Immobilien-ETFs

An der Börse in den Immobilienmarkt investieren

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Der Immobilienmarkt boomt. Immer mehr Gewerbegebiete werden erschlossen und auch die Neubaugebiete sprießen überall aus dem Boden. Wohnraum ist knapper und beliebter denn je, viele wollen am Immobilienmarkt mitmischen. Doch nicht jeder kann sich ein eigenes Haus oder eine Eigentumswohnung leisten. Um Immobilien dennoch als Geldanlage nutzen zu können, gibt es die Möglichkeit, in ImmobilienETFs zu investieren. Was sind ImmobilienETFs und wie funktionieren sie? Gibt es bei der Investition etwas zu beachten? Diese Fragen und mehr beantworten wir im Folgenden.

Das Wichtigste in Kürze
  • Definition: Mit einem ImmobilienETF investieren Anlegerinnen und Anleger in Aktien von Unternehmen in der Immobilienbranche. ETFs werden an der Börse gehandelt und agieren passiv, das heißt, sie bilden einen Aktienindex an der Börse möglichst genau ab.
  • REITs: Real Estate Investment Trusts (REIT) sind Kapitalgesellschaften, die Immobilien besitzen und verwalten oder Wertpapiere auf Immobilien halten. Sie müssen mindestens 90 % ihres Gewinns an die Aktionärinnen und Aktionäre ausschütten. Zudem muss das Vermögen eines REITs zu mindestens 75 % in Immobilien investiert sein.
  • Rendite: ImmobilienETFs haben in der Vergangenheit attraktive Renditen erzielt, da die Immobilienbranche boomt. Sie sind allerdings hohen Kursschwankungen unterworfen, da ETFs mehrheitlich in Aktiengesellschaften investieren. Vergangene Wertentwicklungen sind kein verlässlicher Indikator für künftige Renditen.
  • Diversifikation: Immobilien-ETFs allein bilden keine ausreichende Diversifikation, um das Risiko zu streuen. Doch als Bestandteil eines Depots mit bspw. Aktien- und Anleihen-ETFs können Immobilien-ETFs das Risiko eines Portfolios senken.

Was sind Immobilien-ETFs?

Mit ImmobilienETFs können Anlegerinnen und Anleger in den Immobilienmarkt investieren, ohne selbst eine Immobilie kaufen oder besitzen zu müssen. In einem ImmobilienETF sind nur Aktien von Unternehmen aus dem Immobiliensektor enthalten. Exchange Traded Funds (ETFs) bilden passiv die Wertentwicklung eines bestimmten Index ab, ohne dass ein aktives Fondsmanagement dahintersteht.

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ImmobilienETFs bieten demnach die Möglichkeit, auch mit kleinem Geld am Immobilienmarkt mitzumischen. Es muss kein Kredit aufgenommen werden, um eine eigene Immobilie zu finanzieren. Zudem enthalten ImmobilienETFs Aktien von unterschiedlichen Unternehmen, die sowohl Wohnimmobilien als auch Gewerbeimmobilien besitzen und verwalten bzw. bauen können. Dadurch entsteht eine breitere Risikostreuung als mit einzelnen Immobilien.

UCITS: Diversifikation von Immobilien-ETFs

Um Anlegerinnen und Anlegern mehr Sicherheit bei der Investition in ETFs zu bieten, wurden die Richtlinien mit der internationalen Bezeichnung „Undertakings for Collective Investments in Transferable Securities“ entwickelt, kurz UCITS und zu Deutsch „Organismen für gemeinsame Anlagen in Wertpapiere”. Sie bilden ein weltweit anerkanntes System von Sicherheitsstandards: So müssen entsprechende ETFs beispielsweise eine ausreichende Diversifikation aufweisen, um den Richtlinien der UCITS zu entsprechen. Rund 75 % aller ETFs sind UCITS-konform. 

Diese Sicherheit ist besonders für Anlegerinnen und Anleger wichtig, die erst seit Kurzem mit dem Thema Investieren und Geldanlage beschäftigen, da ImmobilienETFs in Immobilienmärkte auf der ganzen Welt investieren können. Einige verbinden damit im ersten Moment Unsicherheit, weil sie sich selbst nicht auf den ausländischen Märkten auskennen. Jedoch ist eine globale Investition ein Vorteil, da sie das Risiko auf mehrere Regionen und Märkte streut. Bekannte Immobilien-Indizes beziehen sich auf fünf verschiedene Regionen (Global, USA, Europa, Eurozone, Asien) und werden mehrheitlich von drei bestimmten Parteien berechnet: 

  • European Public Real Estate Association (EPRA)
  • FTSE (Financial Times Stock Exchange Index, britischer Indexanbieter)
  • NAREIT (National Association of Real Estate Investment Trusts aus Washington)

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Wie unterscheiden sich Immobilien-ETFs von Immobilienfonds?

