Immobilien-ETFs: Investitionsmöglichkeiten am Immobilienmarkt

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Immobilien-ETFs sind Investmentfonds, die in verschiedene Arten von Immobilienwerten investieren, wie beispielsweise Wohn- oder Gewerbeimmobilien. Exchange Traded Funds (ETFs) bilden passiv die Wertentwicklung eines bestimmten Index ab, ohne dass ein aktives Fondsmanagement dahinter steht. Immobilien-ETFs bieten demnach die Möglichkeit, auch mit geringen Investitionen am Immobilienmarkt teilzunehmen.

Durch den Kauf von Anteilen an einem Immobilien-ETF kann von den potenziellen Wertsteigerungen und Mieteinnahmen des Immobilienmarktes profitiert werden. Im Vergleich zu direkten Immobilieninvestitionen kann sich eine Investition in Immobilien-ETFs lohnen, um beispielsweise hohe Einstiegskosten oder die Verwaltung von Immobilienobjekten zu vermeiden.

Mit Immobilien-ETFs kann in den Immobilienmarkt investiert werden, ohne Immobilien zu besitzen oder durch einen Kredit zu finanzieren. Immobilien-ETFs beinhalten Aktien von Unternehmen aus dem Immobiliensektor. Zudem können sie Aktien von unterschiedlichen Unternehmen enthalten, die Wohn- und Gewerbeimmobilien besitzen und verwalten beziehungsweise bauen. Dadurch entsteht eine breitere Risikostreuung als mit einem Investment in einzelne Immobilien.

Um mehr Sicherheit bei der Investition in ETFs zu bieten, wurden die Richtlinien mit der internationalen Bezeichnung „Undertakings for Collective Investments in Transferable Securities“ entwickelt, kurz UCITS und zu Deutsch „Organismen für gemeinsame Anlagen in Wertpapiere“. Sie bilden ein weltweit anerkanntes System von Sicherheitsstandards: So haben entsprechende ETFs beispielsweise eine ausreichende Diversifikation aufzuweisen, um den Richtlinien der UCITS zu entsprechen.

Mit Immobilien-ETFs ist es daher möglich, in Immobilienmärkte auf der ganzen Welt zu investieren. Eine solche globale Investition kann von Vorteil sein, da sie das Risiko auf mehrere Regionen und Märkte streut. Bekannte Indizes aus dem Immobiliensektor beziehen sich auf fünf verschiedene Regionen (Global, USA, Europa, Eurozone, Asien) und werden mehrheitlich von drei bestimmten Parteien berechnet:

• European Public Real Estate Association (EPRA)

• FTSE (Financial Times Stock Exchange Index, britischer Indexanbieter)

• NAREIT (National Association of Real Estate Investment Trusts aus Washington)

Einer der Hauptunterschiede zwischen Immobilien-ETFs und Immobilienfonds ist das Management. Immobilienfonds werden aktiv von einem Fondsmanagement verwaltet, Immobilien-ETFs agieren passiv. Sie bilden die Wertentwicklung eines Index automatisch ab. Dadurch ergibt sich ein nächster Unterschied: Dafür, dass ein Fondsmanagement aktiv versucht, die Wertentwicklung eines Index zu übertreffen und eine möglichst hohe Rendite zu erzielen, entstehen Kosten, sogenannte Verwaltungsgebühren. Gegebenenfalls können noch weitere Gebühren, wie zum Beispiel die Performance Fee, anfallen, wenn das Fondsmanagement ein bestimmtes Ziel erreicht hat.

Für das Verwalten von Immobilien-ETFs, den Kauf der Aktien, das Bereitstellen von Anlegerinformationen sowie für Personal- und Betriebskosten können ebenfalls Gebühren anfallen. Dennoch sind diese Kosten in der Regel geringer als bei Immobilienfonds mit aktivem Fondsmanagement. Ein weiterer Unterschied besteht darin, dass Immobilienfonds auch direkt in Immobilien statt nur in Aktien investieren. In Immobilien-ETFs sind hingegen nur Aktien vertreten.

Bei Immobilienfonds kann zwischen offenen und geschlossenen Immobilienfonds differenziert werden. Die beiden Formen eignen sich für unterschiedliche Investitions- und Anlageziele:

• Offene Immobilienfonds erwerben, verkaufen und verwalten Mietobjekte, Gewerbekomplexe und Grundstücke. Mit dem Kauf von Anteilen an offenen Immobilienfonds investieren Personen somit in eine Vielzahl an Einzelprojekten. Die Anteile an offenen Immobilienfonds können wieder zurückgegeben werden. Dies ist möglich unter der Einhaltung einer Haltefrist von 24 Monaten und einer Kündigungsfrist von zwölf Monaten. Über die Laufzeit hinweg werden Dividenden ausgeschüttet.

