Wohn-Riester: Was hat es damit auf sich und ist es sinnvoll, darüber nachzudenken?

Wissen Sie schon, dass Sie eine Immobilie kaufen und darin dauerhaft wohnen bleiben wollen? Und dass Sie im Alter einen nicht mehr so hohen Steuersatz wie heute haben werden? Oder besitzen Sie eine Immobilie und möchten diese entschulden? Dann kann Wohn-Riester ein interessantes Thema für Sie sein. Dabei handelt es sich um eine Maßnahme zum Finanzieren von Immobilien – meist in Kombination mit einem Immobilienkredit oder mit einem Bausparvertrag. Wie funktioniert das? Was braucht es dafür? Welche Stolperfallen erwarten Wohn-Riesternde? Hier erfahren Sie alle Einzelheiten, um schließlich einschätzen zu können, ob Wohn-Riester für Sie sinnvoll ist oder nicht.

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Was ist der Wohn-Riester konkret? Ein staatlich förderbarer Immobilienkredit

Man kann den Wohn-Riester auch als eine Art staatlich förderbaren Immobilienkredit ansehen oder als Eigenheimrente bezeichnen. Mehr zur Funktionsweise finden Sie weiter unten. Zunächst ist interessant, dass der Wohn-Riester erst im Jahr 2008 entstand. Das war 6 Jahre nachdem die von Walter Riester entworfene Riester-Rente auf den Markt kam, auf der ein wesentlicher Teil vom Wohn-Riester beruht.

Ferner lässt sich der Wohn-Riester als eine Antwort auf die Eigenheimzulage bezeichnen, die man 2005 abschaffte. Die Eigenheimzulage war eine staatliche Subvention, die mehr Leute dazu bringen sollte, selbst genutztes Wohneigentum zu erwerben. Sie stand aber in der Kritik und hatte daher nur eine Lebensdauer von zehn Jahren. Seit 2018 kann man eine Alternative beantragen, nämlich das Baukindergeld.

Doch bleiben wir beim Wohn-Riester:

Das Ziel vom Wohn-Riester ist, dass Sie einen bestehenden Immobilienkredit schneller abbezahlen können, dadurch schneller schuldenfrei werden und im Alter mietfrei wohnen können. Die Mieten und Preise für Immobilien werden immer höher und mit dem Rentenniveau sowie der daraus resultierenden Rentenlücke gestaltet sich die Finanzierung einer Immobilie unter Umständen schwierig. Wer kann sich im Alter ein schönes und zentrales Heim leisten? Wohn-Riester nimmt sich dem an und unterstützt Häuslebauer, Käufer und Immobilienbesitzer dabei, ihr Heim oder einen späteren barrierefreien Umbau zu finanzieren.

Und zwar staatlich bezuschusst:

Wie sieht das mit den Zuschüssen aus?

Beim Wohn-Riestern erhält man die bekannte staatliche Riester-Förderung.

  • Das sind 175 Euro im Jahr für Erwachsene, die man auch als Grundzulage bezeichnet.
  • Für Kinder, die vor 2008 zur Welt kamen, kommen 185 Euro pro Kind dazu.
  • Für Kinder, die nach 2008 zur Welt kamen, schüttet der Staat 300 Euro pro Kind aus. Diese Summen nennt man auch Kinderzulage.

Durch diese Zulagen kann Wohn-Riester auch ein Thema für Familien sein, die ein nicht so hohes Einkommen erzielen und denen die Zulagen helfen.

Eine Familie mit zwei Kindern mit Geburtsjahr nach 2008 kann beispielsweise 950 Euro im Jahr extra erhalten, wenn beide Elternteile riestern und die vollen Zulagen bekommen.

Wann bekommt man die Zulagen?

