Immobilien-ETFs

Mischen Sie am Immobilienmarkt mit

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Sie sprießen seit Jahren immer mehr aus dem Boden. Überall entstehen Neubauten. Stadtbilder verändern sich. Familien und Gewerbe erhalten mehr Raum. Der Immobilienmarkt boomt wie noch nie – die Objekte stehen für Sicherheit und immer weiter zunehmenden Wert. Sie möchten mitmischen, aber ohne selbst zu bauen oder zu kaufen und dafür einen enormen Kredit aufzunehmen? Dann machen Sie das einfach virtuell – mithilfe von Immobilien-ETFs. Sie beinhalten vermehrt Aktien von Unternehmen, die auf dem Immobilienmarkt aktiv sind und neue Projekte planen sowie umsetzen. Also ab ins Bauwesen: Was sind Immobilien-ETFs konkret und was sollten Sie über Sie wissen?

Das Wichtigste in Kürze
  • Immobilien-ETFs ermöglichen es Anlegern, in Immobilien zu investieren, ohne sich selbst welche zu kaufen. Sie bestehen aus Unternehmensanteilen an Immobilienunternehmen und sind durch ihre passive Funktionsweise die kosteneffizientere Alternative zu aktiv gemanagten Immobilienfonds.
  • Immobilien-ETFs investieren also nicht direkt in Immobilien, sondern in Aktien von Unternehmen, die im engsten oder weitesten Sinne in der Immobilienbranche verortet sind. 
  • Je nach Produkt schütten Immobilien-ETFs regelmäßig attraktive Dividenden an ihre Aktionäre aus. So können mit einem ETF auf einen REIT-Index Ausschüttungsquoten von mindestens 90 % erreicht werden. Das freut nicht nur das Portemonnaie, sondern hilft zusätzlich, das Risiko des Portfolios weiter zu streuen.
  • Interessant für alle, die ihr Portfolio mit weiteren Anlageklassen erweitern und so durch Diversifikation das Risiko streuen möchten. Ganz besonders, wenn man sich ein passives Einkommen aufbauen oder vom Boom des Immobilien-Marktes profitieren will, ohne sich dafür ein Haus zu kaufen.
  • Natürlich ist es so, dass ein Index, der beinahe ausschließlich Anteile von Immobilienunternehmen beinhaltet, ein höheres Risiko aufweist. Der Kreis von investierbaren Unternehmen ist hier deutlich kleiner, als wenn sich der Index auf den breiten Markt konzentrieren würde.

Hinweis: Der ETF Robo Advisor beinhaltet keine Immobilien-ETFs

Der ETF Robo Advisor verzichtet auf den Einsatz von Immobilien-ETFs und investiert global diversifiziert in die wichtigsten Aktien- und Anleihenmärkte der Welt. Die vier Portfolios – mit verschiedenen Anteilen an Anleihen und Aktien – streuen das Risiko sehr breit, können langfristig hohe Renditechancen erzielen und bestechen mit ihrer sehr kosteneffizienten Struktur. Die Gebühren umfassen durchschnittlich nur 0,48 % im Jahr. Der ETF Robo Advisor wurde bereits von gemeinnützigen Verbraucherportalen wie Finanztip empfohlen.

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Was sind Immobilien-ETFs und wie
unterscheiden sie sich von Immobilienfonds?

Das Eigenheim ist der Traum so vieler. Doch aufgrund der hohen Preise kann sich nicht jeder diesen Traum erfüllen. Wer mit weniger Einsatz am Immobilienmarkt mitmischen möchte, muss andere Ansätze wählen. Immobilien-ETFs und Immobilienfonds sind eine Option. 

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Immer, wenn Neubauten entstehen, braucht es das entsprechende Kapital. Und das kommt nicht immer nur aus Krediten, sondern oft auch von Investoren. Und wenn es nicht von einzelnen Investoren kommt, dann stehen Immobilienunternehmen mit ihren Fonds dahinter. Hier reden wir von (offenen) Immobilienfonds. Das bedeutet, dass Privatleute in diese Fonds (offene Immobilienfonds) investieren und dann wird das Geld zum Realisieren der Immobilie verwendet. Am Ende sind es beispielsweise Mieteinnahmen, die die Rendite des Fonds hervorrufen. 

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Neben den offenen Immobilienfonds existieren auch geschlossene Immobilienfonds. Sie unterscheiden sich von offenen Immobilienfonds vor allem darin, dass sie sich meist auf ein einzelnes Projekt beschränken und somit ein Höchstvolumen vorsehen. Nur Investoren, die eine hohe Mindestinvestition leisten, können am Fonds teilhaben. Wenn das Höchstvolumen erreicht wurde, dann schließt er. Weitere Investoren können nicht mehr teilhaben und bestehende Investoren können nicht mehr einfach austreten – zumindest nicht ohne Verluste. 

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Eine weitere Option sind solche Fonds, die einfach mehrheitlich Aktien von Immobilienunternehmen beinhalten. Dabei handelt es sich dann aber mehr um Aktienfonds, als um echte Immobilienfonds. 

