauf bei einer Rendite von mindestens 4,00-6,00 % pro Jahr lohnen kann. Ab diesem Wert kann sich die Immobilie in gutem Zustand womöglich selbst tragen, ohne dass weiteres Geld zu investieren ist.

Um die Nettorendite einer Immobilie zu berechnen, ist zunächst der Jahresreinertrag zu ermitteln. Dazu ziehen Sie die laufenden Kosten (Verwaltungs- und Instandhaltungskosten) von der Jahreskaltmiete ab. Den Jahresreinertrag dividieren Sie anschließend durch die gesamten Investitionskosten. 

Die Formel lautet wie folgt: 

(Jahreskaltmiete – laufende Kosten) / (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) x 100 = Nettorendite in %

Aus steuerlicher Sicht können Sie mit einer Immobilie als Kapitalanlage Geld sparen – gerade, wenn Sie die Anlageimmobilie vermieten. Vermieterinnen und Vermieter können beispielsweise die Maklergebühren, Grundsteuer, Nebenkosten und die Zinsen der Finanzierung von der Steuer absetzen. Bewohnen Sie die Kapitalanlageimmobilie selbst, greifen diese Steuervorteile nicht. Eigennutzerinnen und -nutzer können unter bestimmten Umständen lediglich den reinen Lohn von Arbeiterinnen und Arbeitern, zum Beispiel Gärtnerinnen und Gärtner, oder Handwerkerleistungen absetzen. 

Hinweis: Bitte beachten Sie, dass diese Hinweise keine Steuerberatung darstellen. Für Informationen zu Ihrer persönlichen steuerlichen Situation in Bezug auf Ihre Immobilien wenden Sie sich bitte an Ihre Steuerberaterin oder Ihren Steuerberater.

Der Grundsatz lautet: 

• Steigende Nachfrage bei sinkendem Angebot = Steigende Preise
• Niedrige Nachfrage bei wachsendem Angebot = Sinkende Preise

Konkrete Faktoren, die den Preis von Immobilien beeinflussen, sind: 

• Lage

Der wohl wichtigste Faktor für den Preis und die Miethöhe einer Immobilie ist die Lage. Allgemeing gilt: je zentraler und schöner das Wohnviertel, desto teurer die Preise und Mieten. 

• Ortsübliche Vergleichsmiete (Mietenspiegel)

Bei Neuvermietungen sollten sich Vermieter an der ortsüblichen Vergleichsmiete orientieren, die im Mietenspiegel der regionalen Verwaltungen hinterlegt ist. Meistens übersteigen Neuvermietungen diese Vergleichsmieten jedoch stark. Mieterinnen und Mieter haben daher die Möglichkeit, ihre Miete durch die Mietpreisbremse zu senken. 

• Sanierung

Je nach Zustand und Ausstattung der Immobilie kann die Miete unterschiedlich hoch ausfallen. 

• Lohnentwicklung

Je mehr Geld die Deutschen verdienen, desto eher können sie sich teure Immobilien und Kredite leisten.

• Zinsen

Bei niedrigen Zinsen fallen die Kosten für Baukredite und Immobilienkredite. Steigen die Zinsen allerdings wieder an, erhöhen sich diese.

• Urbanisierung

Je mehr Menschen in der Stadt leben möchten und je nachdem, wie schnell und ausreichend die Städte wachsen, wirkt sich die Entwicklung auf die Preise in den Städten selbst sowie in ihrem direkten Umland aus.

• Bevölkerungswachstum

Nimmt die Einwohnerzahl Deutschlands stark zu, kann sich das ebenfalls auf den Immobilienmarkt auswirken. 

• Haushaltsgröße

Wie werden Menschen in Zukunft zusammenleben? Allein? Zu zweit? Oder zu dritt? Je größer der Wohnraum, desto höher die Mieten. 

• Spekulationen

Der Immobilienmarkt kann auch von spekulativen Investorinnen und Investoren beeinflusst werden, welche die Preise teils bewusst in die Höhe treiben. Sie kaufen alte Immobilien, werten sie auf und verkaufen oder vermieten sie dann entsprechend teurer. Besonders kann man dies in Großstädten mit hoher Nachfragesituation beobachten.

