Vor- und Nachteile offener Immobilienfonds

Definition, Rendite & Risiken von offenen Immobilienfonds

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Offene Immobilienfonds bieten privaten Anlegerinnen und Anlegern die Möglichkeit, in Immobilien zu investieren, ohne sie selbst besitzen zu müssen. An einem Immobilienfonds sind i. d. R. mehrere Investorinnen und Investoren beteiligt. Je mehr Geld investiert wird, desto mehr Immobilien sind in einem offenen Immobilienfonds enthalten. Dadurch reduziert sich das Risiko, da die Rendite des Fonds nicht von einer einzigen Immobilie abhängig ist.

 

Das Wichtigste in Kürze
  • Anlagestrategie: Offene Immobilienfonds investieren mindestens 50 % des Fondsvolumens in mehrere Immobilien, meistens aus dem Gewerbesektor, da sich damit höhere Erträge erwirtschaften lassen. Das restliche Fondsvermögen wird unter anderem in festverzinslichen Wertpapieren angelegt oder bleibt als Barvermögen im Fonds erhalten, um die Liquidität zu wahren.
  • Rendite: Offene Immobilienfonds erzielten in der Vergangenheit pro Jahr durchschnittlich 2 % Rendite. Vergangene Wertentwicklungen sind jedoch kein verlässlicher Indikator für zukünftige Erträge. Die Rendite ergibt sich durch Mieteinnahmen, Immobilienverkäufe und Zinsen der im offenen Immobilienfonds enthaltenen Wertpapiere abzüglich der Fondskosten. 
  • Risiko: Offene Immobilienfonds bringen dieselben Risiken wie normale Investmentfonds mit sich. Schwankende Kurse können sich negativ auf die Rendite auswirken. Im Vergleich zu Aktienfonds haben Immobilienfonds eine niedrigere Risikoklasse. Die Risikostufe können Anleger dem Factsheet des Immobilienfonds entnehmen.
  • Rückgabe: Nach Ablauf der Mindesthaltefrist ist die Rückgabe der Anteile an offenen Immobilienfonds möglich. Jedoch müssen die Anleger 12 Monate im Voraus ankündigen, wenn sie die Fondsanteile wieder verkaufen möchten.

Die Definition eines offenen Immobilienfonds

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Ein offener Immobilienfonds ist ein Investmentfonds mit unbegrenzter Laufzeit, der in mehrere Immobilien investiert und aktiv verwaltet wird. Meist handelt es sich dabei um Gewerbeimmobilien mit verschiedenen Nutzungsarten, z. B. Büro- oder Handelsimmobilien. Der Immobilienfonds bietet die Möglichkeit, in diese Objekte zu investieren, ohne sie selbst kaufen oder instand halten zu müssen. Anleger werden zu Mitbesitzern der Immobilien. Offene Immobilienfonds sind uneingeschränkt, das heißt, sowohl die Anzahl an Investoren als auch das Fondsvermögen sind nicht limitiert. Die Rückgabe der Anteile an offenen Immobilienfonds ist nach Ablauf der 24-MonateHaltefrist möglich.

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Wer in einen offenen Immobilienfonds investiert, bekommt von der Kapitalverwaltungsgesellschaft bzw. der Fondsgesellschaft Zertifikate ausgestellt, welche die Anteile am Fonds repräsentieren. Ab einer Mindestinvestitionssumme von meist 50 EUR können Anleger bereits in den Fonds einsteigen. Das Fondsvolumen muss zu mindestens 51 % in Immobilien, also in bebaute und unbebaute Grundstücke mit verschiedenen Nutzungsarten sowie Erbbaurechte, an beispielsweise Einkaufszentren, Hotels oder Bürokomplexen, investiert werden. Durch die vielen Immobilien, meist aus dem Gewerbesektor, entsteht eine breitere Risikostreuung, da die Renditechance nicht nur von einer einzigen Immobilie abhängig ist. Das restliche Fondsvermögen wird zudem in Zinspapiere investiert oder bleibt als Barvermögen im offenen Immobilienfonds enthalten. So ist gewährleistet, dass der Fonds regelmäßig Zinsen ausschütten kann und immer über eine gewisse Liquidität verfügt.

Haltefrist: Neuregelung der offenen Immobilienfonds

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Immobilienfonds müssen über viel Liquidität verfügen, haben eine Mindesthaltefrist und Anleger müssen eine Rückgabe-Ankündigungsfrist einhalten. Investoren müssen ihre Anteile mindestens 24 Monate halten, erst dann können sie wieder verkauft werden. Die Rückgabe muss jedoch mindestens 12 Monate im Voraus angekündigt werden. So hat das Fondsmanagement Zeit, auf die Anfrage zu reagieren und die benötigten liquiden Mittel zu beschaffen. Diese beiden Fristen gelten auch im Erbfall eines offenen Immobilienfonds, jedoch nicht für geschlossene Immobilienfonds. Bei dieser Form der Geldanlage können die Anteile nicht an den Fonds zurückgegeben werden.

