Immobilien als Kapitalanlage

Eine Investition, die sich lohnt?

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Die Nachfrage nach Eigentum nimmt nach wie vor weiter zu, der Platz für neue Immobilien nimmt dagegen in deutschen Ballungszentren immer weiter ab. Dieser Engpass treibt die Preise nach oben. Die Nullzins-Politik fördert diese Entwicklung, da mehr Geld von Investorinnen und Investoren in Immobilien fließt und die Preise weiter antreibt.  

Nun stellt sich Investorinnen und Investoren die Preisfrage: Sind Immobilien als Kapitalanlage angesichts der hohen Kaufpreise noch sinnvoll? 

Diese und weitere Fragen beantworten wir Ihnen in diesem Artikel. Außerdem zeigen wir Ihnen sinnvolle Alternativen zum Immobilienkauf als Kapitalanlage.

Das Wichtigste in Kürze
  • Vorteile und Nachteile: Von der Wertbeständigkeit über potenzielle Mieteinnahmen bis zum mietfreien Wohnen im Alter – Immobilien bieten als Kapitalanlage viele Vorteile. Es braucht aber meist etwa 20 % Eigenkapital, um attraktive Immobilienfinanzierungen zu erhalten.
  • Rendite und Risiko: Ob Immobilien als Kapitalanlage sinnvoll sind, hängt auch von der zu erwartenden Nettorendite ab. Diese ist an verschiedene Faktoren wie Kaufpreis, Finanzierungskosten, laufende Kosten und Netto-Mieteinnahmen gebunden. Investitionen in Immobilien bergen auch Risiken. 
  • Ausblick: Trends und Perspektiven legen nahe, dass Anlageimmobilien auch in den nächsten Jahren eine attraktive Investition bleiben könnten. Trotz Corona-Pandemie setzte der Markt sein Wachstum bisher fort. Wie der Immobilienmarkt in einigen Jahren aussieht, kann jedoch nicht vorhergesagt werden.
  • Alternativen: Wer nicht direkt in eine Immobilie investieren möchte, hat verschiedene Alternativen zur Auswahl. Dazu zählen Immobilienfonds sowie ETFs. Bei Raisin Invest gibt es bspw. die Möglichkeit, in Immobilien-ETFs zu investieren und so vom Immobilienmarkt zu profitieren.

Wie lassen sich Immobilien als Kapitalanlage nutzen?

Wie lassen sich Immobilien als Kapitalanlage nutzen?Wie lassen sich Immobilien als Kapitalanlage nutzen?Wie lassen sich Immobilien als Kapitalanlage nutzen?

Eine Möglichkeit, Immobilien als Kapitalanlage zu nutzen, ist der Kauf eines Hauses bzw. einer Eigentumswohnung, um von den Mieteinnahmen zu profitieren. Anlegende können die Immobilie aber auch selbst beziehen und damit mietfrei wohnen. Daneben gibt es noch andere Möglichkeiten wie Fonds, ETFs oder das Crowdinvesting, um Immobilien als Geldanlage zu nutzen.

Welche Immobilien eignen sich zur Kapitalanlage?

Welche Immobilien eignen sich zur Kapitalanlage?Welche Immobilien eignen sich zur Kapitalanlage?Welche Immobilien eignen sich zur Kapitalanlage?

Generell eignen sich vermietete Immobilien besser als Kapitalanlage. Im Gegensatz zu einer selbstgenutzten Immobilie können Sie bei einem vermieteten Objekt bspw. von einigen Steuervorteilen profitieren.

Diese Immobilien können sich als Kapitalanlage eignen

  • Wohnungen 
  • Ein- oder Zweifamilienhäuser
  • Mietwohnhäuser
  • Gewerbeimmobilien
  • Denkmalimmobilien

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Studie: Wie haben sich die
Quadratmeterpreise entwickelt?