• Geschlossene Immobilienfonds sammeln Geld für ein einziges oder wenige, ausgewählte Immobilienprojekte. Sobald das benötigte Kapital erreicht wurde, schließt der Fonds. Der geschlossene Immobilienfonds nimmt keine Anteile zurück und schüttet während der Laufzeit keine Dividende aus, erst nach Abschluss des Projekts.

Im Vergleich zu den Anteilen an Immobilienfonds können die Anteile an Immobilien-ETFs jederzeit gekauft und wieder verkauft werden. Denn die ETFs investieren nicht in die Immobilien selbst, lediglich in Aktien von Immobilienunternehmen. Dadurch entsteht ein hohes Maß an Flexibilität. Es gibt keine Haltefrist und keine Pflicht zur Ankündigung des Verkaufs.

Neben Aktienindizes können Immobilien-ETFs auch REIT-Indizes abbilden, denn REITs (Real Estate Investment Trusts) bewegen sich ebenfalls in der Immobilienbranche. Es handelt sich hierbei um eine Kapitalgesellschaft, die Immobilien besitzt und verwaltet oder Wertpapiere auf Immobilien hält. Eine Mischung aus beidem gibt es nicht. Es kann in verschiedene Formen von REITs investiert werden:

• Equity-REITs enthalten echte Sachwerte, also Immobilien.

• Mortgage-REITs investieren ausschließlich Aktien und andere Wertpapiere auf Immobilien.

• Hybrid-REITs sind eine Kombination aus Equity-REITs und Mortgage-REITs.

Eine direkte Investition in REITs kann Vorteile mit sich bringen. Mindestens 90 % ihres Gewinns werden ausgeschüttet. Zudem sind REITs auf Unternehmensseite steuerbefreit. Verschiedene Regularien machen REITs zudem zu transparenten Anlageoptionen. Unter anderem ist das Geschäftsfeld auf Immobilien festgelegt und die Eigenkapitalquote hat mindestens 45 % zu betragen. Das heißt, REITs können maximal 55 % Fremdkapital von Anlegerinnen und Anlegern aufnehmen. Dadurch entsteht eine gewisse Stabilität des Investments und lässt diese Form der Geldanlage zu einem Hybridprodukt am Markt werden.

Personen, die eine eigene Immobilie besitzen möchten, können sich ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück als Geldanlage kaufen. Dabei gibt es mehrere Möglichkeiten, mit welcher Strategie an die Investition herangegangen werden kann. Mit der Buy-and-Hold-Strategie wird die Immobilie lange im Bestand gehalten und entweder selbst bewohnt oder vermietet. Handelt es sich um eine renovierungsbedürftige Immobilie, kann diese nach der Fix-and-Flip-Strategie gekauft, aufgewertet und danach gewinnbringend wieder verkauft werden. Das Eigenheim kann mit der Buy-and-Hold-Strategie auch eine Art Altersvorsorge sein, denn es kann im Alter selbst bewohnt werden und Mietzahlungen sparen. Alternativ kann es verkauft werden und so das eigene Guthaben aufstocken.

Um eine solche Investition umsetzen zu können, wird in der Regel jedoch ein höherer Betrag benötigt. Oftmals ist ein Kredit notwendig, um sich den Traum vom Eigenheim zu erfüllen. Dadurch steht erst einmal das langjährige Abbezahlen des Darlehens im Vordergrund und nicht ein Sparplan, wie er bei Immobilien-ETFs und Immobilienfonds möglich ist.

Mit Crowdinvesting ist es dennoch möglich, bereits mit geringeren Beträgen in einzelne Immobilien zu investieren. Allerdings wird diese Investition für die Realisierung eines Immobilienprojekts genutzt und nicht zur Finanzierung eines Eigenheims. Zudem ist das Risiko höher als bei Immobilien-ETFs und Immobilienfonds, da sich das Crowdinvesting oftmals nur auf eine Immobilie bezieht. Scheitert das Projekt, kann es zum Verlust des investierten Geldes kommen.

Immobilien-ETFs bieten eine attraktive Möglichkeit, in den Immobilienmarkt zu investieren. Insbesondere für Einsteigerinnen und Einsteiger in den Kapitalmarkt kann es sich lohnen, vor einem Investment in diese Anlageklasse die Vor- und Nachteile der Indexfonds abzuwägen.