Wohn-Riester: Vor- und Nachteile der Eigenheimrente

Wissen Sie schon, dass Sie eine Immobilie kaufen und darin dauerhaft wohnen bleiben möchten? Und dass Sie im Alter einen nicht mehr so hohen Steuersatz wie heute haben werden? Oder besitzen Sie eine Immobilie und möchten diese entschulden? Dann kann Wohn-Riester ein interessantes Thema für Sie sein. Dabei handelt es sich um eine Maßnahme zum Finanzieren von Immobilien – meist in Kombination mit einem Immobilienkredit oder mit einem Bausparvertrag. Wie funktioniert das? Was braucht es dafür? Welche Stolperfallen erwarten Wohn-Riesternde? Hier erfahren Sie alle Einzelheiten, um schließlich einschätzen zu können, ob Wohn-Riester für Sie sinnvoll ist oder nicht.

Man kann den Wohn-Riester auch als eine Art staatlich förderbaren Immobilienkredit ansehen oder als Eigenheimrente bezeichnen. Mehr zur Funktionsweise finden Sie weiter unten. Zunächst ist interessant, dass der Wohn-Riester erst im Jahr 2008 entstand. Das war 6 Jahre nachdem die von Walter Riester entworfene Riester-Rente auf den Markt kam, auf der ein wesentlicher Teil vom Wohn-Riester beruht.

Ferner lässt sich der Wohn-Riester als eine Antwort auf die Eigenheimzulage bezeichnen, die man 2005 abschaffte. Die Eigenheimzulage war eine staatliche Subvention, die mehr Leute dazu bringen sollte, selbst genutztes Wohneigentum zu erwerben. Sie stand aber in der Kritik und hatte daher nur eine Lebensdauer von zehn Jahren. Seit 2018 kann man eine Alternative beantragen, nämlich das Baukindergeld.

Doch bleiben wir beim Wohn-Riester:

Das Ziel vom Wohn-Riester ist, dass Sie einen bestehenden Immobilienkredit schneller abbezahlen können, dadurch schneller schuldenfrei werden und im Alter mietfrei wohnen können. Die Mieten und Preise für Immobilien werden immer höher und mit dem Rentenniveau sowie der daraus resultierenden Rentenlücke gestaltet sich die Finanzierung einer Immobilie unter Umständen schwierig. Wer kann sich im Alter ein schönes und zentrales Heim leisten? Wohn-Riester nimmt sich dem an und unterstützt Häuslebauer, Käufer und Immobilienbesitzer dabei, ihr Heim oder einen späteren barrierefreien Umbau zu finanzieren.

Beim Wohn-Riestern erhält man die bekannte staatliche Riester-Förderung.

• Das sind 175 € im Jahr für Erwachsene, die man auch als Grundzulage bezeichnet.
• Für Kinder, die vor 2008 zur Welt kamen, kommen 185 € pro Kind dazu.
• Für Kinder, die nach 2008 zur Welt kamen, schüttet der Staat 300 € pro Kind aus. Diese Summen nennt man auch Kinderzulage.

Durch diese Zulagen kann Wohn-Riester auch ein Thema für Familien sein, die ein nicht so hohes Einkommen erzielen und denen die Zulagen helfen.

Eine Familie mit zwei Kindern mit Geburtsjahr nach 2008 kann beispielsweise 950 € im Jahr extra erhalten, wenn beide Elternteile riestern und die vollen Zulagen bekommen.

Um die Zulagen zu erhalten, muss man – wie bei der Riester-Rente auch – mindestens 4 % des Jahresbruttoeinkommens einzahlen. Diese Hürde zählt bis zu einer Grenze von 2.100 €. Die Zulagen sind sowohl in den 4 % als auch in den 2.100 € schon enthalten.

Und man muss noch weitere Punkte beachten und einhalten, um die Riester-Förderung zu bekommen. Sowohl dann, wenn man den Wohn-Riester neu abschließt als auch dann, wenn man Geld aus einer bestehenden Riester-Rente entnimmt. Für die Immobilienfinanzierung ist das ausnahmsweise erlaubt. Dazu mehr im entsprechenden Abschnitt zur Funktionsweise.

Ja, und da taucht die Grenze von 2.100 € ein zweites Mal auf. Im Rahmen der Riester-Förderung können Sie die Investitionen im Wert von 2.100 € von der Steuer absetzen. Wie viel Sie zurückerhalten, wird durch Ihren persönlichen Steuersatz bestimmt.