Studie: Wie haben sich die Quadratmeterpreise entwickelt?Studie: Wie haben sich die Quadratmeterpreise entwickelt?Studie: Wie haben sich die Quadratmeterpreise entwickelt?
  • München hat mit deutlichem Abstand die höchsten Quadratmeterpreise. 2019* kostete eine Immobilie mit 80 Quadratmetern der Studie nach durchschnittlich fast 720.000 EUR. 2014 waren es vergleichsweise etwa 483.000 EUR.
  • In Berlin mussten Investoren für 80 Quadratmeter im Jahr 2019 durchschnittlich 446.000 EUR bezahlen. In Düsseldorf waren es etwa 437.600 EUR. Im Jahr 2014 waren es in Berlin noch rund 264.000 EUR und in Düsseldorf rund 301.000 EUR.

Auch abseits der Großstädte – wo man keine starken Preiszunahmen erwarten würde – müssen Investoren immer tiefer in die Tasche greifen. In Regensburg und Erlangen stiegen die Preise seit 2014 um circa 49 %, in Potsdam sogar um 85 % von 3.322 EUR pro Quadratmeter auf 6.164 EUR. In Hamburg als zweitgrößte Stadt Deutschlands waren es dagegen immerhin noch 42 %.

* Hinweis: Die Daten sind aus dem Jahr 2019 und die Studie umfasst deutlich mehr Beispiele als die hier dargestellten. Grundsätzlich beziehen sich die Daten durchschnittlich auf Wohnungen mit 60 bis 80 Quadratmetern, Baujahr in den letzten 10 Jahren und hochwertiger Ausstattung.

Sind Immobilien als Kapitalanlage
heute noch sinnvoll?

Sind Immobilien als Kapitalanlage heute noch sinnvoll?Sind Immobilien als Kapitalanlage heute noch sinnvoll?Sind Immobilien als Kapitalanlage heute noch sinnvoll?

Wer noch vor einigen Jahren in eine Immobilie investiert hat, würde heute gute Renditen beim Verkauf erzielen. Aber lohnt es sich noch, nach den enormen Preiszunahmen der letzten Jahre einzusteigen? 

Die Chance, mit Immobilien eine gute Rendite zu erreichen, besteht generell dann, wenn der Standort nicht von Anfang an sehr beliebt (und damit kostenintensiv) ist, sondern sich im Laufe der Nutzungsdauer positiv entwickelt

Der bundesweite Aufwärtstrend bei den Kaufpreisen ist zwar nicht mehr so rasant, aber in einzelnen Regionen und vor allem in Großstädten können Anlegende bei unveränderten Trends weiterhin Preisanstiege erwarten. Immobilien scheinen sich somit vor allem in Ballungsräumen weiterhin zu lohnen.

 

In Zeiten niedriger Zinsen gilt der Kauf einer Immobilie als kosteneffiziente Kapitalanlage. Denn Häuser und Wohnungen können nicht nur wertbeständig sein, sondern auch beachtliche Renditen erzielen. Aber: Die Nettorendite der Immobilie kann nicht garantiert werden und sich je nach Einzelfall stark unterscheiden.

Corona-Pandemie: Wie hat sich der Immobilienmarkt in der Krise verändert?

Corona-Pandemie: Wie hat sich der Immobilienmarkt in der Krise verändert?Corona-Pandemie: Wie hat sich der Immobilienmarkt in der Krise verändert?Corona-Pandemie: Wie hat sich der Immobilienmarkt in der Krise verändert?

Bisher hat der Immobilienmarkt kaum unter Corona gelitten. Selbst zu Beginn der Krise im Jahr 2020 war in verschiedener Hinsicht ein Plus auf dem Immobilienmarkt erkennbar. Das Rekordjahr 2019 wurde abermals übertroffen. Der Trend setzt sich bislang auch in diesem Jahr fort. Es kann jedoch beobachtet werden, dass vermehrt nach kleineren Immobilien oder Immobilien in ländlicheren Gegenden nachgefragt wird. 

Der Immobilienmarkt läuft normalerweise zeitversetzt der Konjunktur nach. Das kann bedeuten, dass sich weitreichende Corona-Konsequenzen erst noch bemerkbar machen könnten. Beispielsweise warnt die Bundesbank 2021 vor steigenden Kreditrisiken bei Banken.