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Wie erzielen offene Immobilienfonds Rendite?

Die Rendite offener Immobilienfonds setzt sich in erster Linie aus Mieteinnahmen und Verkaufserlösen der im Fonds enthaltenen Immobilien zusammen. Sofern Wertpapiere im Fonds vorliegen, kommen noch Zinsen dazu. Die durchschnittliche Rendite der offenen Immobilienfonds lag im Jahr 2020 nach Abzug der Fondskosten bei ca. 2 %.

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Im Vergleich zum Vorjahr ist die Einjahresrendite um 1 % gesunken. Laut der Rating-Agentur Scope sind dies die ersten Auswirkungen der Corona-Krise auf den Immobilienmarkt.2 Höhere Renditen im Bereich Immobilienfonds können nur mit geschlossenen Immobilienfonds erzielt werden. Dafür besteht jedoch ein erhöhtes Risiko im Vergleich zu offenen Immobilienfonds. Für beide Immobilienfondstypen gilt: Vergangene Wertentwicklungen sind kein verlässlicher Indikator für zukünftige Erträge.

Um eine Wertsteigerung des Fonds zu erzielen, handeln Immobilienfonds meist antizyklisch. Das heißt, in schwachen Phasen werden Immobilien günstig eingekauft und zu Zeiten des Marktbooms teuer verkauft. In Zeiten niedriger Zinsen sind Immobilien jedoch zu einer dauerhaft attraktiven Anlageklasse für Investoren geworden, auch durch das begrenzte Angebot in Ballungsräumen, was sich in steigenden Preisen und Mieten äußert.

Fallen bei offenen Immobilienfonds Gebühren an?

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Beim offenen Immobilienfonds fallen einmalige, jährliche und erfolgsabhängige Gebühren an. Die Verwaltungsgebühr des aktiven Fondsmanagements (0,5 – 1,5 %), die Abgeltungssteuer (25 %), der Solidaritätszuschlag (5,5 %) und ggf. die Kirchensteuer sind jedes Jahr fällig. Der Ausgabeaufschlag (6 %) wird einmalig auf die Anlagesumme berechnet. Performance-Gebühren sind erfolgsabhängige Bonuszahlungen, die an den Fondsmanager ausbezahlt werden, wenn er die Performance-Ziele des Fonds erreicht oder übertrifft.

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Da offene Immobilienfonds von einem aktiven Fondsmanagement verwaltet werden, fällt dafür bereits die erste Gebühr an. Die Verwaltungsgebühr wird zur Deckung der laufenden Kosten, wie zum Beispiel Personal, technisches Management etc., verwendet. Je nach Fonds wird diese monatlich oder jährlich berechnet. Da die Gebühr direkt aus dem offenen Immobilienfonds entnommen wird, bemerkt der Anleger davon meist wenig. Die Wertentwicklung des Fonds wird dadurch jedoch verlangsamt. Zusätzlich zur Verwaltungsgebühr berechnet das Fondsmanagement oft noch eine Performance-Gebühr. Dabei erhält Fondsmanager eine zusätzliche Prämie, wenn der Fonds z. B. die bisherige Kursentwicklung oder eine bestimmte Mindestrendite übertrifft. Der Ausgabeaufschlag wird dazu genutzt, um die Vertriebskosten des offenen Immobilienfonds zu decken.

Wie hoch ist das Risiko offener Immobilienfonds?

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Um als Anleger das Risiko der offenen Immobilienfonds besser einschätzen zu können, wurde eine Skala entwickelt. Die Immobilienfonds werden Risikoklassen von 1 – 7 zugewiesen, wobei 1 für ein niedriges und 7 für ein hohes Risiko. Die meisten offenen Immobilienfonds tragen die Risikoklasse 1. Generell bestehen jedoch bei allen offenen Immobilienfonds Risiken, auch in der niedrigsten Risikoklasse.

Durch die Neuregelung der offenen Immobilienfonds nach der Finanzkrise wurden die Haltebedingungen verschärft, um den Markt vor Massenverkäufen zu schützen. Die Haltefrist von 24 Monaten und die Rückgabe-Ankündigungsfrist von 12 Monaten bieten dem Fondsmanagement die Möglichkeit, mit einem beständigen Investment zu arbeiten und sich auf die Rücknahme von Fondsanteilen vorzubereiten. Die Anleger haben somit eine erhöhte Chance, dass sie ihre Anteile an offenen Immobilienfonds auch wieder verkaufen können. Trotz der Neuregelung im Gesetz bestehen aber weiterhin Risiken. Wie jeder Investmentfonds können auch die Kurse der offenen Immobilienfonds schwanken. Ob ein ImmobilienInvestment lukrativ war, zeigt sich häufig erst beim Verkauf der Immobilie oder durch hohe Mieteinnahmen. Auch ein Totalverlust ist möglich, wenn die Immobilien im Fonds an Wert verlieren. Das kann passieren, wenn sie leer stehen, es zu Mietausfällen kommt oder sich die Qualität des Standorts stark verändert.