Immobilien als Kapitalanlage sind durchaus beliebt. Dass sie sinnvoll sein können, zeigen folgende Vorteile:

• Mietfreies Wohnen: Statt jeden Monat Miete zu zahlen, zahlen Sie Kreditraten – und wenn der Kredit abbezahlt ist, fallen nur noch laufende Kosten an.
• Altersvorsorge: Wer im Alter mietfrei wohnt, hat mehr von der Rente.
• Mieteinnahmen erzielen: Sofern Sie die Immobilie (noch) nicht selbst nutzen, können Sie sie vermieten und dadurch Mieterlöse erzielen.
• Wertbeständigkeit: Dass Immobilien je nach Lage, Objekt, Größe und so weiter an Wert gewinnen können, macht sie wertbeständig und sicher. Die Preise entwickeln sich weiterhin im Aufwärtstrend. Die Risiken sind, sofern man sich für die richtige Immobilie entscheidet, überschaubar.
• Förderungen: In vielen Fällen erhalten Kreditnehmerinnen und -nehmer besonders preiswerte Konditionen und andere Förderungen, wenn sie eine Wohnung oder ein Haus als Kapitalanlage kaufen. Beispielsweise von der KfW, wenn es sich um ein energieeffizientes und somit umweltfreundliches Haus oder Objekt handelt.
• Steuervorteile: Wer die Immobilie als Kapitalanlage vermietet, hat zwar die Mieterlöse zu versteuern, kann auf der anderen Seite aber auch diverse Kostenfaktoren steuerlich absetzen.

Wer die Anlageimmobilie vermieten möchte, darf den Aufwand dahinter nicht unterschätzen. Die Mietersuche kann sich mit entsprechendem Leerstand ohne Mieteinnahmen in die Länge ziehen und noch dazu kann es selbst bei einer gewissenhaften Auswahl der Mieterinnen und Mieter zu Problemen kommen. 

Beispielsweise, dass die Mieterinnen und Mieter die Miete nicht zahlen oder dass sie nach kurzer Zeit schon wieder ausziehen. Ebenso dürfen Sie die Kosten nicht unterschätzen, um die Immobilie instand zu halten. Und weil die langfristige Wertbeständigkeit nicht zuletzt massiv von der Lage abhängt und wie sich die direkte Nachbarschaft entwickelt, steht ein weiteres Risiko ins Haus. 

Somit haben Kapitalanlagen in Immobilien viele Vorteile und Chancen, aber auch Nachteile beziehungsweise Risiken.

Die Bundesbank warnte im Dezember 2021 vor einer Immobilienblase in Deutschland. Die Immobilienpreise sind in den vergangenen Jahren weiter stark angestiegen – die Coronapandemie hat diesen Trend noch verstärkt. Die in der Vergangenheit geführte expansive Geldpolitik der EZB, in Form von niedrigen Zinsen und hoher Versorgung der Märkte mit Liquidität, führte zu steigenden Preisen. Das hat die Anzeichen einer Immobilienblase verschärft. Preisübertreibungen in Städten liegen laut Bundesbank bereits bei 15,00-30,00 %.

Anlegerinnen und Anleger, die entweder nicht über das erforderliche Eigenkapital verfügen oder keine echte Immobilie kaufen möchten, können auch anders am Immobilienmarkt mitwirken. Die bekanntesten Alternativen zur „echten“ Immobilie beziehungsweise Anlageimmobilie sind offene oder geschlossene Immobilienfonds sowie Crowdinvesting.

Banken schreiben hierzulande meist eine Eigenkapitalquote von 20,00 % der Kaufkosten inklusive Nebenkosten vor. Manchmal ist auch von 25,00 % oder 30,00 % die Rede. Wer diese Summen noch nicht parat und noch ein paar Jahre Zeit hat, kann sich verschiedener anderer Kapitalanlagen bedienen, um das Eigenkapital anzusparen. 