Um die Zulagen zu erhalten, muss man – wie bei der Riester-Rente auch – mindestens 4 % des Jahresbruttoeinkommens einzahlen. Diese Hürde zählt bis zu einer Grenze von 2.100 Euro. Die Zulagen sind sowohl in den 4 % als auch in den 2.100 Euro schon enthalten.

Und man muss noch weitere Punkte beachten und einhalten, um die Riester-Förderung zu bekommen. Sowohl dann, wenn man den Wohn-Riester neu abschließt als auch dann, wenn man Geld aus einer bestehenden Riester-Rente entnimmt. Für die Immobilienfinanzierung ist das ausnahmsweise erlaubt. Dazu mehr im entsprechenden Abschnitt zur Funktionsweise.

Vorab noch zur Steuer:

Thema Steuervorteile: Kann man die Investitionen auch bei Wohn-Riester von der Steuer absetzen?

Ja, und da taucht die Grenze von 2.100 Euro ein zweites Mal auf. Im Rahmen der Riester-Förderung können Sie die Investitionen im Wert von 2.100 Euro von der Steuer absetzen. Wie viel Sie zurückerhalten, wird durch Ihren persönlichen Steuersatz bestimmt.

Beachten müssen Sie aber, dass die erhaltenen Zulagen von der erstattbaren Summe noch subtrahiert werden. Würden Sie beispielsweise 500 Euro zurückerhalten und haben Sie einen Zuschuss von 175 Euro bekommen, dann erhalten Sie nur 325 Euro zurück. So sieht es das Gesetz vor. Und dadurch kann es vorkommen, dass man nichts zurückerhält, wenn die Zulagen höher als die tatsächlich erstattbare Summe waren.

Was müssen Sparer tun, um bezuschusst wohn-riestern zu dürfen? In erster Linie muss die Immobilie bestimmte Voraussetzungen erfüllen.

Damit der Staat Sie und Ihre Immobilie fördert, müssen Sie diese Kriterien erfüllen:

  1. Sie besitzen die Immobilie.
  2. Sie bewohnen die Immobilie selbst. Kein Vermieten. Auch nicht bis zur Rente.
  3. Sie machen die Immobilie zu Ihrem Hauptwohnsitz.
  4. Die Immobilie befindet sich – wenn nicht in Deutschland – in einem anderen Land der Europäischen Union oder des Europäischen Wirtschaftsraums.

Alternativ:

  1. Sie kaufen sich Pflichtanteile an einer Wohn-Genossenschaft.
  2. Sie finanzieren ein besonderes Dauerwohnrecht etwa in einem Seniorenheim.
  3. Sie nutzen Wohn-Riester, um eine schon vorhandene Immobilie altersfit zu machen und nach der DIN 18040-Norm barrierefrei umzubauen. Die Norm 18040 setzt Maßnahmen zum barrierefreien Leben voraus. Mindestens 50 % des Geldes müssen in diese Maßnahmen fließen. Bei den anderen 50 % des Geldes ist es irrelevant, für was Sie es aufwenden.

Obendrauf müssen Sie für mindestens 20 Jahre nach dem Renteneintritt in der entsprechenden Immobilie wohnen. Sofern sich die Situation verändert, vielleicht weil Sie die Immobilie verkaufen, müssen Sie innerhalb von fünf Jahren eine neue förderbare Immobilie besitzen. Sollten Sie die Punkte nicht einhalten, dann kann der Staat sämtliche Zulagen zurückfordern oder Sie müssen sie nachversteuern.

Erfüllen Sie die Punkte?

Dann lassen Sie uns wieder einen Schritt vorangehen:

Wie funktioniert der Wohn-Riester? Die Immobilie wird zur Rente (Eigenheimrente)

Bei einem Immobilienkredit verhandeln Sie über die konkrete Höhe, eine Zins-Garantiezeit und den konkreten Zins. Dann starten Sie damit, den Kredit zu einem bestimmten Prozentsatz im Jahr abzubezahlen.

