Was ist unter einem offenen Immobilienfonds zu verstehen?

Definition: Grundsätzlich handelt es sich bei offenen Immobilienfonds um solche Investmentfonds, die das Geld ihrer Investoren mehrheitlich in eine Großzahl an Immobilien – meist aus dem Gewerbesektor – investieren.

Der Zusatz „offen“ beschreibt dabei die Struktur des Fonds und damit dessen Besonderheit. Er ist in einer Weise skalierbar, weshalb Investoren eintreten, Anteile nachkaufen und auch wieder austreten können, zumindest nach Ablauf der Haltefrist. Das Volumen wächst mit der Zahl der Investoren und ihren Anlagesummen. So kann der Fonds in immer mehr Immobilien investieren und seine Rendite fortlaufend durch mehr Mieteinnahmen und Verkäufe optimieren.

Offene Immobilienfonds funktionieren damit anders als ihr Pendant, die geschlossenen Immobilienfonds. Diese haben ein definiertes Höchstvolumen und ist dieses erreicht, kann niemand mehr investieren und auch in der Regel nicht ohne Verluste wieder verkaufen.

Mehr dazu im Artikel unterhalb.

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Sehen Sie sich unseren ausführlichen Fachartikel rund um das Thema an. In dem Artikel auf dieser Seite stehen allein offene Immobilienfonds im Fokus.

Was ist ein offener Immobilienfonds?

Offene Immobilienfonds investieren mindestens 51 % ihres Volumens in Immobilien, z.B. aus dem Gewerbesektor. Also in bebaute und unbebaute Grundstücke sowie Erbbaurechte an beispielsweise Einkaufszentren, Hotels oder Bürokomplexen. Durch die vielen Immobilien können die Fonds das Risiko besser streuen.

Sie sind damit die ideale Alternative für alle Menschen, die zwar am boomenden Immobilienmarkt teilhaben möchten, aber sich keine Immobilie leisten können oder möchten. Als Investoren erhalten sie Zertifikate, die ihre Anteile am offenen Immobilienfonds repräsentieren.

Die Rendite setzt sich in erster Linie aus Mieteinnahmen und Verkaufserlösen zusammen.

Liquidität von offenen Immobilienfonds

Die anderen höchstens 49 % des Volumens entfallen auf Zinspapiere, die dem Fonds ein Maß an Liquidität verschaffen. Das können beispielsweise Anleihen sein und so kommen bei der Rendite noch Zinsen hinzu. Viele Immobilienfonds nehmen regelmäßige Ausschüttungen vor. Grundsätzlich kann die Rendite aber auch reinvestiert werden.

Dass Immobilienfonds so viel Liquidität vorhalten müssen, ist auf die letzte Finanzkrise zurückzuführen, als viele Menschen aus ihren offenen Immobilienfonds nicht mehr herauskamen. Jene Fonds waren nicht ausreichend liquide, um die entsprechenden Anteile zurückzuzahlen. So mussten auch die offenen Immobilienfonds ihre Türen für neue Anleger zeitweise schließen.

Haltefristen von offenen Immobilienfonds

Da Immobilien nicht so schnell zu verkaufen sind, wurde neben den Kriterien für Liquidität auch Haltefristen eingeführt, dazu können Sie im Gesamtartikel zu Immobilienfonds mehr erfahren. Investoren müssen ihre Anteile an einem offenen Immobilienfonds mindestens 24 Monate halten. Und sie müssen es 12 Monate vorher bekanntmachen, wenn sie ihre Anteile verkaufen möchten. Diese Fristen bestehen auch dann, wenn man die Anteile am Fonds erbt.

So hat der offene Immobilienfonds eine ausreichende Reaktionszeit, um die Liquidität zu beschaffen, die er braucht sowie eine Sicherheit hinsichtlich seiner Immobilieninvestments.

Die Gebühren sind bei offenen Immobilienfonds recht hoch. Es kommt ein Ausgabeaufschlag von bis zu 5 % auf Investoren zu. Sowie eine Verwaltungsgebühr in Höhe von normalerweise 0,5 % bis 2 % per anno.

Offene Immobilienfonds werden durch ein Fondsmanagement aktiv verwaltet und optimiert. Dabei steht eine klar definierte Anlagestrategie im Fokus.

Wie sicher sind offene Immobilienfonds?

Durch das auf die Krisenzeit antwortende Gesetz im KAGB hat sich die Sicherheit offener Immobilienfonds erhöht. Zwar hindert die Haltefrist die Verkaufsfrist von 12 Monaten Investoren daran, ihre Anteile flexibel wieder loszuwerden. Doch letzten Endes zahlt das Gesetz auf die Stabilität und somit auch die Rendite des Fonds ein.

Das Fondsmanagement hat die Chance, mit beständigen Investments zu arbeiten und sich weit im Voraus auf die Rücknahme von Fondsanteilen einzustellen. Die Investoren können sich dadurch wiederum darauf einstellen, dass sie ihre Anteile auch tatsächlich verkaufen können. Ohne, dass der Fonds wie damals in der Krise schließt.

Genau das sollte mit dem Gesetz erzielt werden.

Ansonsten bestehen die normalen Risiken eines Investmentfonds. Das bedeutet, dass die Investoren es insbesondere mit schwankenden Kursen zu tun haben können. Auch Totalverluste sind denkbar, wenn der Immobilienmarkt zusammenbricht oder einzelne Immobilien unter Druck stehen.