Beachten müssen Sie aber, dass die erhaltenen Zulagen von der erstattbaren Summe noch subtrahiert werden. Würden Sie beispielsweise 500 € zurückerhalten und haben Sie einen Zuschuss von 175 € bekommen, dann erhalten Sie nur 325 € zurück. So sieht es das Gesetz vor. Und dadurch kann es vorkommen, dass man nichts zurückerhält, wenn die Zulagen höher als die tatsächlich erstattbare Summe waren.

Damit der Staat Sie und Ihre Immobilie fördert, müssen Sie diese Kriterien erfüllen:

1. Sie besitzen die Immobilie.
2. Sie bewohnen die Immobilie selbst. Kein Vermieten. Auch nicht bis zur Rente.
3. Sie machen die Immobilie zu Ihrem Hauptwohnsitz.
4. Die Immobilie befindet sich – wenn nicht in Deutschland – in einem anderen Land der Europäischen Union oder des Europäischen Wirtschaftsraums.

Alternativ:

1. Sie kaufen sich Pflichtanteile an einer Wohn-Genossenschaft.
2. Sie finanzieren ein besonderes Dauerwohnrecht etwa in einem Seniorenheim.
3. Sie nutzen Wohn-Riester, um eine schon vorhandene Immobilie altersfit zu machen und nach der DIN 18040-Norm barrierefrei umzubauen. Die Norm 18040 setzt Maßnahmen zum barrierefreien Leben voraus. Mindestens 50 % des Geldes müssen in diese Maßnahmen fließen. Bei den anderen 50 % des Geldes ist es irrelevant, für was Sie es aufwenden.

Obendrauf müssen Sie für mindestens 20 Jahre nach dem Renteneintritt in der entsprechenden Immobilie wohnen. Sofern sich die Situation verändert, vielleicht weil Sie die Immobilie verkaufen, müssen Sie innerhalb von fünf Jahren eine neue förderbare Immobilie besitzen. Sollten Sie die Punkte nicht einhalten, dann kann der Staat sämtliche Zulagen zurückfordern oder Sie müssen sie nachversteuern.

Erfüllen Sie die Punkte?

Dann lassen Sie uns wieder einen Schritt vorangehen:

Bei einem Immobilienkredit verhandeln Sie über die konkrete Höhe, eine Zins-Garantiezeit und den konkreten Zins. Dann starten Sie damit, den Kredit zu einem bestimmten Prozentsatz im Jahr abzubezahlen.

Beim Wohn-Riester ist das ähnlich. Sie nehmen etwa ein mit normalerweise 2 % per annum verzinstes Riester-Darlehen auf und zahlen es mit Ihren Investitionen und den Zuschüssen ab. Meistens passiert das parallel zu einer weiteren Finanzierungsquelle wie etwa einem normalen Immobilienkredit.

Der Unterschied zum normalen Riester ist, dass Sie nachher keine monatliche Rente ausbezahlt bekommen. Stattdessen ist die finanzierte Immobilie Ihre Rente und diese müssen Sie nach wie vor versteuern. Daher kommt auch der Ausdruck der „Eigenheimrente“, wie der Wohn-Riester oft bezeichnet wird. Beim Versteuern kommt das Wohnförderkonto auf den Plan.

• Darlehen wie ein Immobilienkredit: Wenn Sie jetzt sofort finanzieren und nicht erst bausparen möchten. Mit Ihren Beiträgen und den staatlichen Zuschüssen zahlen Sie den Kredit ab. Auch positive Renditen aus beispielsweise Fondsinvestitionen können zu einer schnelleren Rückzahlung führen, wenn Sie sich für einen Wohn-Riester mit Fonds entscheiden.

• Bausparen und Finanzieren: Diese Variante ist sinnvoll für Sie, wenn Sie aktuell noch keine Immobilie zu finanzieren haben, aber schon wissen, dass Sie in ein paar Jahren ein Objekt bauen oder kaufen möchten. Sie haben dann einen klassischen Bausparvertrag und erhalten die Riester-Zulagen.

• Geld aus Riester-Rente ziehen: Wenn Sie schon eine Riester-Rente haben, können Sie Geld hieraus entnehmen. Für den Bau oder Kauf einer Immobilie ist das erlaubt. Für welche Form Sie sich auch entscheiden, es handelt sich um eine Sache über viele Jahre. Insbesondere mit dem Versteuern des Wohnförderkontos bis zum 85. Lebensjahr.