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Und an diesen orientieren sich auch Immobilien-ETFs. Diese bilden einen Index aus dem Immobiliensektor nach, in dem hauptsächlich die Aktien von Unternehmen aus der Immobilienbranche vertreten sind. Es ist wie bei den Immobilien-orientierten Aktienfonds, aber deutlich kosteneffizienter

Tauchen wir tiefer hinein:

Immobilienfonds investieren mindestens 51 % des Fondsvolumens in chancenreiche Immobilienvorhaben.

Das können sowohl private Wohnflächen als auch Gewerbeimmobilien wie Einkaufzentren, Hotels oder Bürokomplexe sein. Die Renditen werden dabei in erster Linie über Mieteinnahmen und Verkäufe erwirtschaftet. Investitionen sind mit Zertifikaten verbunden und machen die Aktionäre zu virtuellen Mitbesitzern der Immobilie. 

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Da es sich um aktiv verwaltete Fonds handelt, weisen sie höhere laufende Kosten als passiv verwaltete (automatisiert nachbildende) Immobilien-ETFs auf. Die durchschnittlichen Kosten von Immobilienfonds belaufen sich laut finanzen.net auf 1,96 % im Jahr. Dieser Durchschnitt bezieht sich auf die sieben deutschen Immobilienfonds mit der besten Performance in den letzten Jahren. Zu beachten ist dabei aber, dass die meisten von ihnen Kosten um die 1 %-Marke herum aufweisen. Der weitaus höhere Durchschnitt kommt durch einen der Fonds zustande, der laufende Kosten von 7,2 % aufweist.  

ETFs bilden eine in Deutschland immer populärer werdende Alternative. Denn ein ETF (“Exchange Traded Fund”, zu Deutsch “börsengehandelter Indexfonds”) besteht zwar auch aus Wertpapieren, hat aber eine andere Grundkonstruktion. Statt aktiv von einer Fondsgesellschaft verwaltet zu werden, bildet ein ETF passiv einen Index nach. Dabei imitieren sie die Wertentwicklung eines Index durch computergesteuerte Anpassung automatisch. Die Kosten von Immobilien-ETFs umfassen laut FAZ durchschnittlich 0,46 % im Jahr. Das macht sie kosteneffizienter als ihre aktiv verwalteten Mitstreiter und dadurch nicht zuletzt eine Spur lukrativer. Vor allem dann, wenn man viele Jahre in sie investiert:

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Im Vergleich sehen wir einen Immobilienfonds mit 1,96 % laufenden Gebühren und einen Immobilien-ETF mit 0,46 % laufenden Gebühren in identischer Rendite-Klasse (circa 5 % p.a.). In 24 Jahren und bei einem monatlichen Investment von 250 EUR entsteht hier ein Renditeunterschied von satten 23.920,94 EUR. Das sind fast 1.000 Euro pro Jahr und bares Geld, das am Ende im Depot vorhanden sein könnte oder eben nicht.

Immobilien-ETFs sind kosteneffizienter und risikoärmer als Direktinvestitionen in einzelne Immobilien

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Im Vergleich zum Hauskauf fallen hier keine Instandhaltungs- und Verwaltungskosten an. Zudem sind Wertpapiere in einem Index oder eben ETF flexibler als finanzierte Häuser. Man kann sie schneller veräußern und sichert sich damit eine höhere Liquidität. Ein klarer Pluspunkt für ETFs, denn im Gegensatz zu Immobilienfonds sind sie täglich börsengehandelt. Das ist bei Immobilienfonds anders, da sie eine Haltepflicht von 24 Monaten haben, ehe man sich etwas auszahlen lassen darf. 

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Immobilien-ETFs funktionieren so, dass sie einen bestehenden Index aus dem Immobiliensektor nachbilden. Das passiert zumeist physisch – bedeutet, dass sich der ETF hinsichtlich der enthaltenen Wertpapiere dem Index anpasst. Er kauft die Titel, die auch im Index vertreten sind, und er handelt die Titel so, wie es der Index vormacht. Durch dieses Nachbilden kommt der ETF dem Index renditetechnisch sehr nah. Als Investor kann man jederzeit Anteile am ETF kaufen wie auch verkaufen, ohne eine Haltefrist. 

Die Gewinne von Immobilien-ETFs kommen durch den Handel der dahinterstehenden Wertpapiere – also zumeist Aktien von Immobilien-Unternehmen – zustande und entsprechen nahezu den Renditen des Index. Anders ist das bei REITs, dazu lesen Sie weiter unten mehr.

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Mit Immobilien-ETFs können Anleger ganz einfach in Immobilienmärkte auf der ganzen Welt Investieren. Bekannte Immobilien-Indizes beziehen sich auf fünf verschiedene Regionen (Global, USA, Europa, Eurozone, Asien) und werden mehrheitlich von drei bestimmten Parteien berechnet

  • European Public Real Estate Association (EPRA)
  • FTSE (Britischer Indexanbieter)
  • Amerikanische National Association of Real Estate Investment Trusts (NAREIT)

Unter Umständen kann es auch sein, dass der ETF seinen Index synthetisch nachbildet. Das ist insbesondere bei sehr umfassenden Indizes mit vielen Titeln der Fall, um die Transaktionskosten und Verwaltungskosten des ETFs zu reduzieren. Würden diese zu hoch werden, dann hätte das Konsequenzen für die Rendite des ETFs. Beim synthetischen Nachbilden wird der Index zu einem Swap-Partner und beide vereinbaren einen Renditetausch. Mehr dazu lesen Sie im Text zu den ETF-Replikationsmethoden. 