Das bedeutet, dass beispielsweise Leerstände, veränderte Standortqualitäten oder abweichende Mieterbonitäten daran schuld sein können, wenn der Wert der Immobilien abnimmt. In dem Fall könnte das Fondsmanagement die enthaltenen Immobilien nur schwer zu einem attraktiven Preis wieder verkaufen. Und die Investoren müssen auf die Rendite verzichten.

Ob ein offener Immobilienfonds sicher ist oder mit einem erhöhten Risiko aufwartet, kann man als Investor an den Risikoklassen erkennen. Steht das Risiko bei 1, dann ist der Fonds ziemlich sicher, aber auch verbunden mit einer potenziell niedrigeren Rendite. Steht das Risiko bei 7, dann ist er nur etwas für chancenorientierte Investoren. Das Risiko wird von Rating-Agenturen eingeschätzt.

Zudem helfen JahresberichteGrundinformationen und historische Werte dabei, den Fonds näher einzuschätzen.

Wie unterscheidet sich ein offener Immobilienfonds von einem geschlossenen?

VERGLEICHSPUNKT OFFENER IMMOBILIENFONDS GESCHLOSSENER IMMOBILIENFONDS
Handelbarkeit Börsenhandel oder direkt über die Fondsgesellschaft oder Bank. Direktes Investment beim Emittenten abseits der Börse.
Volumen Skalierbar, je weiter der Fonds wächst, desto mehr investiert er in weitere Immobilien. Beschränkt auf ein klar definiertes Höchstvolumen.
Investorenanzahl Jeder Investor kann jederzeit eintreten, Anteile nachkaufen und mit Blick auf die Haltefrist auch wieder austreten. Beschränkt – Investoren können nur bis zu einem klar definierten Höchstvolumen eintreten, danach schließt der Fonds.
Mindestinvestment Normalerweise können Investoren auch schon mit kleinen Summen in den Fonds eintreten. Es braucht höhere Investments, um in einen geschlossenen Immobilienfonds hineinzukommen.
Immobilienanzahl Skalierbar, je mehr Volumen in dem Fonds steckt, in desto mehr Immobilien kann er investieren. Es ist meist nur eine Immobilie enthalten.
Laufzeit Normalerweise dauerhaft ohne ein konkretes Verkaufsziel oder Ende. Das Ziel ist der Verkauf der einzelnen Immobilie, danach löst man den Immobilienfonds auf. Ein konkreter Verkaufszeitpunkt wird meistens aber nicht bestimmt.
Haltefrist 24 Monate Mindesthaltefrist und 12 Monate vorher bekanntmachen, dass man die Anteile verkaufen möchte. Dann ist ein Verkauf aber durchführbar. Dauerhaftes Investment, aus dem man vor dem finalen Auflösen des Immobilienfonds nicht ohne Verluste herauskommt.
Risiko Ausreichend diversifiziert, da der Fonds in eine Vielzahl von Immobilien investiert – das Risiko eines Totalverlustes ist aber trotzdem vorhanden und es kann zu Kursschwankungen kommen. Viele verschiedene Risiken machen geschlossene Immobilienfonds hochspekulativ.
Wert innerhalb des Portfolios Offene Immobilienfonds sind denkbar, um ein schon ausreichend diversifiziertes Portfolio zu erweitern und noch mehr zu diversifizieren. Ausschließlich in Immobilienfonds zu investieren, ist risikoreich und nur chancenorientierten Investoren vorbehalten. Geschlossene Immobilienfonds sind ausschließlich chancenorientierten Investoren vorbehalten, die sich über das hohe Risiko bewusst sind. Die Investition sollte in das Gesamtportfolio des Anlegers passen.

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Fazit

Offene Immobilienfonds bieten allen Investoren den Vorteil, am Immobilienmarkt teilhaben zu können, ohne selbst eine Immobilie besitzen zu müssen. Zudem erweitern sie ein bereits diversifiziertes Portfolio um einen weiteren interessanten Markt. Die Schwankungen sind im Vergleich zu Aktienfonds gering. Das sind einige Vorteile offener Immobilienfonds.

Nachteile bestehen darin, dass sie hohe Gebühren bei eher überschaubaren Renditen aufweisen und dass Anleger aufgrund der Haltefristen nicht jeder Zeit an ihr Geld kommen können. Das Risiko der Kursschwankungen und des Wertverlusts besteht ebenso.

Ob der Immobilienmarkt also interessant und für das persönliche Portfolio relevant ist, müssen Investoren für sich entscheiden.

Ansonsten stehen in Sachen Immobilieninvestments noch andere Alternativen bereit, die wir im Hauptartikel zum Thema Immobilienfonds näher beleuchten. Darunter sind auch Immobilien-ETFs, die die Wertentwicklung eines Immobilienindex abbilden.

*Risikohinweis: Jede Anlage am Kapitalmarkt ist mit Chancen und Risiken behaftet. Der Kurs der Anlagen kann steigen oder fallen. Im äußersten Fall kann es zu einem vollständigen Verlust des angelegten Betrages kommen. Der Wert der vermittelten ETF und Indexfonds unterliegt auf dem Markt Schwankungen und folgenden Risiken: 1. Allgemeine Risiken von Kapitalanlagen (wie Konjunkturrisiko, Zinsänderungsrisiko), 2. Wertpapierspezifische Risiken (wie Aktienkursrisiko, Bonitätsrisiko), 3. Spezielle Risiken von Anlagen in Investmentfondsanteile, 4. Spezielle Risiken von Anlagen in ETFs und Indexfonds, 5. Spezielle Risiken bei der Abwicklung von Wertpapieraufträgen. Ausführliche Informationen zu den einzelnen Risiken finden Sie hier.

 

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Stand: 19. September 2019

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