Erwartete Tendenzen in den nächsten Jahren

Erwartete Tendenzen in den nächsten Jahren

Gemäß einer europaweiten Studie von der Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Deloitte dürften Investorinnen und Investoren auch in den nächsten Jahren noch mit einem Aufwärtstrend rechnen. Jedoch ließe sich vermuten, dass sich das Wachstum abschwächen könne. Die Preiskurve zeige zwar weiterhin nach oben, steige aber nicht mehr so rasant an wie zuvor. 

Doch diese Annahmen sind trügerisch, weil es sich um bundesweite Durchschnittswerte handelt, die auch ländliche Regionen einschließen. Statt den gesamtdeutschen Immobilienmarkt zu beurteilen, müssen sich Investorinnen und Investoren demnach vielmehr mit der direkten Umgebung einer Immobilie und den Trends dort auseinandersetzen, um ein differenzierteres Bild vom Immobilienmarkt zu erhalten.

Kaufpreis, Rendite, Mieteinnahmen:
Welche Faktoren beim Immobilienkauf wichtig sind

Für eine Kapitalanlage in Immobilien gibt es unterschiedliche Herangehensweisen. Wenn Sie die Immobilie selbst bewohnen möchten, stehen Faktoren wie eine angemessene Größe, Komfort und Absicherung im Alter im Vordergrund. 

Möchten Sie die Immobilie jedoch vermieten, sind andere Faktoren mit in die Entscheidung einzubeziehen und ggf. stärker zu gewichten:

Kaufpreis der ImmobilieOb sich Immobilien als Kapitalanlage lohnen, hängt nicht unwesentlich vom Kaufpreis ab. Denken Sie dabei auch an die Kaufnebenkosten, die in der Regel rund 10-15 % ausmachen und zum Kaufpreis hinzugerechnet werden müssen.

FinanzierungFür die Immobilienfinanzierung werden Zinsen fällig. Die zusätzlichen Kosten mindern Ihre Rendite, weshalb Sie diese unbedingt in Ihre Berechnungen einbeziehen sollten, bevor Sie sich für den Immobilienkauf als Kapitalanlage entscheiden. 

EigenkapitalBanken erwarten hierzulande meist eine Eigenkapitalquote von 20 % – manchmal ist auch von 25 % oder 30 % die Rede. Wer diese Summen noch nicht parat und noch ein paar Jahre Zeit hat, kann sich verschiedener anderer Kapitalanlagen bedienen, um das Eigenkapital anzusparen. Um Eigenkapital aufzubauen, eignen sich verschiedene Optionen vom Bausparen über Festgeld bis hin zu ETFs. Dabei kommt es auf die Risikobereitschaft, Restdauer bis zum Kauf und das erforderliche Restkapital an.

NutzungsdauerDa die Nutzungsdauer einen wesentlichen Einfluss auf die Berechnung der Rendite hat, sollten Sie diese bereits vor der Nutzung der Eigentumswohnung bzw. des Hauses als Kapitalanlage kennen.

MieteinnahmenBevor Sie eine Wohnung oder ein Haus als Kapitalanlage kaufen, sollten Sie sich mit den zu erwartenden Mieteinnahmen auseinandersetzen. Mit welcher Kaltmiete Sie rechnen können, können Sie aktuellen Mietpreisspiegeln entnehmen. Hier spielen besonders der Zustand und die Lage der Anlageimmobilie eine Rolle. 

Laufende Kosten & SteuernFaktoren, die gerne vergessen werden, sind die laufenden Kosten. Hierzu zählen Verwaltungskosten sowie Kosten für Reparaturen, Modernisierung und die Instandhaltung. Diese sollten unbedingt einkalkuliert werden. Die Immobilienbesitzerin bzw. der -besitzer muss zudem regelmäßig Grundsteuern und Steuern auf die Mieteinnahmen zahlen. 

RenditeDie Nettorendite ist am Ende der entscheidende Faktor, ob sich die Immobilie als Kapitalanlage lohnt oder nicht.

Ab welcher Rendite lohnt sich eine Immobilie?