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Auch Immobilienfonds investieren ausschließlich in Immobilien. Wie unterscheiden sie sich also von ImmobilienETFs?

Einer der Hauptunterschiede ist das Management. Immobilienfonds werden aktiv von einem Fondsmanagement verwaltet, ImmobilienETFs hingegen agieren nur passiv. Sie bilden einen Index automatisch über eine bestimmte Software ab, ohne dass jemand eingreift. Dadurch ergibt sich ein nächster Unterschied: Dafür, dass ein Fondsmanager aktiv versucht, die Wertentwicklung eines Index zu übertreffen und eine möglichst hohe Rendite zu erzielen, entstehen den Anlegerinnen und Anlegern Kosten, sogenannte Verwaltungsgebühren. Gegebenenfalls können noch weitere Gebühren, wie zum Beispiel die Performance Fee, anfallen, wenn das Fondsmanagement ein bestimmtes Ziel erreicht hat. Zwar müssen ImmobilienETFs ebenfalls verwaltet werden, da die ETF-Gesellschaft Aktien kaufen, Anlegerinformationen bereitstellen und auch Personal- und Betriebskosten decken muss. Dennoch sind die Personalkosten nicht so hoch wie bei Immobilienfonds mit aktivem Fondsmanagement.

Ein weiterer Unterschied: Immobilienfonds investieren auch direkt in Immobilien statt nur in Aktien. In Immobilien-ETFs sind hingegen nur Aktien vertreten. 

Zusätzlich muss zwischen offenen und geschlossenen Immobilienfonds differenziert werden: Offene Immobilienfonds erwerben, verkaufen und verwalten Mietobjekte, Gewerbekomplexe und Grundstücke. Anlegerinnen und Anleger investieren somit in eine Vielzahl an Einzelprojekten. Die Anteile am offenen Immobilienfonds können wieder zurückgegeben werden, jedoch nur unter Einhaltung der 24-Monate-Haltefrist und der 12-Monate-Kündigungsfrist. Über die Laufzeit hinweg werden Dividenden ausgeschüttet. Geschlossene Immobilienfonds hingegen sammeln Geld für ein einziges Immobilienprojekt. Sobald das benötigte Kapital erreicht wurde, schließt der Fonds. Der geschlossene Immobilienfonds nimmt keine Anteile zurück und schüttet während der Laufzeit keine Dividende aus, erst nach Abschluss des Projekts.

Im Vergleich zu den Anteilen an Immobilienfonds können die Anteile an ImmobilienETFs jederzeit gekauft und wieder verkauft werden, da ETFs nicht in die Immobilien selbst investieren, sondern nur in Aktien von Immobilienunternehmen. Dadurch entsteht ein hohes Maß an Flexibilität. Es gibt keine Haltefrist und auch keine Pflicht zur Ankündigung des Verkaufs. 

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REITs als Hybrid-Lösung

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Neben Aktienindizes können ImmobilienETFs auch REIT-Indizes abbilden, denn auch REITs (Real Estate Investment Trusts) bewegen sich in der Immobilienbranche. Es handelt sich hierbei um eine Kapitalgesellschaft, die Immobilien besitzt und verwaltet oder Wertpapiere auf Immobilien hält. Eine Mischung aus beidem gibt es nicht. Entweder investieren Anlegerinnen und Anleger in Equity-REITs, die echte Sachwerte, also Immobilien, enthalten, oder in Mortgage-REITs, die ausschließlich Aktien und andere Wertpapiere auf Immobilien beinhalten.

Eine direkte Investition in REITs bringt einige Vorteile mit sich. Mindestens 90 % ihres Gewinns müssen an die Anlegerinnen und Anleger ausgeschüttet werden. Zudem sind REITs auf Unternehmensseite steuerbefreit. Ein weiterer Vorteil sind verschiedene Regularien, die REITs zu transparenten Anlageoptionen machen. Unter anderem ist das Geschäftsfeld auf Immobilien festgelegt und die Eigenkapitalquote muss mindestens 45 % betragen. Das heißt, REITs können maximal 55 % Fremdkapital von Anlegerinnen und Anlegern aufnehmen. Dadurch entsteht eine gewisse Stabilität des Investments und lässt diese Form der Geldanlage zu einem Hybridprodukt am Markt werden. REITs verbinden die gute Handelbarkeit und Liquidität von Aktien-Produkten mit klassischen Eigenschaften der Anlageklasse Immobilien.