Je nach Sicherheitsbedürfnis, Anlagehorizont und erforderlichem Kapital kommen Kapitalanlagen von Festgeld bis ETF-Portfolios infrage. Auch Bausparverträge tauchen immer wieder als Option auf. Insgesamt kann es aber sinnvoll sein, sich nicht auf nur eine Anlagemöglichkeit zu beschränken.

Ein Bausparvertrag dient explizit dazu, über einen bestimmten Horizont hinweg Eigenkapital für den Immobilienkauf anzusparen. Die meisten Verträge haben einen Horizont von 7 bis 8 Jahren. 

Sie entscheiden, wie viel Sie monatlich einzahlen möchten und daraus ergibt sich die Bausparsumme. Rund 40,00 % sparen Sie selbst an, rund 60,00 % erhalten Sie als Baufinanzierung. Die Baufinanzierung hat einen festen, heute schon bekannten Zins. Das ist der wesentliche Vorteil beim Bausparen.  

Doch das Bausparen hat auch eine kritische Seite: Die Hypothekenzinsen sind im Jahr 2022 sehr schnell gestiegen, was dazu führte, das sich die Kreditkosten insgesamt um etwa 2,50 % erhöhten – etwa viermal so hoch wie Ende 2021. Aufgrund dieser Entwicklung rückt nun für viele Normalverdiener der Traum vom Eigenheim in weite Ferne.

Für Sparerinnen und Sparer, die ein hohes Sicherheitsbewusstsein haben und bereits über eine hohe Summe verfügen, kann Festgeld sinnvoll sein. Es eignet sich vor allem, um schon vorhandenes Eigenkapital sicher zu verwahren und die Inflation auszugleichen. 

Hier kann sich die sogenannte Treppenstrategie als sinnvoll erweisen: Hier legen Anlegende verschiedene Festgelder mit verschiedenen, immer höheren Laufzeiten gleichzeitig an – 1 Jahr, 2 Jahre, 3 Jahre, 4 Jahre und 5 Jahre. Nach Ende der einzelnen Laufzeiten haben Sie dann die Chance, erneut eines der dann besten Festgelder abzuschließen. 

Festgeld ist zudem abgesichert: Mit bis zu 100.000 € je Kundin beziehungsweise Kunde und Bank ist das Geld durch die gesetzliche Einlagensicherung geschützt. Und auch gegen die Inflation können Sie etwas tun: Festgelder bei WeltSparen bringen derzeit noch bis zu 3,80 % Zinsen im Jahr.

Anlegerinnen und Anleger, die noch mindestens 10 Jahre Zeit bis zum Kauf der Immobilie haben, können gegebenenfalls mehr Risiken eingehen und Geld an den globalen Finanzmärkten investieren. Durch Investitionen in diversifizierte ETF-Portfolios können sie höhere Renditen erzielen als mit Tages– oder Festgeld. Bitte beachten Sie dazu unsere Risikohinweise.

Bei ETFs handelt es sich um Investitionen an der Börse (börsengehandelte Indexfonds). Daher ist das Risiko auch höher als bei Festgeld. Jedoch können Anlegende durch einen langen Anlagehorizont sowie ein diversifiziertes Portfolio das Risiko kontrollieren. Beispielsweise mit den diversifizierten Raisin Invest ETF-Portfolios. Mit dem ETF Configurator können Sie sich beispielsweise ein ETF-Portfolio zusammenstellen, das zu Ihren Bedürfnissen passt. Dabei werden auch ETFs aus der Immobilienbranche angeboten. 

Ob bereits höhere Summen vorhanden sind oder nicht: Durch die potenziellen Renditen und mit einem langen Anlagehorizont lässt sich unter idealen Voraussetzungen Vermögen aufbauen, das als Eigenkapital für die zukünftige Immobilie hilfreich ist. 

Ein Beispiel: Sie haben heute schon 30.000 € und investieren diese mit weiteren 150 € monatlich in einen ETF. Dabei entstehen – nach Kosten – durchschnittlich 5,00 % Rendite pro Jahr. Auf diese Weise können Sie in 15 Jahren eine Summe von 102.253,37 € ansparen.