Wann sich Immobilien als Kapitalanlage lohnen, lässt sich nicht immer ganz einfach bestimmen. Die Rendite ist stark von der Lage und den aktuellen Marktgeschehnissen abhängig. Schätzungen gehen davon aus, dass sich ein Immobilienkauf bei einer Rendite von mindestens 4-6 % pro Jahr lohnen kann. Ab diesem Wert kann sich die Immobilie in gutem Zustand womöglich selbst tragen, ohne dass Sie weiteres Geld investieren müssen.

Wie lässt sich die Nettorendite
einer Immobilie berechnen?

Um die Nettorendite einer Immobilie zu berechnen, muss zunächst der Jahresreinertrag ermittelt werden. Dazu ziehen Sie die laufenden Kosten (Verwaltungs- und Instandhaltungskosten) von der Jahreskaltmiete ab. Den Jahresreinertrag dividieren Sie anschließend durch die gesamten Investitionskosten. 

Die Formel lautet wie folgt: 

(Jahreskaltmiete – laufende Kosten) / (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) x 100 = Nettorendite in %

Welche Steuervorteile gibt es,
wenn ich meine Immobilie als Kapitalanlage nutze?

Welche Steuervorteile gibt es, wenn ich meine Immobilie als Kapitalanlage nutze?Welche Steuervorteile gibt es, wenn ich meine Immobilie als Kapitalanlage nutze?

Aus steuerlicher Sicht können Sie mit einer Immobilie als Kapitalanlage Geld sparen – gerade, wenn Sie die Anlageimmobilie vermieten. Vermieterinnen und Vermieter können bspw. die Maklergebühren, Grundsteuer, Nebenkosten und die Zinsen der Finanzierung von der Steuer absetzen. Bewohnen Sie die Kapitalanlageimmobilie selbst, greifen diese Steuervorteile nicht. Eigennutzerinnen und -nutzer können unter bestimmten Umständen lediglich den reinen Lohn von Arbeiterinnen und Arbeitern, z. B. Gärtnerinnen und Gärtner, oder Handwerkerleistungen absetzen. 

Hinweis: Bitte beachten Sie, dass diese Tipps keine Steuerberatung darstellen. Für Informationen zu Ihrer persönlichen steuerlichen Situation in Bezug auf Ihre Immobilien wenden Sie sich bitte an Ihre Steuerberaterin oder Ihren Steuerberater.

Mietpreise

Mietpreise

Wie sich die Mietpreise entwickeln, ist dann interessant, wenn Sie die Immobilie nicht selbst nutzen, sondern vermieten möchten. Die Mieteinnahmen sind dann ein wesentlicher Finanzierungs– und Rendite-Aspekt Ihrer Geldanlage

Wer in den deutschen Großstädten wohnen und leben möchte, muss sich auf hohe Mietkosten für Wohnraum einstellen und dementsprechend gut verdienen. Obwohl immer mehr Menschen sich dadurch Wohnungen in größeren deutschen Städten nicht mehr leisten können, steigen die Preise weiter. 

Die Mietpreise in München beispielsweise stiegen in den letzten 10 Jahren um 61 %. In Berlin nahmen die Mieten in demselben Zeitraum um 104 % zu. Auch Frankfurt am Main (44 %) und Hamburg (42 %) sowie wirtschaftsstarke Regionen wie Hannover (48 %) und Nürnberg (52 %) hatten einen großen Mietenanstieg zu verzeichnen. 

Eine Mietpreisbremse ( §§ 556d bis 556g BGB) soll die Entwicklung der Mieten in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt verlangsamen. Die Mietpreisbremse besagt, dass die Miete von Bestandswohnungen bei Wiedervermietung höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf. Dabei kann es jedoch eine Menge Ausnahmeregelungen geben. Zudem ist die Mietpreisbremse zeitlich bis zum Jahr 2025 begrenzt. Derzeit zeigen sich auch noch keine großen Auswirkungen; in Großstädten stiegen die Mieten weiter stark an.

Welche Faktoren wirken sich auf die Immobilienpreise aus?

Welche Faktoren wirken sich auf die Immobilienpreise aus?Welche Faktoren wirken sich auf die Immobilienpreise aus?Welche Faktoren wirken sich auf die Immobilienpreise aus?

