Was sind Immobilien-ETFs und worauf sollte man achten?

Der Immobilienmarkt boomt. Immer mehr Gewerbegebiete werden erschlossen und auch die Neubaugebiete sprießen überall aus dem Boden. Wohnraum ist knapper und beliebter denn je, viele möchten am Immobilienmarkt mitmischen. Doch nicht jeder kann sich ein eigenes Haus oder eine Eigentumswohnung leisten. Um Immobilien dennoch als Geldanlage nutzen zu können, gibt es die Möglichkeit, in Immobilien–ETFs zu investieren. Was sind Immobilien–ETFs und wie funktionieren sie? Gibt es bei der Investition etwas zu beachten? Diese Fragen und mehr beantworten wir im Folgenden.

Immobilien–ETFs bieten demnach die Möglichkeit, auch mit kleinem Geld am Immobilienmarkt mitzumischen. Es muss kein Kredit aufgenommen werden, um eine eigene Immobilie zu finanzieren. Zudem enthalten Immobilien–ETFs Aktien von unterschiedlichen Unternehmen, die sowohl Wohnimmobilien als auch Gewerbeimmobilien besitzen und verwalten beziehungsweise bauen können. Dadurch entsteht eine breitere Risikostreuung als mit einzelnen Immobilien.

Auch Immobilienfonds investieren ausschließlich in Immobilien. Wie unterscheiden sie sich also von Immobilien–ETFs?

Einer der Hauptunterschiede ist das Management. Immobilienfonds werden aktiv von einem Fondsmanagement verwaltet, Immobilien–ETFs hingegen agieren nur passiv. Sie bilden einen Index automatisch über eine bestimmte Software ab, ohne dass jemand eingreift. Dadurch ergibt sich ein nächster Unterschied: Dafür, dass ein Fondsmanager aktiv versucht, die Wertentwicklung eines Index zu übertreffen und eine möglichst hohe Rendite zu erzielen, entstehen den Anlegerinnen und Anlegern Kosten, sogenannte Verwaltungsgebühren. Gegebenenfalls können noch weitere Gebühren, wie zum Beispiel die Performance Fee, anfallen, wenn das Fondsmanagement ein bestimmtes Ziel erreicht hat. Zwar müssen Immobilien–ETFs ebenfalls verwaltet werden, da die ETF-Gesellschaft Aktien kaufen, Anlegerinformationen bereitstellen und auch Personal- und Betriebskosten decken muss. Dennoch sind die Personalkosten nicht so hoch wie bei Immobilienfonds mit aktivem Fondsmanagement.

Ein weiterer Unterschied: Immobilienfonds investieren auch direkt in Immobilien statt nur in Aktien. In Immobilien-ETFs sind hingegen nur Aktien vertreten. 

Zusätzlich muss zwischen offenen und geschlossenen Immobilienfonds differenziert werden: Offene Immobilienfonds erwerben, verkaufen und verwalten Mietobjekte, Gewerbekomplexe und Grundstücke. Anlegerinnen und Anleger investieren somit in eine Vielzahl an Einzelprojekten. Die Anteile am offenen Immobilienfonds können wieder zurückgegeben werden, jedoch nur unter Einhaltung der 24-Monate-Haltefrist und der 12-Monate-Kündigungsfrist. Über die Laufzeit hinweg werden Dividenden ausgeschüttet. Geschlossene Immobilienfonds hingegen sammeln Geld für ein einziges Immobilienprojekt. Sobald das benötigte Kapital erreicht wurde, schließt der Fonds. Der geschlossene Immobilienfonds nimmt keine Anteile zurück und schüttet während der Laufzeit keine Dividende aus, erst nach Abschluss des Projekts.

Im Vergleich zu den Anteilen an Immobilienfonds können die Anteile an Immobilien–ETFs jederzeit gekauft und wieder verkauft werden, da ETFs nicht in die Immobilien selbst investieren, sondern nur in Aktien von Immobilienunternehmen. Dadurch entsteht ein hohes Maß an Flexibilität. Es gibt keine Haltefrist und auch keine Pflicht zur Ankündigung des Verkaufs. 

Mit dem ETF Configurator von Raisin Invest können Sie aus über 200 ETFs verschiedener Kategorien, Branchen und Regionen Ihr eigenes Portfolio aus bis zu 10 Fonds selbst zusammenstellen. Sie können auch Immobilien–ETFs für Ihr Depot in einem breit aufgestellten Portfolio mit aufnehmen. Dabei können Sie sowohl eine Einmalzahlung als auch einen Sparplan abschließen. Die Zahlungen und die Portfolio-Konstruktion können Sie außerdem kostenfrei anpassen oder den Sparplan pausieren. Auch die Wiederanlage von Dividenden erfolgt automatisch und ist in der Verwaltungsgebühr von 0,43 % p. a. zuzüglich Fondskosten enthalten.

Neben Aktienindizes können Immobilien–ETFs auch REIT-Indizes abbilden, denn auch REITs (Real Estate Investment Trusts) bewegen sich in der Immobilienbranche. Es handelt sich hierbei um eine Kapitalgesellschaft, die Immobilien besitzt und verwaltet oder Wertpapiere auf Immobilien hält. Eine Mischung aus beidem gibt es nicht. Entweder investieren Anlegerinnen und Anleger in Equity-REITs, die echte Sachwerte, also Immobilien, enthalten, oder in Mortgage-REITs, die ausschließlich Aktien und andere Wertpapiere auf Immobilien beinhalten.

Eine direkte Investition in REITs bringt einige Vorteile mit sich. Mindestens 90,00 % ihres Gewinns müssen an die Anlegerinnen und Anleger ausgeschüttet werden. Zudem sind REITs auf Unternehmensseite steuerbefreit. Ein weiterer Vorteil sind verschiedene Regularien, die REITs zu transparenten Anlageoptionen machen. Unter anderem ist das Geschäftsfeld auf Immobilien festgelegt und die Eigenkapitalquote muss mindestens 45,00 % betragen. Das heißt, REITs können maximal 55,00 % Fremdkapital von Anlegerinnen und Anlegern aufnehmen. Dadurch entsteht eine gewisse Stabilität des Investments und lässt diese Form der Geldanlage zu einem Hybridprodukt am Markt werden. REITs verbinden die gute Handelbarkeit und Liquidität von Aktien-Produkten mit klassischen Eigenschaften der Anlageklasse Immobilien.