Rund 75 % aller ETFs sind UCITS-konform angelegt. Die „Undertakings for Collective Investments in Transferable Securities“ – kurz UCITS – bilden ein System von Sicherheitsstandards. So müssen entsprechende ETFs beispielsweise eine ausreichende Diversifikation aufweisen, um den Richtlinien der UCITS zu entsprechen. 

Hier kommt auch das Stichwort der REITs hinzu:

Was sind REITs und wie hängen
sie mit Immobilien-ETFs zusammen?

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Zwischen Fonds und ETFs gibt es noch eine andere Form, die man sich als Anleger zu Gemüte führen sollte: den REIT. „REIT“ steht für “Real Estate Investment Trust”. Bei einem REIT handelt es sich um eine besondere Unternehmensform, die spezielle Gesetze einzuhalten haben. Sie beinhalten entweder echte Sachwerte, also Immobilien, dann sind es Equity-REITs. Oder sie beinhalten “nur” Wertpapiere auf Immobilien, also keine Sachwerte, dann sind es Mortgage-REITs. Da auch ETFs existieren, die REIT-Indizes imitieren, lohnt sich ein Blick in die Details.

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REITs kommen mit einer Palette an Vorteilen. Allen voran sind sie gesetzlich dazu verpflichtet, mindestens 90 % ihres Gewinns an ihre Aktionäre auszuschütten. Zudem sind REITs auf Unternehmensseite steuerbefreit. Diese Steuerfreiheit stellt Aktionäre und Investoren auf dieselbe Ebene. 

Zusätzlich gibt es eine ganze Reihe an Regularien, die REITs zu transparenten Anlageoptionen machen. Beispielsweise sind sie verpflichtet, den Schwerpunkt der Geschäftstätigkeit auf Immobilienanlagen zu konzentrieren. Dabei muss die Eigenkapitalquote mindestens  45 % betragen, sie dürfen also höchstens 55 % Fremdkapital aufnehmen. Zudem müssen REITs in Deutschland immer börsennotiert sein.

All das ruft eine Stabilität für Anleger hervor und macht REITs zu einem Hybridprodukt am Markt. Sie verbinden die gute Handelbarkeit und Liquidität von Aktien-Produkten mit klassischen Eigenschaften der Anlageklasse Immobilien.

Im Vergleich zu reinen, klassischen Immobilienfonds sind REITs somit transparenter und regulierter. Dabei bringen sie dieselben Vorteile mit und punkten gleichzeitig mit der gesicherten Gewinnausschüttung von mindestens 90 %.

Was sind die Vorteile und Risiken von Immobilien-ETFs?

● Immobilien-ETFs bieten die Möglichkeit am Immobilienmarkt teilzuhaben, ohne eine ganze Immobilie kaufen und instand halten zu müssen.

● Sie haben einen kontinuierlichen Renditefluss mit teilweise hohen Ausschüttungsquoten (mindestens 90 % bei REITs) und einer positiven Realrendite.

● Sie sind deutlich kosteneffizienter als Immobilienfonds.

● Bessere Liquidität als bei direkten Immobilien-Investitionen außerhalb von ETFs oder Fonds.

● Keine Mindesthaltefristen und Fristen für den Verkauf wie bei Immobilienfonds.

● Sie können eine geringe Korrelation mit dem breiten Aktienmarkt aufweisen.

  • Sie können das Gesamtrisiko im Portfolio streuen, als ein Baustein unter mehreren in einem Portfolio. Sie allein diversifizieren nicht ausreichend.

● Größere Kursschwankungen als bei direkten Immobilien-Investments oder offenen Immobilienfonds, da Immobilien-ETFs über die Börse laufen und mehrheitlich in Aktiengesellschaften investieren, deren Kurse schwanken.

● Es besteht – wie bei allen ETFs und Indexfonds – ein Verlustrisiko, das bis hin zum Totalverlust reicht.

Fazit

Immobilien-ETFs sind eine Option, auch mit kleinen Summen am Immobilienmarkt teilzuhaben. REITs versprechen dabei auch noch hohe Dividenden-Ausschüttungen von mindestens 90 %. Anleger, die Immobilien-ETFs zusätzlich zu anderen Positionen ins Portfolio aufnehmen, können breiter diversifizieren und das Gesamtrisiko noch weiter senken. Zu beachten bleibt aber auch, dass Immobilien-ETFs durch den Fokus auf den Immobilienmarkt etwas weniger diversifiziert sind als normale ETFs und auch nur nicht direkt in Immobilien investieren, sondern in die Aktien von Immobiliengesellschaften oder Unternehmen, die in der Immobilienbranche tätig sind.

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