Der Grundsatz lautet: 

  • Steigende Nachfrage bei sinkendem Angebot = Steigende Preise
  • Niedrige Nachfrage bei wachsendem Angebot = Sinkende Preise

Konkrete Faktoren, die den Preis von Immobilien beeinflussen, sind: 

  • Lage

Der wohl wichtigste Faktor für den Preis und die Miethöhe einer Immobilie ist die Lage. Allgemeing gilt: je zentraler und schöner das Wohnviertel, desto teurer die Preise und Mieten. 

  • Ortsübliche Vergleichsmiete (Mietenspiegel)

Bei Neuvermietungen sollten sich Vermieter an der ortsüblichen Vergleichsmiete orientieren, die im Mietenspiegel der regionalen Verwaltungen hinterlegt ist. Meistens übersteigen Neuvermietungen diese Vergleichsmieten jedoch stark. Mieterinnen und Mieter haben daher die Möglichkeit, ihre Miete durch die Mietpreisbremse zu senken. 

  • Sanierung

Je nach Zustand und Ausstattung der Immobilie kann die Miete unterschiedlich hoch ausfallen. 

  • Lohnentwicklung

Je mehr Geld die Deutschen verdienen, desto eher können sie sich teure Immobilien und Kredite leisten.

  • Zinsen

Durch das Zinstief der EZB sind Zinsen für Baukredite und Immobilienkredite so tief wie nie.

  • Urbanisierung

Je mehr Menschen in der Stadt leben möchten und je nachdem, wie schnell und ausreichend die Städte wachsen, wirkt sich die Entwicklung auf die Preise in den Städten selbst sowie in ihrem direkten Umland aus.

  • Bevölkerungswachstum

Nimmt die Einwohnerzahl Deutschlands stark zu, kann sich das ebenfalls auf den Immobilienmarkt auswirken. 

  • Haushaltsgröße

Wie werden Menschen in Zukunft zusammenleben? Allein? Zu zweit? Oder zu dritt? Je größer der Wohnraum, desto höher die Mieten. 

  • Spekulationen

Der Immobilienmarkt kann auch von spekulativen Investorinnen und Investoren beeinflusst werden, welche die Preise teils bewusst in die Höhe treiben. Sie kaufen alte Immobilien, werten sie auf und verkaufen oder vermieten sie dann entsprechend teurer. Besonders kann man dies in Großstädten mit hoher Nachfragesituation beobachten.

Die Vorteile einer Kapitalanlage in Immobilien zusammengefasst

Die Vorteile einer Kapitalanlage in Immobilien zusammengefasstDie Vorteile einer Kapitalanlage in Immobilien zusammengefasstDie Vorteile einer Kapitalanlage in Immobilien zusammengefasst

Immobilien als Kapitalanlage sind durchaus beliebt. Dass sie sinnvoll sein können, zeigen folgende Vorteile:

  • Mietfreies Wohnen: Statt jeden Monat Miete zu zahlen, zahlen Sie Kreditraten – und wenn der Kredit abbezahlt ist, fallen nur noch laufende Kosten an.
  • Altersvorsorge: Wer im Alter mietfrei wohnt, hat mehr von der Rente.
  • Mieteinnahmen erzielen: Sofern Sie die Immobilie (noch) nicht selbst nutzen, können Sie sie vermieten und dadurch Mieterlöse erzielen.
  • Wertbeständigkeit: Dass Immobilien je nach Lage, Objekt, Größe etc. an Wert gewinnen können, macht sie wertbeständig und sicher. Die Preise entwickeln sich weiterhin im Aufwärtstrend. Die Risiken sind, sofern man sich für die richtige Immobilie entscheidet, überschaubar.
  • Günstige Kredite: Die weiterhin sehr niedrigen Zinsen bei Baukrediten bilden einen attraktiven Einstiegspunkt, um sich eine Immobilie leisten zu können. Sobald die Zinsen wieder steigen, wird die Kreditfinanzierung von Immobilien für viele Menschen wieder teurer.
  • Förderungen: In vielen Fällen erhalten Kreditnehmerinnen und -nehmer besonders preiswerte Konditionen und andere Förderungen, wenn sie eine Wohnung oder ein Haus als Kapitalanlage kaufen. Beispielsweise von der KfW, wenn es sich um ein energieeffizientes und somit umweltfreundliches Haus oder Objekt handelt.
  • Steuervorteile: Wer die Immobilie als Kapitalanlage vermietet, muss zwar die Mieterlöse versteuern, kann auf der anderen Seite aber auch diverse Kostenfaktoren steuerlich absetzen.