Der Riester–Bausparvertrag dient – genauso wie ein normaler Bausparvertrag – dazu, sich ein Eigenheim zu finanzieren. Monatlich wird ein fester Betrag in den Vertrag eingezahlt und damit die Möglichkeit, ein zinsgünstiges Darlehen aufzunehmen, gesichert. Das Besondere des Riester–Bausparvertrags ist neben der Altersvorsorge auch die staatliche Förderung durch die Grund– und die Kinderzulage.

Der Riester–Bausparvertrag muss nicht zwingend für den Neubau oder Kauf einer Immobilie verwendet werden. Wenn Sie bereits ein Eigenheim besitzen, können Sie es mit der Bausparsumme beispielsweise auch barrierefrei umbauen. Die Voraussetzungen für einen Bausparvertrag mit Riester–Förderung sind jedoch nicht zu vernachlässigen. Sie müssen die Immobilie besitzen, selbst darin wohnen und Ihren Hauptwohnsitz dort anmelden. Das Vermieten des Eigenheims ist nicht erlaubt, auch nicht bis zur Rente. Ein Riester–Bausparvertrag ist demnach nur sinnvoll, wenn Sie wirklich planen, eine Immobilie zur Eigennutzung zu kaufen.

Grundsätzlich ist es beim Riester–Bausparvertrag, auch Wohn–Riester genannt, so, dass Sparerinnen und Sparer keine Rente erhalten. Das Geld wird dafür verwendet, eine Immobilie zu finanzieren oder barrierefrei umzubauen, um im Alter keine Miete zahlen zu müssen. Das hat den Vorteil, dass es beim Riester–Bausparvertrag im Gegensatz zur Rente keine monatlichen Auszahlungen gibt, die besteuert werden. Das mietfreie Wohnen ist der Beitrag des Riester–Bausparens zur Altersvorsorge.

Im Hintergrund wird ein Wohnförderkonto bei der Zentralen Zulagenstelle für Altersvermögen (ZfA) eingerichtet, auf dem alle Beiträge und Zulagen vermerkt werden. Denn später muss der gesamte angesparte Betrag versteuert werden. Bis dahin können Bausparerinnen und Bausparer jährlich Riester–Bausparvertrag-Einzahlungen bis zu 2.100 € von der Steuer absetzen.² Das Guthaben selbst fließt nicht auf das Wohnförderkonto, sondern auf das Bausparkonto der Sparerin oder des Sparers. Ist das Sparziel des Riester–Bausparvertrags erreicht, ist es möglich, sich das Guthaben auszahlen zu lassen und für die restliche Summe ein Darlehen aufzunehmen. Die Tilgung erfolgt mit den jährlichen Beiträgen und Zulagen, die weiterhin in den Vertrag eingezahlt werden.

Beim Riester–Bausparvertrag gibt es zwei unterschiedliche Arten von Zulagen: die Grundzulage und die Kinderzulage. Beide staatlich geförderten Zuschüsse müssen selbst beantragt werden.

Grundzulage

Die maximale Grundzulage erhalten Bausparerinnen und Bausparer dann, wenn sie jedes Jahr den Mindesteigenbetrag in ihren Riester–Bausparvertrag einzahlen. Dieser Betrag ist individuell, denn er beträgt 4 % des sozialversicherungspflichtigen Einkommens abzüglich der Zulagen. Wer weniger als den Mindesteigenbetrag einzahlen kann, erhält die Grundzulage und die Kinderzulage anteilig. Maximal können Bausparerinnen und Bausparer 175 € Grundzulage pro Jahr erhalten.

Kinderzulage

Für jedes Kind, das im Haushalt lebt und für das Bausparerinnen und Bausparer Kindergeld beziehen, ist eine staatliche Förderung möglich. Pro Kind, das vor 2008 geboren wurde, besteht beim Riester–Bausparen Anspruch auf eine Kinderzulage von 185 €. Kinder, die ab 2008 geboren wurden, werden mit 300 € pro Jahr gefördert.

Neben der staatlichen Förderung bietet der Riester–Bausparvertrag auch Steuervorteile. Einzahlungen bis zu 2.100 € – einschließlich der Zulagen – können pro Jahr von der Steuer abgesetzt werden. Übersteigt der Jahresbeitrag den Höchstbeitrag, wird die Differenz zwischen den beiden Beträgen normal versteuert. Die gesamte Bausparsumme, die sich im Laufe der Jahre auf dem Wohnförderkonto angespart hat, muss zum Renteneintritt vollständig zu Ihrem persönlichen Steuersatz versteuert werden. Die Steuerlast kann auf einmal bezahlt werden, was mit einem Nachlass von 30 % belohnt wird. Eine monatliche oder jährliche Tilgung ist ebenfalls möglich, dann muss jedoch die volle Steuer zurückgezahlt werden.