Beim Wohn-Riester ist das ähnlich. Sie nehmen etwa ein mit normalerweise 2 % p.a. verzinstes Riester-Darlehen auf und zahlen es mit Ihren Investitionen und den Zuschüssen ab. Meistens passiert das parallel zu einer weiteren Finanzierungsquelle wie etwa einem normalen Immobilienkredit.

Der Unterschied zum normalen Riester ist, dass Sie nachher keine monatliche Rente ausbezahlt bekommen. Stattdessen ist die finanzierte Immobilie Ihre Rente und diese müssen Sie nach wie vor versteuern. Daher kommt auch der Ausdruck der „Eigenheimrente“, wie der Wohn-Riester oft bezeichnet wird.

Beim Versteuern kommt das Wohnförderkonto auf den Plan:

Was ist ein Wohnförderkonto?

Das Wohnförderkonto ist ein fiktives Konto, auf dem man all Ihre Investitionen für das Eigenheim und die erhaltenen Zulagen vermerkt. Genauer macht das die Zulagenstelle für Altersvermögen. Die Summe, die sich über die Jahre anhäuft, ist dann im Alter zu versteuern. Und zwar zu Ihrem persönlichen Steuersatz, da es sich wie ein Einkommen versteht, wobei Sie aber nichts effektiv ausbezahlt bekommen.

Um es zu versteuern, können Sie entweder die volle Summe nehmen und einen Nachlass von 30 % erhalten. Oder Sie entscheiden sich dazu, bis zum 85. Lebensjahr die entsprechend errechnete Steuersumme zu entrichten – dann aber ohne Nachlass.

Beispiel:

Alter zum Renteneintritt 65 Jahre
Wert des Wohnförderkontos 50.000 Euro
Persönlicher Steuersatz im Alter 23 %
Steuersumme bei Nachlass-Variante Ca. 8.050 Euro 🡪 Sofort zu entrichten
Steuersumme ohne Nachlass-Variante Ca. 11.500 Euro 🡪 Zu entrichten bis zum 85ten Lebensjahr mit ca. 575 Euro im Jahr oder ca. 48 Euro im Monat

Eines bleibt bei all dem noch offen: 

Wie schafft man es, dass der Wert der Immobilie zum Renteneintritt auch tatsächlich auf dem Wohnförderkonto vorhanden ist? Sprich: Dass man die Immobilie abbezahlt hat?

Wie viel müssen Sie einzahlen?

Die Grundstruktur der Riester-Rente bleibt auch beim Wohn-Riester unverändert. Sie müssen nur die 4-%-Hürde oder maximal 2.100 Euro Investitionsvolumen einhalten, um die Zuschüsse in voller Höhe zu bekommen. Darüber hinaus können Sie so viel einzahlen, wie Sie möchten. Zahlen Sie weniger ein, erhalten Sie weniger Zuschüsse. Der Wohn-Riester läuft normalerweise parallel zu anderen Krediten. Von daher wird die Summe, die Sie einzahlen müssen, auch durch Ihre Kreditwürdigkeit und die Kosten der Immobilie bestimmt.

Dadurch kann auch die Form des Wohn-Riesters bestimmt werden:

Welche Formen kann ein Wohn-Riester haben?

  • Darlehen wie ein Immobilienkredit: Wenn Sie jetzt sofort finanzieren und nicht erst bausparen möchten. Mit Ihren Beiträgen und den staatlichen Zuschüssen zahlen Sie den Kredit ab. Auch positive Renditen aus beispielsweise ETF-Investitionen können zu einer schnelleren Rückzahlung führen, wenn Sie sich für einen Wohn-Riester mit Fondssparplan entscheiden.
  • Bausparen und Finanzieren: Diese Variante ist sinnvoll für Sie, wenn Sie aktuell noch keine Immobilie zu finanzieren haben, aber schon wissen, dass Sie in ein paar Jahren ein Objekt bauen oder kaufen möchten. Sie haben dann einen klassischen Bausparvertrag und erhalten die Riester-Zulagen.
  • Geld aus Riester-Rente ziehen: Wenn Sie schon eine Riester-Rente haben, können Sie Geld hieraus entnehmen. Für den Bau oder Kauf einer Immobilie ist das erlaubt. Sie müssen mindestens 3.000 Euro entnehmen und müssen ebenfalls mindestens 3.000 Euro drin lassen.