Bedenken Sie aber auch die Nachteile von Immobilien als Geldanlage

Nachteile von Immobilien als Geldanlage

Wer die Anlageimmobilie vermieten möchte, darf den Aufwand dahinter nicht unterschätzen. Die Mietersuche kann sich mit entsprechendem Leerstand ohne Mieteinnahmen in die Länge ziehen und noch dazu kann es selbst bei einer gewissenhaften Auswahl der Mieterinnen und Mieter zu Problemen kommen. 

Beispielsweise, dass die Mieterinnen und Mieter die Miete nicht zahlen oder dass sie nach kurzer Zeit schon wieder ausziehen. Ebenso dürfen Sie die Kosten nicht unterschätzen, um die Immobilie instand zu halten. Und weil die langfristige Wertbeständigkeit nicht zuletzt massiv von der Lage abhängt und wie sich die direkte Nachbarschaft entwickelt, steht ein weiteres Risiko ins Haus

Somit haben Kapitalanlagen in Immobilien viele Vorteile und Chancen, aber auch Nachteile bzw. Risiken.

Besteht in Deutschland die Gefahr
einer Immobilienblase?

Die Bundesbank warnte im Februar 2021 zuletzt vor einer Immobilienblase in Deutschland. Die Immobilienpreise sind in den vergangenen Jahren weiter stark angestiegen – die Corona-Pandemie hat diesen Trend noch verstärkt. Die expansive Geldpolitik der EZB, in Form von niedrigen Zinsen und hoher Versorgung der Märkte mit Liquidität, führt zu steigenden Preisen. Das hat die Anzeichen einer Immobilienblase verschärft. Preisübertreibungen in Städten liegen laut Bundesbank bereits bei 15 bis 30 %.

Besteht in Deutschland die Gefahr einer Immobilienblase?

Immobilienblasen können grundsätzlich entstehen, wenn:

  • Banken zu locker arbeiten und Immobilienkredite an Kundinnen und Kunden herausgeben, die sie sich dauerhaft nicht leisten können. Das kann zu einem Platzen einer Immobilienblase führen, bei der die Immobilien somit an Wert verlieren würden. Als ein Beispiel gilt die Immobilienkrise in den USA im Jahr 2007, die letztlich auch Banken in Mitleidenschaft gezogen und zum Ausbruch der globalen Finanzkrise geführt hat. 
  • sich die aktuell sehr attraktiven Kreditkonditionen wieder so verschlechtern, dass aktuelle Kreditnehmerinnen und -nehmer bei einer Anschlussfinanzierung ihre Kredite nicht mehr bedienen können.
  • Spekulanten knappen Wohnraum und eine hohe Nachfrage ausnutzen, um die Preise stark nach oben zu treiben.

Kann ich auch ohne den Kauf einer Immobilie
am Markt mitwirken?

Anlegerinnen und Anleger, die entweder nicht über das erforderliche Eigenkapital verfügen oder keine echte Immobilie kaufen möchten, können auch anders am Immobilienmarkt mitwirken. Die bekanntesten Alternativen zur „echten“ Immobilie bzw. Anlageimmobilie sind offene oder geschlossene Immobilienfonds sowie Crowdinvesting.

Offene Immobilienfonds

Offene Immobilienfonds investieren das Geld ihrer Anlegerinnen und Anleger mehrheitlich – das heißt zu mindestens 51 % – in diverse Kapitalanlageimmobilien, meist aus dem Gewerbesektor. Konkreter handelt es sich um bebaute und unbebaute Grundstücke sowie Erbbaurechte etwa für Einkaufszentren, Bürohäuser oder Hotels.