Definitiv. Wer keine Immobilie finanzieren möchte, kann mit ETFs bei höherem Risiko deutlich mehr Rendite erzielen als mit einem Riester–Bausparvertrag. Das hat mehrere Gründe:

Riester-Fondssparpläne können mit einer Mischung aus sicheren und chancenreicheren Anlagen mehr Rendite erzielen. Allerdings gibt es aufgrund der Beitragsgarantie bei Riester immer weniger Anbieter, die Riester-Fondssparpläne anbieten. Denn die Garantie für Anlegerinnen, mindestens, die gezahlten Beiträge und Zulagen als Rente zu erhalten, führt zu einer eingeschränkten Fondsauswahl und niedrigeren Renditechancen.

Bleibt also noch die Direktinvestition in ETFs, die für Anlegerinnen und Anleger Chancen, aber auch Risiken bereithält. Ein Vorteil der ETFs gegenüber dem Bausparen mit Riester – ohne Aussicht auf eine Immobilie – sind die niedrigeren Gebühren. ETFs kosten etwa 0,1 % bis 0,5 % pro Jahr. Beim Riester–Bausparvertrag wird eine sogenannte Abschlussgebühr in Höhe von 1,0 – 1,6 % der Bausparsumme erhoben. Dazu kommen Kontoführungsgebühren, die sich von Bank zu Bank unterscheiden. Rechnet man die Zinsen des Riester–Bausparvertrags mit den Gebühren gegen, bleibt oft nicht mehr viel übrig. Die Kosten können die Rendite sogar übersteigen.

Eine Möglichkeit der Altersvorsorge mit ETFs ist der ETF Rürup von Raisin. Dabei bleiben zwar die Gebühren nicht aus, jedoch sind diese mit circa 0,40 % pro Jahr deutlich geringer als beim Bausparen mit Riester. Dazu kommen höhere Renditechancen, weil es beim ETF Rürup keine Beitragsgarantie gibt und Anleger auf Wunsch bis zu 100 % in Aktien investieren können.

Risikohinweis:

Zu beachten ist nur, dass laufende Riester-Verträge mit ETFs und Indexfonds bei einer Wohn–Riester-Entnahme auch Risiken offenbaren. Falls die Kurse zum Zeitpunkt der Auszahlung schlecht stehen, kann es trotz der hohen Renditechancen auch hier finanziellen Verlusten kommen. Das bedeutet, dass Sie unter Umständen weniger als Ihre Investitionen und Zulagen zurückerhalten könnten, da die gesetzliche Garantie erst zum Rentenbeginn zutrifft. Bei ETFs und Indexfonds sollten Sie also ausreichend langen Anlagehorizont haben, um zwischenzeitliche Kursverluste kompensieren zu können. Diese Risiken haben Sie beim Bausparen nicht.

Stirbt der Sparer noch in der Ansparphase, also vor der Rente, dann müssen die Erben das auf dem Wohnförderkonto vorhandene Geld sofort versteuern. Zumindest dann, wenn sie den Wohn-Riester nicht innerhalb eines Jahres übernehmen und weiterführen.

Auch, wenn der Sparer im Rentenalter und vor dem 85. Lebensjahr verstirbt, verhält es sich mit der noch offenen Steuer so. Nur, dass die Summe des Wohnförderkontos entsprechend höher ist. Der Ehepartner kann aber auch hier den Wohn-Riester weiterführen, wenn die Immobilie an ihn vererbt wurde und er sie selbst bewohnt.

Eine Ausnahme von der Steuer besteht dann, wenn der Sparer im Rentenalter stirbt und aber das sofort-Versteuern des Wohnförderkontos in Anspruch nahm (siehe Abschnitt Wohnförderkonto).

Das waren viele Fakten bis hierhin:

Wohn-Riester kann dank relevanter Vorteile eine interessante Option zum Finanzieren einer Immobilie sein. Sinnvoll ist Wohn-Riester vor allem dann, wenn man erstens heute schon weiß, dass man die Formalien auf Dauer erfüllen kann. Zweitens, wenn man damit rechnet, dass der persönliche Steuersatz im Rentenalter nicht mehr so hoch wie heute ist. Und drittens, wenn man mehrere Kinder hat und insbesondere von den Zuschüssen profitieren würde.