Immobilien-ETFs als Alternative zu offenen Immobilienfonds

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Wenn Sie nicht direkt in offene Immobilienfonds investieren, aber trotzdem am Immobilienmarkt beteiligt sein möchten, können Sie den Weg über ImmobilienETFs gehen. Diese enthalten häufig nicht nur Immobilien, sondern auch Aktien von Immobilien-Gesellschaften. Dadurch sind sie nicht ausschließlich von der Wertsteigerung der einzelnen Immobilien abhängig. Zudem steht hinter einem Exchange Traded Fund (ETF) kein aktives Fondsmanagement, es fallen also deutlich weniger Kosten dafür an. Die Rendite ist ähnlich wie bei offenen Immobilienfonds, doch die niedrigeren Gebühren machen ETFs insgesamt für Anleger attraktiver.

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Mit dem ETF Configurator haben Anleger die Möglichkeit, unter anderem in Immobilien-ETFs zu investieren. Dazu können Sie aus über 200 ETFs verschiedener Kategorien bis zu 10 Fonds auswählen und die Aktiengewichtung selbst festlegen. Durch die Wahl möglichst unterschiedlicher ETFs können Sie bei der Zusammenstellung Ihres ETF-Portfolios von einer breiten Risikostreuung profitieren.

Die Ein- und Auszahlungen können Sie dabei flexibel gestalten und sowohl eine Einmalzahlung einrichten als auch einen Sparplan. Die Zahlungen können Sie zudem jederzeit kostenfrei anpassen oder sogar pausieren. Eine automatische Wiederanlage von Erträgen ist ebenfalls in den Verwaltungskosten enthalten.

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Vor- und Nachteile von offenen Immobilienfonds

  • Offene Immobilienfonds bieten die Möglichkeit, sich am Immobilienmarkt zu beteiligen, ohne selbst eine Immobilie zu besitzen.
  • Die Kursschwankungen sind im Vergleich zu Aktienfonds geringer.
  • Sie können als Teil eines breit diversifizierten Portfolios mit anderen Anlageklassen, z. B. mit Aktien-ETFs, eine breite Risikostreuung ermöglichen.
  • Die Flexibilität der Anleger ist durch die 2-JahreHaltefrist und 1-JahrRückgabe-Ankündigungsfrist der offenen Immobilienfonds eingeschränkt.
  • Die Gebühren von offenen Immobilienfonds sind recht hoch, die Renditen dafür gering.
  • Es besteht das Risiko von Kursverlusten.

Risikohinweis: Jede Anlage am Kapitalmarkt ist mit Chancen und Risiken behaftet. Der Kurs der Anlagen kann steigen oder fallen. Im äußersten Fall kann es zu einem vollständigen Verlust des angelegten Betrages kommen. Alle ausführlichen Informationen können Sie unter Risikohinweise nachlesen.

Fazit: Offene Immobilienfonds für Privatanlger meist zu teuer

Mit offenen Immobilienfonds können Anleger einfach am Immobilienmarkt teilhaben. Durch die Mindesthaltefrist und Rückgabe-Ankündigungsfrist büßen Investoren zwar einen Teil ihrer Flexibilität ein, haben jedoch dadurch mehr Chancen, ihre Anteile am offenen Immobilienfonds wieder verkaufen zu können. Die Fristen ermöglichen dem aktiven Fondsmanagement, über mehr liquide Mittel zu verfügen bzw. rechtzeitig die nötige Liquidität für die Auszahlung zu beschaffen.

Dennoch besteht immer ein Risiko. Wie bei jedem Investmentfonds kann es auch bei offenen Immobilienfonds zu Kursschwankungen kommen. Bei plötzlichen Kursschwankungen und Wertverlusten ist ein schneller Ausstieg aus dem Fonds aufgrund der Fristen nicht möglich. Zudem sind die Gebühren hoch und die Rendite vergleichsweise überschaubar

Wer dennoch am Immobilienmarkt interessiert ist, kann den Weg über ImmobilienETFs gehen. Die Rendite ist ähnlich wie bei offenen Immobilienfonds, die Gebühren sind jedoch deutlich niedriger. Investoren müssen für sich selbst entscheiden, ob und in welcher Form der Immobilienmarkt generell für ihr persönliches Portfolio relevant ist.

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