Den anderen Anteil füllen Zinspapiere aus, die dem offenen Immobilienfonds Liquidität verschaffen. Diese darf 49 % nicht überschreiten. Sie dient dazu, Kapital an Investorinnen und Investoren zurückzuzahlen, wenn sie ihre Fondsanteile verkaufen.

Mit offenen Immobilienfonds können alle interessierten Anlegerinnen und Anleger passiv am Immobilienmarkt mitwirken. Jedoch sind sie mit einer minimalen Haltedauer von 24 Monaten sowie einer Verkaufsfrist von 12 Monaten verbunden.

Geschlossene Immobilienfonds

Geschlossene Immobilienfonds sind das Pendant zu den offenen. Sie fokussieren sich auf eine bestimmte Immobilie. Das macht sie sehr spekulativ und risikoreich, sie können aber dafür auch eine hohe Rendite abwerfen. Sobald das vom Anbieter definierte Höchstvolumen des Fonds erreicht ist, schließt er und es kommen keine weiteren Investorinnen und Investoren hinein. 

Meist sind geschlossene Fonds mit einer festen Laufzeit verbunden und während dieser Laufzeit können Anlegerinnen und Anleger nur schwer bzw. nur mit Verlusten aussteigen. Der Plan ist meist, die Immobilie innerhalb dieser Laufzeit zu bauen, Mieteinnahmen zu generieren und dann gewinnbringend zu verkaufen.

Crowdinvesting

Beim Crowdinvesting haben Anlegerinnen und Anleger die Wahl aus verschiedenen Anlageimmobilien, in die sie über eine kürzere Laufzeit auch mit einem kleineren Kapitaleinsatz investieren können. Das Geld wird dann über die Anlagedauer verzinst.

Der wesentliche Unterschied zu Immobilienfonds ist, dass es sich um Vermögensanlagen in Form von nachrangigen Darlehen handelt und nicht um klassische Investitionen. Das bedeutet: Wenn beim Anlageobjekt etwas schiefläuft und es gar zur Insolvenz kommt, besteht die Gefahr, dass Anlegende ihr Geld erst später als alle anderen Investorinnen und Investoren oder gar nicht  zurückerhalten. Das macht Crowdinvesting riskant.

Eigenkapital: Was brauchen Investorinnen und Investoren, um in eine Immobilie investieren zu können?

Banken schreiben hierzulande meist eine Eigenkapitalquote von 20 % der Kaufkosten inklusive Nebenkosten vor. Manchmal ist auch von 25 % oder 30 % die Rede. Wer diese Summen noch nicht parat und noch ein paar Jahre Zeit hat, kann sich verschiedener anderer Kapitalanlagen bedienen, um das Eigenkapital anzusparen. 

Je nach Sicherheitsbedürfnis, Anlagehorizont und erforderlichem Kapital kommen Kapitalanlagen von Festgeld bis ETF-Portfolios infrage. Auch Bausparverträge tauchen immer wieder als Option auf. Insgesamt ist es aber immer sinnvoll, sich nicht auf nur eine Anlagemöglichkeit zu beschränken.

Bausparvertrag

BausparvertragBausparvertragBausparvertrag

Ein Bausparvertrag dient explizit dazu, über einen bestimmten Horizont hinweg Eigenkapital für den Immobilienkauf anzusparen. Die meisten Verträge haben einen Horizont von 7 bis 8 Jahren

Sie entscheiden, wie viel Sie monatlich einzahlen möchten und daraus ergibt sich die Bausparsumme. Rund 40 % sparen Sie selbst an, rund 60 % erhalten Sie als Baufinanzierung. Die Baufinanzierung hat einen festen, heute schon bekannten Zins. Das ist der wesentliche Vorteil beim Bausparen.  

Doch das Bausparen hat auch eine kritische Seite: Zwar verzinsen die Bausparkassen das Guthaben während der Sparphase, aber durch das andauernde Zinstief entsteht kaum Rendite. Wer beispielsweise 200 EUR monatlich einzahlt und 0,5 % Zinsen erhält, hat nach 7 Jahren eine Summe von 17.100,30 EUR an Guthaben. Davon kommen aber auch 16.800 EUR aus der eigenen Tasche. 