Für welche Form Sie sich auch entscheiden, es handelt sich um eine Sache über viele Jahre. Insbesondere mit dem Versteuern des Wohnförderkontos bis zum 85. Lebensjahr. Das führt uns zu einem weiteren Unterthema:

Was passiert, wenn man riestert und stirbt?

Stirbt der Sparer noch in der Ansparphase, also vor der Rente, dann müssen die Erben das auf dem Wohnförderkonto vorhandene Geld sofort versteuern. Zumindest dann, wenn sie den Wohn-Riester nicht innerhalb eines Jahres übernehmen und weiterführen.

Auch, wenn der Sparer im Rentenalter und vor dem 85. Lebensjahr verstirbt, verhält es sich mit der noch offenen Steuer so. Nur, dass die Summe des Wohnförderkontos entsprechend höher ist. Der Ehepartner kann aber auch hier den Wohn-Riester weiterführen, wenn die Immobilie an ihn vererbt wurde und er sie selbst bewohnt.

Eine Ausnahme von der Steuer besteht dann, wenn der Sparer im Rentenalter stirbt und aber das sofort-Versteuern des Wohnförderkontos in Anspruch nahm (siehe Abschnitt Wohnförderkonto).

Das waren viele Fakten bis hierhin:

Was sind die konkreten Vorteile und Nachteile vom Wohn-Riester bzw. der Eigenheimrente?

Vorteile

  • Immobilie finanzieren und dabei Zulagen vom Staat erhalten, die sich vor allem bei Familien mit mehreren Kindern lohnen
  • Unter Umständen niedrigere Zinslast als bei einem normalen Immobilienkredit, aber nur bei einem echten Wohnbau-Riester.
  • Keine Miete mehr in der Rente, stattdessen eine abbezahlte Immobilie.
  • Steuerliche Absetzbarkeit der Investitionen, aber abzüglich der Zulagen.
  • Guthaben aus bestehender Riester-Rente darf bis auf restliche 3.000 Euro entnommen werden.

Nachteile / Stolpersteine

  • Wohnförderkonto muss versteuert werden, doch der Steuersatz ist im Alter meist niedriger als im Erwerbsleben.
  • Man kann eventuell nicht selbst entscheiden, wie viel man einzahlt, weil es vielleicht mehr braucht, um die Immobilie abzubezahlen.
  • Ehe man Wohn-Riester bekommt, sind viele Formalien zu erfüllen – beispielsweise, dass die Immobilie auch selbst bewohnt sein muss.
  • Wenn man stirbt, vererbt man die sofort zu entrichtende Steuerlast des Wohnförderkontos an die Hinterbliebenen – es sei denn, man hat sie zum Renteneintritt sofort bezahlt oder die Hinterbliebenen übernehmen den Wohn-Riester.
  • Wie bei einem Immobilienkredit auch, braucht es ein Eigenkapital – die erforderliche Höhe richtet sich nach Anbieter und Produkt.

Fazit

Wohn-Riester kann dank relevanter Vorteile eine interessante Option zum Finanzieren einer Immobilie sein. Sinnvoll ist Wohn-Riester vor allem dann, wenn man erstens heute schon weiß, dass man die Formalien auf Dauer erfüllen kann. Zweitens, wenn man damit rechnet, dass der persönliche Steuersatz im Rentenalter nicht mehr so hoch wie heute ist. Und drittens, wenn man mehrere Kinder hat und insbesondere von den Zuschüssen profitieren würde.

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