Investition in einzelne Immobilien

Wer lieber eine eigene Immobilie besitzen möchte, kann sich ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück als Geldanlage kaufen. Dabei gibt es mehrere Möglichkeiten, mit welcher Strategie an die Investition herangegangen werden kann. Mit der Buy and Hold-Strategie wird die Immobilie lange im Bestand gehalten und entweder selbst bewohnt oder vermietet. Handelt es sich um eine renovierungsbedürftige Immobilie, kann diese nach der Fix and Flip-Strategie gekauft, aufgewertet und danach gewinnbringend wieder verkauft werden. Das Eigenheim kann mit der Buy and Hold-Strategie auch eine Art Altersvorsorge sein, denn es kann im Alter selbst bewohnt und Mietzahlungen sparen oder verkauft werden und so das eigene Guthaben aufstocken.

Der Nachteil an dieser Investition ist jedoch, dass sie nicht mit kleinen Beträgen getätigt werden kann. Oftmals ist ein Kredit notwendig, um sich den Traum vom Eigenheim zu erfüllen. Dadurch steht erst einmal das langjährige Abbezahlen des Darlehens im Vordergrund und nicht ein Sparplan, wie bei ImmobilienETFs und Immobilienfonds.

Mit Immobilien Crowdinvesting ist es dennoch möglich, auch mit kleineren Beträgen in einzelne Immobilien zu investieren. Allerdings wird diese Investition für die Realisierung eines Immobilienprojekts genutzt und nicht zur Finanzierung eines Eigenheims. Zudem ist das Risiko höher als bei ImmobilienETFs und Immobilienfonds, da sich das Crowdinvesting oftmals nur auf eine Immobilie bezieht. Scheitert das Projekt, kann es zum Verlust des investierten Geldes kommen.

Vor- und Nachteile von Immobilien-ETFs

  • ImmobilienETFs bieten Anlegerinnen und Anlegern die Möglichkeit, am Immobilienmarkt teilzuhaben, ohne selbst eine Immobilie kaufen oder besitzen zu müssen.
  • Trotz des Immobilien-Booms unterliegen auch Immobilien-ETFs ständigen Schwankungen. REITs schütten mindestens 90 % ihrer Rendite an die Anlegerinnen und Anleger aus.
  • ImmobilienETFs sind deutlich kosteneffizienter als Immobilienfonds.
  • Die Liquidität von ImmobilienETFs ist wesentlich besser als bei einer Investition in einzelne Immobilien, denn ETFs werden an der Börse gehandelt.
  • Zudem können Anteile an Immobilien-ETFs flexibler verkauft werden als Anteile von Immobilienfonds, da es keine Haltefristen oder andere Fristen gibt.
  • ImmobilienETFs streuen das Risiko auf mehrere Immobilien innerhalb des Investments, im Gegensatz zu geschlossenen Immobilienfonds oder einer Investition in einzelne Immobilien. Sie allein sind jedoch für eine breite Risikostreuung nicht ausreichend, sondern streuen das Risiko nur als Baustein in einem Gesamtportfolio.
  • ImmobilienETFs sind deutlich stärkeren Kursschwankungen ausgesetzt als offene Immobilienfonds oder Einzelinvestments, da sie über die Börse gehandelt werden und mehrheitlich in Aktien investieren.
  • Bei jeder Geldanlage, somit auch bei Immobilien-ETFs, besteht das Risiko des Verlustes des eingesetzten Kapitals.

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Fazit: Immobilien-ETFs, Immobilienfonds oder einzelne Immobilien?

Mit ImmobilienETFs können Sie auch mit kleinen Beträgen und – im Vergleich zu Immobilienfonds – niedrigen Gesamtkosten am Immobilienmarkt teilnehmen. Zudem können ImmobilienETFs flexibel gehandelt werden, da keine Fristen eingehalten werden müssen. Einzelne Immobilien binden das investierte Kapital oftmals sehr lange und erzielen ihre Rendite über Mieteinnahmen und Verkäufe. Die Rendite von ImmobilienETFs ist abhängig von dem Index, der abgebildet wird. Dabei ist zu beachten, dass ImmobilienETFs durch den Fokus auf den Immobilienmarkt etwas weniger diversifiziert sind als globale ETFs. Als Ergänzung zu einem breit aufgestellten Gesamtportfolio können ImmobilienETFs sinnvoll sein, um das Risiko weiter zu diversifizieren.

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