Wer zudem beispielsweise diese Summe angespart hat und dann das Darlehen erhält, hat noch immer nicht genug für eine Immobilie. Es braucht also noch einen weiteren Immobilienkredit und höchstwahrscheinlich eine Anschlussfinanzierung. Wie deren Konditionen in x Jahren aussehen, kann heute noch niemand bestimmen.

Festgeld zur Verwahrung von Eigenkapital

Festgeld zur Verwahrung von EigenkapitalFestgeld zur Verwahrung von EigenkapitalFestgeld zur Verwahrung von Eigenkapital

Für Sparerinnen und Sparer, die ein hohes Sicherheitsbewusstsein haben und bereits über eine hohe Summe verfügen, kann Festgeld sinnvoll sein. Es eignet sich vor allem, um schon vorhandenes Eigenkapital sicher zu verwahren und die Inflation auszugleichen. 

Hier kann sich die sogenannte Treppenstrategie als sinnvoll erweisen: Hier legen Anlegende verschiedene Festgelder mit verschiedenen, immer höheren Laufzeiten gleichzeitig an – 1 Jahr, 2 Jahre, 3 Jahre, 4 Jahre und 5 Jahre. Nach Ende der einzelnen Laufzeiten haben Sie dann die Chance, erneut eines der dann besten Festgelder abzuschließen. 

Festgeld ist zudem abgesichert: Mit bis zu 100.000 EUR je Kundin bzw. Kunde und Bank ist das Geld durch die gesetzliche Einlagensicherung geschützt. Und auch gegen die Inflation können Sie etwas tun: Festgelder bei WeltSparen bringen derzeit noch bis zu 1,50 % Zinsen im Jahr.

ETFs als Alternative zur Anlageimmobilie oder
zum Aufbau von Eigenkapital

ETFs als Alternative zur Anlageimmobilie oder zum Aufbau von Eigenkapital

Anlegerinnen und Anleger, die noch mindestens 10 Jahre Zeit bis zum Kauf der Immobilie haben, können ggf. mehr Risiken eingehen und Geld an den globalen Finanzmärkten investieren. Durch Investitionen in diversifizierte ETF-Portfolios können sie höhere Renditen erzielen als mit Tages– oder Festgeld. Bitte beachten Sie dazu unsere Risikohinweise.

Bei ETFs handelt es sich um Investitionen an der Börse (börsengehandelte Indexfonds). Daher ist das Risiko auch höher als bei Festgeld. Jedoch können Anlegende durch einen langen Anlagehorizont sowie ein diversifiziertes Portfolio das Risiko kontrollieren. Beispielsweise mit den diversifizierten Raisin Invest ETF-Portfolios. Mit dem ETF Configurator können Sie sich bspw. ein ETF-Portfolio zusammenstellen, das zu Ihren Bedürfnissen passt. Dabei werden auch ETFs aus der Immobilienbranche angeboten. 

Ob bereits höhere Summen vorhanden sind oder nicht: Durch die potenziellen Renditen und mit einem langen Anlagehorizont lässt sich unter idealen Voraussetzungen Vermögen aufbauen, das als Eigenkapital für die zukünftige Immobilie hilfreich ist. 

Ein Beispiel: Sie haben heute schon 30.000 EUR und investieren diese mit weiteren 150 EUR monatlich in einen ETF. Dabei entstehen – nach Kosten – durchschnittlich 5 % Rendite pro Jahr. Auf diese Weise können Sie in 15 Jahren eine Summe von 102.253,37 EUR ansparen.

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Fazit: Immobilien als Kapitalanlage kaufen?
Ein Blick auf die Alternativen lohnt sich

Auch im Jahr 2021 können Immobilien in verschiedenen Hinsichten eine lohnende Investition für Anlegerinnen und Anleger darstellen, die über das entsprechende Eigenkapital verfügen. Unklar ist noch, ob und wie sich die Corona-Pandemie auf den Markt auswirken wird. Wer sich darauf blickend zunächst mit den Alternativen zur „echten“ Immobilie auseinandersetzen möchte, kann unter anderem mit Immobilienfonds oder ETFs sein Portfolio diversifizieren sowie von laufenden Mieteinnahmen und Wertsteigerungen profitieren.

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